Permis de location en Wallonie

En Wallonie, certains logements ne peuvent être loués qu’avec un permis délivré par la commune : les kots, les petits studios et les logements collectifs. Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété détaille le régime wallon, à partir de la fiche publiée par le portail de la Wallonie et mise à jour le 23 juillet 2026. Pour une présentation générale et une comparaison avec les autres Régions, commencez par notre article sur le permis de location.

Une précision : notre bureau n’est pas enquêteur agréé et ne délivre pas d’attestation de conformité. En revanche, lorsqu’une mise en conformité impose des travaux, nous pouvons constater l’état du bien et de ses voisins avant le chantier.

À quoi sert le permis de location région wallonne

Le permis de location vise les logements où le risque de dérive est le plus grand : petites surfaces, chambres d’étudiants et logements partagés. Il ajoute un contrôle préalable aux critères minimaux de salubrité, qui s’appliquent de toute façon à toute habitation wallonne. Pour un logement soumis au permis, la conformité n’est pas seulement une obligation : elle est vérifiée sur place par un enquêteur agréé avant la mise en location, puis attestée par la commune.

Le régime relève du Code wallon de l’habitation durable, le texte qui fixe les règles de qualité des logements. Il ne se confond pas avec le bail d’habitation en Wallonie, régi par un décret distinct : un bail peut être parfaitement rédigé et le logement rester loué en infraction, faute de permis.

Quels logements sont concernés

Selon le portail de la Wallonie, le permis de location est exigé pour :

Le portail prévoit aussi des exceptions, dont deux cas fréquents : le logement situé dans le bâtiment où le bailleur réside lui-même, lorsqu’il n’y loue qu’un nombre limité de logements et d’occupants, et la colocation d’une maison unifamiliale par un petit nombre de personnes majeures. Les seuils exacts de ces exceptions sont repris sur la fiche officielle du permis de location : vérifiez-les avant de conclure que votre bien en est dispensé.

Les critères à respecter

Pour obtenir le permis, le logement doit, selon le portail régional :

• être salubre et ne présenter aucun risque pour la santé des occupants, au regard des critères minimaux de salubrité ;
• respecter les normes minimales de superficie habitable ;
• garantir l’inviolabilité du domicile et le respect de la vie privée, notamment par des pièces à usage individuel et des boîtes aux lettres qui ferment à clé ;
• respecter les règlements communaux en matière de salubrité et de sécurité incendie ;
• avoir obtenu les autorisations d’urbanisme requises ;
• disposer d’un certificat de performance énergétique valide.

Les détecteurs d’incendie font partie des vérifications de sécurité : tout logement wallon doit en être équipé. Côté énergie, le certificat PEB doit exister avant la mise en location, et ses indicateurs figurer dans l’annonce : notre article sur l’obligation PEB location Wallonie détaille ce point.

Le critère d’urbanisme est souvent sous-estimé. Diviser une maison en kots ou en studios crée de nouveaux logements, ce qui peut exiger un permis d’urbanisme. Sans cette autorisation, le permis de location ne peut être délivré, même si le logement est irréprochable.

La procédure, étape par étape

Le portail de la Wallonie décrit quatre étapes :

1. Les formulaires : le bailleur se procure auprès de la commune les formulaires de la demande et les complète.
2. La visite : il choisit un enquêteur agréé par la Région et fixe avec lui une date de visite, en accord avec les locataires si le logement est occupé.
3. L’attestation : après la visite, l’enquêteur remet un rapport de visite. Si les conditions sont remplies, il délivre une attestation de conformité ; sinon, il liste les travaux à réaliser.
4. La déclaration : le bailleur envoie par recommandé à la commune la déclaration de mise en location et l’original du rapport de visite.

La demande se dépose à la commune où se trouve le logement : pour un kot à Liège ou à Namur, un studio à Charleroi ou à Mons, c’est la ville concernée qui instruit le dossier et délivre le permis.

Délais, validité et silence de la commune

La commune délivre le permis dans les quinze jours. Selon le portail régional, si elle ne statue pas dans ce délai, le bailleur peut la mettre en demeure ; faute de réponse dans le mois, le permis est réputé accordé. Le permis est valable cinq ans à compter de son octroi. Il peut être retiré si le logement ne respecte plus les conditions et que le bailleur ne corrige pas les manquements.

Le coût de l’enquête

La rémunération de l’enquêteur agréé est plafonnée. Le portail, mis à jour le 23 juillet 2026, indique au maximum 210 € hors TVA pour un logement individuel, et 210 € hors TVA plus 41 € hors TVA par pièce d’habitation à usage individuel pour un logement collectif. Les frais d’éventuels travaux de mise en conformité s’y ajoutent.

En cas de refus

En cas de refus, un recours peut être introduit auprès de l’administration régionale dans les quinze jours qui suivent sa notification. Pour toute question, le Département du Logement du Service public de Wallonie, à Jambes, est joignable au 081/33.23.28.

Préparer la visite de l’enquêteur

Une visite bien préparée évite une attestation négative et une seconde visite. Avant de fixer la date avec l’enquêteur agréé, reprenez un à un les critères du permis et faites le tour du logement comme il le fera :

• Humidité et étanchéité : pas d’infiltration, de moisissures ni de traces d’humidité ascensionnelle dans les pièces d’habitation.
• Installations : électricité et gaz en ordre, avec les attestations de conformité disponibles.
• Ventilation et éclairage : chaque pièce d’habitation est aérée et reçoit la lumière du jour ; la cuisine, la salle de bains et le WC sont ventilés.
• Chauffage et sanitaires : un moyen de chauffage adapté et un équipement sanitaire en état de marche.
• Sécurité incendie : détecteurs installés et fonctionnels, et prescriptions du règlement communal respectées.
• Vie privée : chaque pièce à usage individuel et chaque boîte aux lettres ferment à clé.
• Documents : certificat PEB valide et autorisations d’urbanisme à portée de main.

Si le logement est occupé, prévenez les locataires : la date de la visite se fixe en accord avec eux. Et si l’enquêteur liste des travaux, conservez son rapport : il sert de fil conducteur au chantier et à la nouvelle visite.

Louer sans permis de location

Louer un logement soumis au permis sans en disposer, ou sans respecter ses conditions, expose le bailleur à une amende administrative que le portail régional chiffre à 1 500 € par logement. Le risque ne s’arrête pas là : en cas de litige, le locataire pourra faire valoir que le logement n’aurait pas dû être loué en l’état, et un logement qui ne respecte pas les critères minimaux peut faire l’objet d’une enquête de salubrité, puis d’une décision du bourgmestre. Nous détaillons cette procédure dans notre article sur la salubrité d’un logement en Wallonie.

Pour un locataire, vérifier l’existence du permis avant de signer est simple : demandez-le au bailleur, ou renseignez-vous auprès du service logement de la commune.

Et à Bruxelles

Le permis de location est un instrument wallon. La Région de Bruxelles-Capitale connaît d’autres mécanismes pour contrôler la qualité des logements loués : nous les présentons dans notre article sur le permis de location à Bruxelles. Si votre bien est situé à Bruxelles, ne transposez pas les règles wallonnes.

Les autres obligations du bailleur wallon

Le permis de location n’est qu’une pièce du dossier. Le bailleur d’un kot ou d’un logement collectif doit aussi rédiger un bail écrit, dresser un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation, enregistrer le bail et, le cas échéant, vérifier les assurances : notre article sur l’assurance incendie obligatoire Wallonie fait le point sur ce dernier volet.

En résumé : en Wallonie, un logement collectif, un petit logement de 28 m² ou moins ou un kot ne se loue qu’avec un permis de location délivré par la commune, sur la base d’une attestation de conformité établie par un enquêteur agréé. Le permis vaut cinq ans, et louer sans lui expose à une amende administrative.