Bail d’habitation en Wallonie : règles et modèle

Un logement situé en Wallonie se loue selon les règles du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, et non selon le droit bruxellois ou flamand. Ce guide de nos guides location et bail résume ce que le décret impose, renvoie au modèle officiel de la Région et commente les clauses à compléter. Pour les principes communs à toute la Belgique et la trame générale d’un contrat, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Le décret wallon du 15 mars 2018

Le décret fixe les règles générales applicables à tous les baux d’habitation en Wallonie, puis des régimes particuliers : bail de résidence principale, bail étudiant, bail de colocation et bail glissant. Il a été modifié à plusieurs reprises depuis sa version initiale du 1er septembre 2018 ; Wallex liste notamment des décrets modificatifs de 2019, 2022, 2023 et 2024. La version consolidée du décret sur Wallex fait foi.

Le type de bail dépend de l’usage : un logement où le locataire établit sa résidence principale relève du bail de résidence principale, le plus fréquent, que nous détaillons dans notre guide du bail d’habitation région wallonne. Si le logement est situé dans la Région de Bruxelles-Capitale, ce sont d’autres règles : voyez le bail d’habitation à Bruxelles.

Un contrat de bail écrit et ses mentions obligatoires

Tout bail de résidence principale doit être établi par écrit. Selon l’annexe explicative officielle, cet écrit précise au minimum :

• l’identité du locataire et du bailleur (nom, deux premiers prénoms, lieu et date de naissance, domicile ; pour une société, dénomination, siège et numéro d’entreprise) ;
• la date de prise de cours et la durée du bail ;
• le type de bail (résidence principale, bail étudiant…) ;
• la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble loués ;
• le montant du loyer hors charges ;
• le montant et la nature des charges communes, et des charges privatives lorsqu’elles sont forfaitaires, avec l’indication de leur caractère forfaitaire ou provisionnel ;
• dans un immeuble à plusieurs logements, le mode de calcul et la répartition des charges non forfaitaires ;
• l’existence de compteurs individuels ou collectifs ;
• la date du dernier certificat PEB lorsqu’il est requis, ainsi que l’indice de performance du logement.

Le bail est rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un exemplaire destiné à l’enregistrement. L’annexe explicative établie par le Gouvernement wallon doit obligatoirement y être jointe.

Le modèle de bail officiel de la Région wallonne

Il n’existe pas de contrat imposé. L’arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 fixe un « modèle-type de contrat de bail à valeur indicative » (annexes 1 à 6), un modèle-type d’état des lieux d’entrée à valeur indicative, un modèle indicatif de pacte de colocation, un modèle de bail glissant et une liste non limitative des réparations locatives. Le Service public de Wallonie Logement publie ces modèles avec leur annexe obligatoire ; celui de la résidence principale est accessible ici : modèle de bail de résidence principale et son annexe.

Le modèle précise lui-même qu’il s’agit « d’un modèle indicatif et donc non obligatoire » qui reprend les clauses issues du décret et d’autres dispositions courantes. Plutôt que d’inventer un contrat, nous vous conseillons de partir de ce modèle et de le compléter avec soin.

Les clauses du modèle, commentées

Le glossaire du modèle rappelle aussi ce qu’est la clause d’abandon de recours : l’assurance incendie du bailleur indemnise les dégâts d’un incendie sans se retourner contre le preneur, mais elle ne couvre ni ses biens ni sa responsabilité envers des tiers.

Durée du bail et fin du contrat

Un bail de résidence principale dure neuf ans, sauf bail de courte durée (trois ans au plus, prorogations comprises) ou bail à vie expressément conclus. Le locataire peut partir à tout moment avec trois mois de préavis, en payant pendant les trois premières années une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer ; le bailleur ne peut donner congé que pour occupation personnelle, travaux ou sans motif contre indemnité, avec six mois de préavis. Le préavis donné à tout moment prend cours le premier jour du mois suivant. Le bail étudiant, réputé conclu pour un an, a ses propres règles.

Loyer, indexation et garantie locative

Le loyer, hors charges, figure dans le bail. Son indexation annuelle suit la formule du décret : loyer de base multiplié par le nouvel indice, divisé par l’indice de départ, sur la base de l’indice santé ; le modèle officiel la subordonne à une demande écrite du bailleur et à l’enregistrement du bail.

Lorsque le bail prévoit une garantie locative, le modèle officiel propose deux formes : un compte individualisé bloqué au nom du preneur, limité à deux mois de loyer, dont les intérêts lui reviennent ; ou une garantie bancaire, que le preneur rembourse à sa banque par mensualités. Le décret prévoit aussi une garantie obtenue par l’intermédiaire du CPAS. Le modèle indique encore trois mois pour la garantie bancaire, mais depuis le 1er juin 2023 (décret du 19 mai 2023), le plafond est de deux mois de loyer pour toutes les formes. Le preneur ne peut pas affecter la garantie au paiement des loyers.

L’état des lieux d’entrée, obligatoire

Les parties dressent « un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire », soit pendant que le logement est inoccupé, soit au cours du premier mois d’occupation (article 27). Si elles désignent ensemble un expert, ses frais sont partagés à parts égales ; si une seule partie désigne un expert, elle en assume les frais. Il est annexé au bail et soumis à enregistrement. Sans état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire. À la fin du bail, chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés.

L’enregistrement du bail

L’obligation d’enregistrer repose sur le bailleur. En Wallonie, l’enregistrement relève du SPF Finances : au bureau compétent, par courrier ou en ligne via MyRent. Il est gratuit s’il est fait dans les deux mois de la signature ; au-delà, le SPF Finances indique qu’une amende est due. Un bail non enregistré a aussi des conséquences pour le bailleur : pas d’indexation, et un locataire qui peut partir sans préavis ni indemnité après une mise en demeure restée sans suite pendant un mois.

Un logement conforme avant de louer

Le logement doit être salubre et ne pas présenter de danger pour la santé des occupants ; tout logement loué est équipé d’au moins un détecteur d’incendie en état de fonctionnement. Pour un petit logement individuel de 28 m² ou moins ou un logement collectif, le bailleur doit disposer d’un permis de location région wallonne. Le certificat de performance énergétique est traité dans notre guide PEB région wallonne.

En résumé : le bail d’habitation en Wallonie se rédige de préférence sur le modèle officiel, à compléter avec soin, et ne produit tous ses effets qu’une fois l’état des lieux dressé et le bail enregistré.