Bail étudiant (kot) : règles et modèle en Wallonie

Chaque été, de nombreux étudiants signent un bail pour un kot à Liège, Namur, Mons, Charleroi ou Louvain-la-Neuve, souvent avec leurs parents. En Wallonie, ce contrat n’est pas un bail comme les autres : le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation lui consacre un chapitre entier. Ce guide de nos guides location et bail en présente les règles et vous oriente vers les modèles officiels. Pour une vue d’ensemble, en Wallonie comme à Bruxelles, voyez notre article sur le bail étudiant en Belgique.

Qu’est-ce qu’un bail étudiant en Wallonie

Le décret définit le bail étudiant comme le bail d’habitation relatif à la location d’un bien, « par ou pour le compte d’un étudiant, dans le cadre de l’accomplissement de ses études ». L’étudiant est la personne régulièrement inscrite qui poursuit ses études dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur. Le bail peut donc être signé par l’étudiant lui-même ou par ses parents pour son compte.

Le texte consolidé du décret sur Wallex fait foi ; les articles 76 à 84 forment le chapitre du bail étudiant. Si le kot se trouve à Bruxelles, d’autres règles s’appliquent : voyez notre guide bail étudiant : règles et modèle à Bruxelles.

La preuve de la qualité d’étudiant

Lors de la signature du bail, ou un mois avant sa prorogation, l’étudiant communique au bailleur une attestation d’inscription régulière ou, à défaut, une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’introduction de cette demande. Selon la brochure du Service public de Wallonie Logement, il apporte ensuite la preuve de son inscription au plus tard dans les six mois de son entrée dans les lieux ou de la prolongation du bail, avec la possibilité de demander au bailleur un délai supplémentaire de deux mois.

Kot « de droit commun » ou de résidence principale

La plupart des étudiants restent domiciliés chez leurs parents : le bail étudiant se combine alors avec les règles communes à tous les baux. Si l’étudiant fait du kot sa résidence principale avec l’accord exprès du bailleur, et du preneur s’il n’est pas l’étudiant, les règles du bail de résidence principale s’appliquent aussi, sauf celles relatives à la durée et à la sous-location. Une clause interdisant d’y établir sa résidence principale n’est valable que si elle repose sur une justification expresse et sérieuse et indique où se trouvera la résidence principale de l’étudiant.

Durée du bail étudiant

Sauf durée plus courte convenue, le bail étudiant est réputé conclu pour un an. Il prend fin de plein droit à l’expiration du terme convenu : aucun congé n’est nécessaire pour y mettre fin à l’échéance.

Si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur :

• un bail d’un an est prorogé pour un an, aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation ;
• un bail plus court, par exemple de dix mois, est réputé conclu pour un an à compter de sa date d’entrée en vigueur, le loyer et les autres conditions restant inchangés.

Quitter son kot avant la fin

L’article 81 permet à l’étudiant, ou au preneur qui a signé pour lui, de mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de deux mois et le versement au bailleur d’une indemnité de trois mois de loyer. Le préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui où il est donné.

Une limite de calendrier s’y ajoute : ce préavis ne peut pas être donné après le 15 mars. La brochure régionale explique que la règle vise à éviter les préavis de fin mars destinés à ne pas payer le loyer des mois d’été.

L’indemnité de trois mois n’est pas due dans trois cas :

Garantie, loyer et charges

La garantie locative d’un bail étudiant ne peut pas excéder deux mois de loyer (article 82/1). Plus largement, en Wallonie, la garantie est plafonnée à deux mois de loyer quelle que soit sa forme depuis le 1er juin 2023, date d’entrée en vigueur du décret du 19 mai 2023.

Le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge de l’étudiant (article 83). Les charges forfaitaires peuvent, à tout moment, faire l’objet d’une demande de révision ou de conversion en charges réelles devant le juge de paix. La brochure régionale signale enfin l’existence d’une grille indicative des loyers du logement étudiant, instaurée par un arrêté du Gouvernement wallon du 23 mai 2024.

Sous-louer ou céder son kot

La sous-location d’un kot obéit en Wallonie à un régime propre (article 82) : l’étudiant éloigné de son lieu d’études plus d’un mois pour la poursuite de ses études, par exemple pour un Erasmus ou un stage, peut sous-louer à un autre étudiant, avec l’accord explicite ou présumé du bailleur. Il notifie son projet par recommandé ; sans refus dans les deux mois, l’accord est présumé. Les sous-locations de kot à Liège, Namur, Mons ou Charleroi obéissent toutes à cette même règle régionale. Le détail figure dans notre guide sur la sous-location du bail étudiant.

Pour un départ définitif, la cession de bail, avec l’accord écrit du bailleur, permet en outre d’éviter l’indemnité de trois mois si elle intervient au plus tard le dernier jour du préavis.

Colocation d’étudiants

Plusieurs étudiants qui louent ensemble un appartement ou une maison, par exemple à Charleroi ou à Namur, peuvent relever du régime de la colocation (articles 64 à 75 du décret), avec son pacte de colocation, plutôt que de baux étudiants séparés par chambre.

Le modèle officiel de bail étudiant

Le Gouvernement wallon a établi des modèles de bail en exécution de l’article 3, § 4, du décret. Pour le kot, le Service public de Wallonie Logement publie deux modèles :

• le bail étudiant de droit commun, lorsque l’étudiant garde sa résidence principale ailleurs ;
• le bail étudiant de résidence principale, lorsqu’il fait du kot sa résidence principale.

Le modèle de bail étudiant de droit commun le précise lui-même : il s’agit « d’un modèle indicatif et donc non obligatoire », qui reprend les clauses issues du décret et d’autres dispositions courantes. L’annexe explicative jointe est obligatoire. Pour un bail de logement ordinaire, voyez notre guide contrat de bail Wallonie.

État des lieux et permis de location

L’état des lieux d’entrée est obligatoire pour un kot comme pour tout logement wallon. Selon l’article 27, les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation ; un expert désigné conjointement est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. Pour un kot meublé, l’inventaire du mobilier y a toute sa place. Notre guide modèle d’état des lieux d’un kot étudiant gratuit détaille les points à relever.

Côté bailleur, la brochure wallonne sur le bail d’habitation rappelle que la mise en location d’un logement à un étudiant impose généralement de disposer d’un permis de location en Wallonie, sauf si le bailleur a sa résidence principale dans l’immeuble et loue au maximum deux logements à quatre occupants au plus.

En résumé : en Wallonie, le bail étudiant dure un an au plus, se termine de plein droit à son terme, et ne se quitte en cours d’année qu’avec un préavis de deux mois donné avant le 15 mars et, sauf exceptions, une indemnité de trois mois. Partir du modèle officiel et soigner l’état des lieux d’entrée restent les meilleures précautions.