Bail étudiant : sous-location

Partir un quadrimestre en échange, effectuer un stage dans une autre ville, suivre un cours à l’étranger : l’étudiant qui s’absente continue à payer le loyer de son kot. La tentation est grande de le confier à un autre étudiant. La loi le permet, dans certaines conditions, qui ne sont pas les mêmes en Wallonie et à Bruxelles. Ce guide de nos guides location et bail les détaille. Pour les règles générales du bail de kot, voyez d’abord notre article sur le bail étudiant en Belgique.

Sous-location ou cession, deux opérations différentes

Dans une sous-location, l’étudiant reste locataire : il loue à son tour le kot à un sous-locataire pour une période, puis le récupère à son retour. Il continue à répondre du loyer et de l’état du logement envers son bailleur. Dans une cession de bail, au contraire, il transfère l’ensemble du bail à un repreneur et quitte définitivement la location.

Le choix dépend donc du projet : absence temporaire, sous-location ; départ définitif, cession. Notre guide cession de bail ou sous location compare les deux mécanismes en détail. Pour les locaux commerciaux, les règles sont encore différentes : voyez notre guide bail commercial et sous location.

En Wallonie, un régime propre au bail étudiant

Le décret wallon du 15 mars 2018 consacre un chapitre au bail étudiant (articles 76 à 84), dont l’article 82 organise la sous-location. Le texte consolidé du décret sur Wallex fait foi. Ce régime déroge aux règles générales de la sous-location, qui imposent sinon un accord écrit et préalable du bailleur (article 47).

Un éloignement de plus d’un mois pour les études

La sous-location est ouverte à l’étudiant « amené à être éloigné de son lieu d’étude habituel pour une période supérieure à un mois en vue de la poursuite de ses études », ou au preneur qui a signé pour lui, par exemple ses parents. L’étudiant doit apporter la preuve de cet éloignement.

La brochure du Service public de Wallonie Logement donne des exemples : un départ à l’étranger ou dans un autre établissement dans le cadre d’Erasmus ou d’un programme similaire, ou un stage. Elle exclut en revanche un retour chez les parents ou un départ pour préparer les examens.

L’accord explicite ou présumé du bailleur

L’étudiant notifie au bailleur, par envoi recommandé, son projet de sous-louer le kot pendant son éloignement. L’accord du bailleur est présumé si, dans les deux mois suivant cette notification, il n’a pas manifesté son refus. En pratique, envoyez le recommandé au moins deux mois avant le départ, avec l’attestation de l’établissement d’accueil ou la convention de stage.

Un sous-locataire étudiant

Le texte est clair : le bien loué par ou pour le compte d’un étudiant « ne peut être sous-loué que par ou pour le compte d’un étudiant ». Les droits et obligations de l’étudiant et du sous-locataire sont régis par les règles du bail étudiant.

Durée, information et fin du bail

Trois règles encadrent encore la sous-location :

• la durée de la sous-location ne peut pas excéder celle du bail principal restant à courir ;
• l’information : l’étudiant informe préalablement le sous-locataire de sa qualité, de l’étendue de ses droits et de la durée du bail restant à courir ;
• la fin anticipée : s’il met fin anticipativement au bail principal, l’étudiant donne simultanément son congé au bailleur et au sous-locataire.

L’étudiant, ou le preneur qui a signé pour lui, répond seul, vis-à-vis du bailleur et du sous-locataire, des conséquences du non-respect de ces règles. Le modèle officiel wallon de bail étudiant reprend ces conditions dans sa clause de sous-location.

À Bruxelles, les règles générales du Code

Le chapitre bruxellois du bail étudiant (articles 253 à 256 du Code bruxellois du logement) règle la qualité d’étudiant, la durée d’un an au plus et la résiliation, mais ne contient pas de disposition propre à la sous-location. Pour les points qu’il ne règle pas, la brochure juridique de la Région renvoie aux règles communes à tous les baux d’habitation et, si l’étudiant y a sa résidence principale, à celles du bail de résidence principale.

Les règles générales de la sous-location s’appliquent donc :

• l’accord du bailleur, exprès ou tacite ;
• le projet de sous-location, notifié par courrier recommandé au bailleur au moins quinze jours avant sa conclusion, avec l’identification du sous-locataire ;
• les documents : pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, copie du bail, des informations précontractuelles et de l’état des lieux d’entrée à remettre au sous-locataire ;
• la durée, limitée au bail principal restant à courir.

Si l’étudiant a fait du kot sa résidence principale, il ne peut pas le sous-louer en totalité : seule une partie peut l’être, à condition qu’il continue à occuper le reste. Le bail étudiant bruxellois ne peut en outre pas dépasser douze mois, ce qui limite d’autant la durée d’une sous-location.

La cession, l’autre porte de sortie

Quand l’étudiant ne revient pas, la cession de bail est souvent la meilleure solution.

En Wallonie, l’étudiant peut mettre fin à son bail à tout moment avec un préavis de deux mois et une indemnité de trois mois de loyer, et ce préavis ne peut être donné après le 15 mars. L’indemnité n’est pas due s’il cède son bail, avec l’accord écrit du bailleur, au plus tard le dernier jour du préavis. À Bruxelles, l’étudiant peut résilier à tout moment avec un préavis de deux mois, sans indemnité.

Les étapes pratiques d’une sous-location de kot

Voici l’ordre à suivre pour une sous-location sereine pendant un séjour d’études à l’extérieur :

1. Relire le bail : vérifiez s’il s’agit bien d’un bail étudiant, dans quelle Région se trouve le kot et quelle est la date de fin du bail.
2. Rassembler la preuve de l’éloignement : en Wallonie, attestation de l’établissement d’accueil, contrat d’échange ou convention de stage, qui montrent un éloignement de plus d’un mois pour les études.
3. Notifier le projet au bailleur par recommandé : au moins deux mois avant le départ en Wallonie, pour laisser courir le délai de refus ; au moins quinze jours avant la conclusion du contrat à Bruxelles.
4. Choisir le sous-locataire : un étudiant en Wallonie ; à Bruxelles, une personne identifiée dans le projet notifié au bailleur.
5. Rédiger un contrat écrit qui précise la durée, sans dépasser l’échéance du bail principal, le loyer, les charges et votre qualité de locataire principal.
6. Dresser un état des lieux contradictoire à l’entrée du sous-locataire, puis à sa sortie.

Gardez une copie de chaque envoi recommandé et de chaque accord : en cas de désaccord au retour, ce sont ces pièces, avec les états des lieux, qui permettront de reconstituer ce qui a été convenu avec le bailleur et avec le sous-locataire.

Pensez enfin à prévenir vos colocataires si le kot fait partie d’un logement partagé, et à vérifier que le loyer demandé au sous-locataire reste cohérent avec le vôtre.

Un état des lieux pour protéger le locataire principal

Pendant la sous-location, c’est le locataire principal qui reste responsable envers le bailleur de l’état du kot. Dressez donc un état des lieux contradictoire à l’entrée du sous-locataire, puis à son départ. Si le logement est partagé, pensez aux parties communes : notre guide état des lieux colocation bail individuel aborde ce cas.

En résumé : en Wallonie, l’étudiant éloigné plus d’un mois pour ses études peut sous-louer son kot à un autre étudiant, après un recommandé au bailleur ; à Bruxelles, les règles générales de la sous-location s’appliquent. Dans les deux cas, la sous-location ne dépasse jamais le bail principal, et un état des lieux soigné protège celui qui reste locataire.