Bail étudiant en Belgique : loi, durée, caution et résiliation

Chaque été, des milliers d’étudiants et de parents signent un bail pour un kot à Louvain-la-Neuve, Liège, Namur, Mons ou Bruxelles. Ce contrat obéit à un régime propre, différent selon la Région où se trouve le logement. Ce dossier de nos guides location et bail compare les règles wallonnes et bruxelloises : conditions, durée, préavis, garantie et modèle. Pour les principes communs à tous les baux, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Ce qu’est un bail étudiant

La brochure juridique bruxelloise le définit comme « un bail d’habitation conclu par ou pour le compte d’un étudiant dans le cadre de ses études ». Le décret wallon retient la même idée : le bail peut être signé par l’étudiant lui-même ou par ses parents pour son compte.

C’est la situation du kot qui détermine le texte applicable, pas le domicile de l’étudiant ni celui de ses parents :

• en Wallonie, les articles 76 à 84 du décret du 15 mars 2018, détaillés dans notre guide bail étudiant : règles et modèle en Wallonie ;
• à Bruxelles, les articles 253 à 256 du Code bruxellois du logement, présentés dans bail étudiant : règles et modèle à Bruxelles ;
• en Flandre, un décret flamand, qui n’est pas traité ici.

Le bail étudiant ne règle pas tout : il se combine avec les règles communes à tous les baux d’habitation et, si l’étudiant fait du kot sa résidence principale avec l’accord du bailleur, avec une partie des règles du bail de résidence principale. Un local commercial obéit à de tout autres règles, comme l’explique notre guide sur l’article 606 du code civil bail commercial.

Les conditions et la preuve d’inscription

Le régime suppose que l’étudiant prouve sa qualité, selon des modalités un peu différentes.

En Wallonie (article 79), l’étudiant remet au bailleur, à la signature ou un mois avant la prorogation, une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, ou à défaut une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur. Il produit l’attestation d’inscription au plus tard dans les six mois de son entrée dans les lieux, avec la possibilité de demander au bailleur, avant l’expiration de ce délai, une prolongation de deux mois.

À Bruxelles (article 253), deux conditions sont cumulatives : les parties consentent à appliquer le régime du bail étudiant, et l’étudiant prouve son inscription régulière. S’il n’a qu’une demande d’inscription à la signature, il remet l’attestation dans les deux mois de son entrée dans les lieux. Selon la brochure régionale, sans cette preuve dans les délais, le contrat n’est pas un bail étudiant mais un bail de droit commun ou de résidence principale, selon la destination des lieux.

La durée du bail étudiant

Un bail de neuf ou dix mois, calqué sur l’année académique, est donc possible. S’il arrive à son terme et que l’étudiant reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il est réputé conclu pour un an à compter de son début, au même loyer, dans les deux Régions. À Bruxelles, chaque partie peut en outre demander une révision du loyer à l’échéance de chaque triennat, dans les conditions de l’article 240.

Quitter son kot avant la fin

En Wallonie (article 81), le preneur peut mettre fin au bail à tout moment, avec un préavis de deux mois et une indemnité de trois mois de loyer. Le préavis prend cours le premier jour du mois qui suit et ne peut pas être donné après le 15 mars. L’indemnité n’est pas due dans trois cas :

• l’étudiant communique, dans le mois de son congé, les documents justifiant un refus ou une irrecevabilité d’inscription, ou un abandon d’études attesté par l’établissement ;
• avec l’accord écrit du bailleur sur la cession et sur le remplaçant, le bail est cédé au plus tard le dernier jour du préavis ; le bailleur ne peut refuser le remplaçant que pour de justes motifs ;
• un des parents ou un autre responsable qui pourvoit à l’entretien de l’étudiant décède ; la limite du 15 mars ne s’applique alors pas.

À Bruxelles (article 256), l’étudiant peut résilier à tout moment avec un préavis de deux mois, qui n’est pas requis à l’échéance ; le Code ne prévoit pas d’indemnité. Les baux de trois mois ou moins ne peuvent pas être résiliés anticipativement. Avant l’entrée dans les lieux, l’étudiant peut encore résilier jusqu’à un mois avant la date d’entrée prévue au bail, s’il invoque et démontre de justes motifs, moyennant une indemnité d’un mois de loyer.

Ces règles sont plus souples que celles du bail de résidence principale de courte durée, présentées dans notre guide bail de courte durée résiliation indemnité. La lettre elle-même est détaillée dans notre modèle de renon pour kot.

Caution, loyer et charges

La garantie locative, souvent appelée caution, est plafonnée :

• en Wallonie, à deux mois de loyer pour le bail étudiant (article 82/1), comme pour toutes les formes de garantie depuis le 1er juin 2023 ;
• à Bruxelles, à deux mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, sous l’une des cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement.

En Wallonie, le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du preneur (article 83). Les charges suivent les règles communes : forfait ou provisions, avec décompte des frais réels pour ces dernières.

Assurance, sous-location et colocation

L’assurance. En Wallonie, l’article 17 du décret, qui s’applique à tous les baux d’habitation, impose au preneur d’assurer sa responsabilité en cas d’incendie et d’en apporter la preuve chaque année. À Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’article 220/1 impose une assurance contre l’incendie et le dégât des eaux, dont le preneur « apporte la preuve du paiement des primes annuellement ».

La sous-location. En Wallonie, l’étudiant éloigné de son lieu d’études plus d’un mois pour la poursuite de ses études, par exemple pour un séjour Erasmus ou un stage, peut sous-louer son kot avec l’accord explicite ou présumé du bailleur (article 82). Les règles sont détaillées dans bail étudiant : sous-location.

La colocation. Plusieurs étudiants qui louent ensemble une maison peuvent relever du régime de la colocation. À Bruxelles, la brochure régionale précise que, si un pacte de colocation est établi, seules les règles de la colocation s’appliquent.

Le modèle de contrat de bail étudiant

Les deux Régions publient des modèles indicatifs. En Wallonie, le Service public de Wallonie Logement en propose deux : le bail étudiant de droit commun, lorsque l’étudiant garde sa résidence principale chez ses parents, et le bail étudiant de résidence principale. Le modèle wallon de bail étudiant de droit commun précise qu’il s’agit d’un « modèle indicatif et donc non obligatoire ». À Bruxelles, la brochure juridique de la Région renvoie au modèle de bail étudiant publié dans la rubrique Logement du site be.brussels.

Un bail de kot bien rédigé reprend au minimum :

1. l’identité du bailleur, de l’étudiant et, le cas échéant, du parent qui signe pour lui ;
2. la mention expresse du régime du bail étudiant ;
3. l’attestation ou la demande d’inscription, en annexe ;
4. la désignation du kot et des parties communes accessibles ;
5. la date d’entrée et la durée, un an au plus ;
6. le loyer, les charges et leur caractère forfaitaire ou provisionnel ;
7. la garantie locative, sa forme et son montant ;
8. l’inventaire du mobilier et l’état des lieux d’entrée.

L’état des lieux du kot

L’état des lieux d’entrée est obligatoire pour un kot comme pour tout logement. En Wallonie, l’article 27 du décret, dont la version consolidée sur Wallex fait foi, impose un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire ; un expert désigné conjointement est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. À Bruxelles, l’article 220 du Code prévoit un état des lieux d’entrée détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs. Pour un kot meublé, l’inventaire du mobilier y a toute sa place.

En résumé : le bail étudiant offre souplesse et sécurité, à condition de connaître les règles de sa Région. Durée d’un an au plus, preuve d’inscription, préavis de deux mois et garantie plafonnée en sont les piliers ; le 15 mars reste la date à ne pas manquer en Wallonie.