Bail étudiant (kot) : règles et modèle à Bruxelles

Chaque été, des milliers d’étudiants cherchent un kot à Bruxelles, à Ixelles, Etterbeek, Saint-Gilles ou Uccle, souvent à deux pas de leur campus. Le contrat qu’ils signent n’est pas un bail comme les autres : le Code bruxellois du logement lui consacre un régime propre, avec ses conditions, sa durée et ses règles de sortie. Ce guide de nos guides location et bail présente les règles bruxelloises, le modèle régional et les formalités à ne pas oublier. Pour une vue d’ensemble des trois Régions, commencez par notre article sur le bail étudiant en Belgique.

Ce qu’est un bail étudiant à Bruxelles

Selon la brochure juridique de la Région, un bail étudiant est « un bail d’habitation conclu par ou pour le compte d’un étudiant dans le cadre de ses études ». Il peut donc être signé par l’étudiant lui-même ou par ses parents pour son compte. Les règles figurent aux articles 253 à 256 du Code bruxellois du logement, dans le titre consacré aux baux d’habitation.

Ce régime ne s’applique qu’au logement situé dans l’une des dix-neuf communes de la Région. Pour un kot à Louvain-la-Neuve, Namur ou Liège, ce sont les règles du décret wallon du 15 mars 2018 : voyez notre guide sur le bail étudiant en Wallonie, dont la durée et la résiliation diffèrent sensiblement.

Deux conditions cumulatives

L’article 253 soumet le régime à deux conditions :

• le consentement des parties : le bailleur et l’étudiant doivent accepter d’appliquer le régime du bail étudiant, ce qui s’écrit en pratique dans le contrat ;
• la preuve de l’inscription : l’étudiant prouve son inscription régulière dans un établissement d’études secondaires ou d’enseignement supérieur, ou auprès d’une commission d’examen d’un jury central, pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci.

Cette attestation est remise à la signature du bail, puis un mois avant chaque prorogation. Si l’étudiant ne l’a pas encore, il remet une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur, puis produit l’attestation d’inscription dans les deux mois de son entrée dans les lieux.

Quelles règles s’ajoutent au régime étudiant

Le chapitre du bail étudiant ne règle pas tout. L’article 255 renvoie au reste du Code, selon que le kot est ou non la résidence principale de l’étudiant, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur.

La dernière ligne surprend souvent : selon la brochure, la signature d’un pacte de colocation, avec l’accord du bailleur, déclenche le régime de la colocation, et les deux régimes ne se superposent pas. Un appartement partagé entre étudiants à Saint-Gilles ou à Etterbeek peut donc relever de la colocation plutôt que du bail étudiant.

Un bail écrit et le modèle régional

Comme tout bail d’habitation bruxellois, le bail de kot doit être écrit. L’article 218 impose au minimum l’identité complète des parties, la date de prise de cours, la désignation de tous les locaux loués, le loyer sans les charges, le loyer de référence ou son intervalle tiré de la grille indicative, l’énumération et l’estimation des charges avec leur mode de calcul, et l’existence de compteurs individuels avec leurs numéros et codes EAN.

Le Gouvernement bruxellois arrête des modèles-types de bail à valeur indicative. La brochure juridique de la Région indique qu’un modèle de bail étudiant peut être consulté et téléchargé dans la rubrique Logement du site be.brussels. Partir de ce modèle est le plus sûr : il reprend les clauses du Code, qu’il reste à compléter.

La trame d’un bail de kot

En pratique, un bail de kot bruxellois bien rédigé contient :

1. l’identité du bailleur, de l’étudiant et, le cas échéant, du parent qui signe pour son compte ;
2. la mention expresse que les parties choisissent le régime du bail étudiant ;
3. l’attestation d’inscription ou la demande d’inscription, en annexe ;
4. la désignation du kot et des parties communes accessibles (cuisine, sanitaires, local vélos) ;
5. la date d’entrée en jouissance et la durée, douze mois au plus ;
6. le loyer, les charges et leur caractère forfaitaire ou provisionnel ;
7. la garantie locative, sa forme et son montant ;
8. l’inventaire du mobilier et l’état des lieux d’entrée, en annexe.

Le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge de l’étudiant : selon la brochure, il est obligatoirement à charge du bailleur pour les baux étudiants, comme pour les baux de résidence principale.

La durée du bail et sa prorogation

L’article 256 fixe la durée : sauf clause prévoyant une durée inférieure, tout bail de logement étudiant est réputé conclu pour douze mois, et un bail conclu pour plus de douze mois sort du régime. Un bail de dix mois, de septembre à juin, reste donc possible.

Deux mécanismes de prolongation existent :

• bail de douze mois : si, à l’échéance, l’étudiant continue à occuper le kot sans opposition du bailleur, le bail est prorogé par période d’un an, aux mêmes conditions, sous réserve de l’indexation ;
• bail de moins de douze mois : à défaut de congé dans les délais et si l’étudiant reste sans opposition, le bail est réputé conclu pour un an à compter de sa date de départ, loyer et conditions inchangés.

Le Code permet en outre à chaque partie de solliciter une révision du loyer à l’échéance de chaque triennat, dans les conditions de l’article 240.

La fin du bail de kot

Les règles de sortie sont simples et favorables à l’étudiant :

La brochure donne des exemples de justes motifs avant l’entrée : un échec à un examen d’entrée ou en seconde session, ou un refus d’inscription. Elle précise aussi que le préavis de deux mois de l’étudiant se donne sans indemnité.

Garantie, assurance et enregistrement

Lorsque l’étudiant a fait du kot sa résidence principale, les règles de garantie du bail de résidence principale s’appliquent. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie ne peut dépasser deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code. La brochure précise que, pour le bail étudiant, la caution personnelle peut s’ajouter aux quatre autres formes. La libération de la garantie en fin de bail est détaillée dans nos guides sur la garantie locative.

Pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’article 220/1 impose au preneur une assurance contre l’incendie et les dégâts des eaux, dont il apporte la preuve du paiement des primes chaque année. Enfin, depuis le 1er janvier 2025, le Code bruxellois soumet les baux d’habitation à un enregistrement régional, via IRISrent ; l’état des lieux d’entrée, annexé au bail, est lui aussi soumis à enregistrement.

L’état des lieux du kot

L’article 220 rend les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil applicables à tous les baux d’habitation, y compris les sous-locations. Les parties dressent donc un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoirement et à frais communs, pendant que le kot est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, avec le relevé des index et des numéros de compteurs individuels. Sans état des lieux détaillé, l’étudiant est présumé avoir reçu le kot dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire.

Un kot meublé demande une attention particulière au mobilier : lit, matelas, bureau, chaise, frigo, plaques. Notre modèle d’état des lieux d’un kot étudiant gratuit propose une trame pièce par pièce. À la sortie, chaque partie peut requérir un état des lieux contradictoire à frais partagés, après la libération des lieux, avant la remise des clés et au plus tard dans le mois de la libération.

Un kot conforme, et parfois labellisé

Le kot doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement du Code : nous les détaillons dans notre guide sur la salubrité d’un logement à Bruxelles. L’article 254 prévoit en outre un label facultatif pour les logements étudiants. Selon la brochure, il suppose notamment un logement situé à Bruxelles, conforme aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement, loué par un bail étudiant et doté d’un certificat PEB valable ; il est attribué pour cinq ans et vérifiable sur mykot.be.

Sous-louer son kot à Bruxelles

Stage, séjour Erasmus, quadrimestre à l’étranger : la sous-location du kot est une question fréquente. Le chapitre bruxellois du bail étudiant ne la règle pas ; ce sont les règles générales de l’article 230 du Code qui s’appliquent :

• l’accord exprès ou tacite du bailleur ;
• un projet notifié par recommandé au moins quinze jours avant sa conclusion, avec l’identification du sous-locataire ;
• pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la remise au sous-locataire d’une copie du bail, des informations précontractuelles et de l’état des lieux d’entrée ;
• une durée qui ne dépasse pas celle du bail principal.

Si le kot est la résidence principale de l’étudiant, il ne peut pas être sous-loué en totalité : seule une partie peut l’être, avec l’accord du bailleur. Les différences avec la Wallonie, où le décret prévoit une procédure propre à l’étudiant éloigné de son lieu d’études, sont détaillées dans notre guide sur la sous location étudiant.

En résumé : à Bruxelles, le bail de kot est un régime choisi, réservé à l’étudiant qui prouve son inscription, limité à douze mois et résiliable par l’étudiant avec deux mois de préavis. Un contrat écrit sur le modèle régional, une garantie dans les plafonds et un état des lieux d’entrée détaillé en font un bail sans surprise.