Salubrité d’un logement à Bruxelles

À Bruxelles, la qualité d’un logement loué n’est pas une affaire de goût : le Code bruxellois du logement fixe des exigences minimales, contrôlées par la Région et sanctionnées par des amendes. Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété les présente, avec la procédure de plainte et ses conséquences pour le bail. Il fait partie de notre dossier sur la salubrité d’un logement : normes et recours, qui compare Bruxelles et la Wallonie.

Nous ne sommes ni inspecteurs ni avocats. Notre métier est de constater l’état d’un logement, de façon indépendante et datée, à la demande d’un locataire comme d’un bailleur.

Les normes du Code bruxellois du logement

L’article 4 du Code bruxellois du logement impose à tout logement trois exigences élémentaires.

Ces exigences sont précisées par un arrêté du Gouvernement bruxellois du 30 novembre 2023 ; un autre arrêté, du 28 septembre 2023, règle la détection d’incendie. La Région donne des exemples concrets de manquements : humidité, manque de lumière naturelle, chauffage qui ne fonctionne pas, absence d’eau chaude, installation électrique défectueuse, moisissures ou parasites, risque d’incendie ou d’effondrement.

La surface minimale et la hauteur des pièces font partie de la salubrité, mais leurs valeurs se trouvent dans l’arrêté, pas dans le Code. Méfiez-vous des chiffres repris de textes anciens : c’est à l’arrêté de 2023 que renvoie aujourd’hui la Région.

Une obligation qui vaut à tout moment

L’article 5 interdit de proposer à la location, de mettre en location ou de donner en occupation un logement qui ne respecte pas ces exigences. Le bail en tire les conséquences : le bailleur doit délivrer un logement conforme, et cette obligation s’apprécie pendant toute la location, pas seulement le jour de la signature. Notre guide sur le contrat de bail Bruxelles présente l’ensemble des règles du bail.

La règle vaut pour tous les logements : studio, maison, chambre ou appartement Bruxelles colocation. Une clause par laquelle le preneur « accepte le logement dans l’état où il se trouve » ne rend pas conforme un logement qui ne l’est pas.

Porter plainte à l’inspection régionale

Avant la plainte

La première démarche reste un courrier recommandé au bailleur, qui décrit précisément les désordres et demande les travaux. Joignez-y des photos datées. Un état des lieux d’entrée détaillé et, au besoin, un constat établi par un tiers indépendant permettent de montrer que les désordres ne viennent pas de l’occupation.

La plainte

Si le bailleur ne réagit pas, le locataire peut saisir le service d’inspection régionale de Bruxelles Logement, la DIRL. Selon la page régionale sur la plainte :

• le logement doit se trouver dans la Région de Bruxelles-Capitale ;
• il doit être loué, avec un bail en cours, au moment de la plainte ; le service reste compétent si le locataire quitte ensuite le logement ;
• la plainte s’introduit en ligne ou par formulaire papier, en français ou en néerlandais ;
• le délai moyen entre la plainte et la visite peut atteindre quatre mois.

Après la visite

Si l’inspection constate des manquements, Bruxelles Logement met le bailleur en demeure de réaliser les travaux dans un délai qui peut aller jusqu’à douze mois. Si le logement présente des risques graves et imminents, la location est interdite immédiatement et les occupants doivent se reloger.

L’interdiction est notifiée au plaignant, au bailleur, au locataire éventuel, au CPAS et au bourgmestre. Celui-ci veille à son exécution et à empêcher toute nouvelle occupation, notamment par l’apposition de scellés (article 8 du Code). Pour lever l’interdiction, le bailleur doit obtenir une attestation de conformité, délivrée seulement quand toutes les exigences sont respectées.

Les sanctions pour le bailleur

L’article 10 permet au fonctionnaire dirigeant de l’inspection d’infliger au bailleur qui a loué un logement non conforme une amende administrative de 2 000 à 25 000 € par logement loué, selon le nombre et la gravité des manquements. Continuer à louer un logement interdit expose à une sanction supplémentaire, selon la page régionale sur les normes.

Ces sanctions administratives n’empêchent pas les recours civils du locataire devant le juge de paix : exécution forcée des travaux, diminution du loyer en attendant, ou résolution du bail avec dommages et intérêts, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable.

Le rôle de la commune et du bourgmestre

À Jette, à Uccle ou dans une autre commune, le bourgmestre n’est pas qu’un destinataire de la procédure régionale. La commune exerce aussi ses propres pouvoirs de police en matière de sécurité et de salubrité publiques. Le règlement général de police commun aux dix-neuf communes bruxelloises, en vigueur depuis le 1er mars 2020, impose ainsi aux propriétaires, usufruitiers, locataires et occupants de maintenir leur immeuble et ses installations en parfait état sur le plan de la salubrité, de la propreté et de la sécurité (article 24). Il prévoit aussi que tout immeuble frappé d’un arrêté de police de l’autorité administrative fait l’objet d’un affichage visible depuis l’espace public, que le propriétaire doit maintenir (article 39).

Un arrêté du bourgmestre qui déclare un logement inhabitable relève de ces pouvoirs de police. Si vous en recevez un, ou si vous voulez signaler un immeuble dangereux, adressez-vous au service de l’urbanisme ou du logement de votre commune.

Les deux voies ne s’excluent pas : une plainte régionale peut être en cours alors que la commune agit pour un danger immédiat, et chacune suit ses propres règles et délais.

Nettoyer, vider ou rénover un logement insalubre

Un logement très encombré ou sale n’est pas nécessairement non conforme au Code, et un logement vidé et nettoyé ne devient pas conforme pour autant. Le nettoyage ou le vidage d’une maison insalubre règle l’hygiène immédiate ; la conformité, elle, dépend de l’état du bâtiment et de ses installations. Avant de relouer après de gros travaux, un bailleur a intérêt à faire décrire le logement dans un état des lieux d’entrée détaillé, qui documente la remise en état.

Si les désordres ont été causés par l’occupant, la situation s’inverse : le preneur répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Là encore, tout dépend de l’état des lieux d’entrée et des constats datés.

Côté bailleur, prévenir plutôt que subir

Un bailleur de bonne foi a tout intérêt à anticiper. Avant de mettre en location, et à chaque changement de locataire, passez en revue les points que vise l’article 4 : traces d’humidité et ventilation des pièces humides, état des châssis, fonctionnement du chauffage et de la production d’eau chaude, installation électrique, détecteurs de fumée, éclairage naturel. Un point faible repéré à ce stade coûte moins cher qu’une mise en demeure de l’inspection.

Lorsqu’un locataire signale un problème, répondez par écrit et vite : proposez une visite, faites intervenir un professionnel, gardez les factures. Si le désordre vient d’un mauvais usage, par exemple un défaut d’aération à l’origine de condensation, un constat établi rapidement permet de le montrer, photos à l’appui.

Enfin, l’attestation de conformité peut être demandée à Bruxelles Logement pour un logement qui respecte toutes les exigences de base. Elle ne dispense pas de maintenir le bien en état, mais elle documente sa conformité à une date donnée.

Relogement et aides

Une interdiction de location oblige les occupants à partir, parfois rapidement. Selon la Région, elle rend le bail caduc ou nul pour les baux signés ou renouvelés après le 1er janvier 2018. La cellule sociale de l’inspection contacte alors les locataires pour examiner les pistes de relogement et l’accès aux aides régionales, comme l’allocation de relogement ou un logement social.

Pour un logement durable, deux voies publiques existent : le logement social à Bruxelles, attribué selon des conditions de revenus et une liste d’attente, et les formules du Fonds du logement, que nous présentons dans notre guide fond du logement Bruxelles location.

En résumé : à Bruxelles, un logement loué doit respecter les exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement du Code à tout moment. Mettre le bailleur en demeure, réunir des preuves datées, puis saisir l’inspection régionale ou le juge de paix : c’est dans cet ordre que le locataire fait valoir ses droits.