Bail de colocation : règles et pacte à Bruxelles

Grande maison de maître à Ixelles, appartement partagé à Jette ou à Etterbeek, maison familiale à Uccle : la colocation fait partie du paysage locatif de la capitale. Depuis 2018, le Code bruxellois du Logement lui consacre des règles propres, qui organisent la solidarité, le pacte entre colocataires et les départs en cours de bail. Ce guide de nos guides location et bail les détaille. Pour une vue d’ensemble valable dans les trois Régions, commencez par notre article sur la colocation en Belgique.

Le régime bruxellois de la colocation

Le Code bruxellois du Logement définit la colocation comme la location d’un même logement par plusieurs preneurs qui optent, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, pour le régime propre à la colocation en signant un pacte de colocation, le tout formalisé par un seul contrat entre les preneurs et le bailleur (article 2, § 1er, 34°). Les règles particulières figurent aux articles 257 à 261, en vigueur depuis le 1er janvier 2018.

Deux conséquences en découlent :

• le régime est choisi : selon l’article 257, il ne s’applique que si les parties consentent à son application. Sans pacte, plusieurs personnes peuvent louer ensemble un logement, mais hors du régime légal de colocation. Droits Quotidiens parle, dans ce cas, de bail « non officiel » de colocation ;
• il n’y a qu’un seul bail : pas de contrats séparés par chambre, mais un contrat unique signé par le bailleur et tous les colocataires.

Si le logement se trouve en Wallonie, ce sont d’autres textes qui s’appliquent : voyez notre guide du bail de colocation région wallonne.

Colocation de résidence principale ou de droit commun

Le Code distingue deux situations (article 258) :

1. Si, lors de l’entrée dans les lieux, l’un des preneurs y établit sa résidence principale, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, les règles générales et celles du bail de résidence principale s’appliquent, à l’exception de celles relatives à la résiliation par le preneur, remplacées par les règles propres à la colocation.
2. Si aucun preneur n’y établit sa résidence principale, seules les règles générales du bail d’habitation s’appliquent, complétées par le chapitre sur la colocation.

La colocation de résidence principale suit donc, pour la durée, l’indexation ou le congé donné par le bailleur, les mêmes règles que le bail d’habitation à Bruxelles.

Le pacte de colocation

Le pacte est le document que les colocataires signent entre eux. Selon l’article 261, il formalise les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de ce mode d’habitat. Le Code en fixe le contenu minimum (article 2, § 1er, 35°) :

Le pacte peut aussi prévoir un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d’un colocataire, et il doit être formellement adapté à chaque départ anticipé. Selon Droits Quotidiens, il n’existe pas de modèle officiel bruxellois de pacte ; le modèle wallon peut servir d’inspiration, à condition de l’adapter aux règles bruxelloises.

La solidarité des colocataires

L’article 259 est bref : les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail. Le modèle officiel désigne d’ailleurs les preneurs comme « agissant solidairement ».

Concrètement, si un colocataire ne paie plus sa part, le bailleur peut en demander le paiement à un autre colocataire. La solidarité vaut aussi pour les dégâts locatifs et les autres obligations du bail. Entre colocataires, c’est le pacte qui répartit ensuite la charge finale, d’où l’importance d’une clé de répartition claire.

Le départ d’un colocataire

L’article 260 organise la sortie anticipée :

• un colocataire, ou une partie des colocataires, peut sortir du bail à tout moment moyennant un congé de deux mois ;
• il notifie une copie datée du congé aux autres colocataires, en même temps que le congé au bailleur ;
• avant l’expiration de son congé, il doit trouver un remplaçant selon les modalités du pacte, ou démontrer une recherche active et suffisante ;
• le remplaçant doit accepter les règles du pacte et présenter des indices de solvabilité ; le bailleur et les colocataires restants ne peuvent le refuser que pour de justes et raisonnables motifs ;
• lorsque tous sont d’accord, le nouveau colocataire signe un avenant au bail initial, ce qui entraîne son adhésion au bail et au pacte.

Le colocataire sortant est délié de ses obligations pour l’avenir à l’expiration de son congé, si l’avenant a été signé par un remplaçant ou s’il prouve sa recherche active. À défaut, ses obligations pour l’avenir et sa solidarité avec les autres s’éteignent au plus tard six mois après l’expiration de son congé. Droits Quotidiens rappelle que les loyers et dégâts impayés avant le départ restent dus.

Deux règles collectives complètent le dispositif. Lorsque tous les colocataires partent en même temps, le congé doit être signé par chacun d’eux, selon les règles du régime applicable. Et lorsque la moitié des colocataires signataires ont donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail avec un congé de six mois, par lettre recommandée.

Le modèle officiel de bail de colocation

La Région publie sur be.brussels des modèles de bail de colocation, de résidence principale et de droit commun, en PDF et en Word, avec l’annexe explicative. Le modèle de résidence principale indique qu’il a été établi par le Gouvernement en exécution de l’article 218 du Code et qu’il est « indicatif et donc non obligatoire ». Les clauses régies par un texte impératif y sont distinguées de celles, en grisé, que les parties peuvent modifier.

Parmi les clauses propres à la colocation, on retrouve :

• la déclaration sur l’honneur des colocataires d’avoir signé un pacte de colocation ;
• la résiliation anticipée par un ou plusieurs colocataires et par le bailleur en cas de départ de la moitié d’entre eux ;
• une clause « Arrivée d’un nouveau colocataire » : obligations du sortant et signature de l’avenant ;
• une garantie locative qui ne peut excéder deux mois de loyer, sous l’une des cinq formes proposées ;
• l’assurance incendie et dégâts des eaux, que les colocataires contractent, sauf convention contraire, avant l’entrée dans les lieux.

Le modèle prévoit aussi d’indiquer le niveau du certificat PEB et d’annexer ce certificat au bail ; sur ce point, voyez notre guide de la certification PEB Bruxelles. Il renvoie encore, pour l’adéquation entre la surface et le nombre d’habitants, à l’arrêté du 4 septembre 2003 sur les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement. Une colocation à plusieurs doit donc tenir compte de la salubrité d’un logement à Bruxelles.

Colocation en maison ou en appartement

Le Code ne distingue pas la maison de l’appartement : dès que plusieurs preneurs louent un même logement par un seul contrat et signent un pacte, le régime s’applique. En pratique, la taille du logement change surtout le contenu du pacte. Dans une grande maison aux chambres inégales, la clé de répartition du loyer peut en tenir compte ; dans un appartement pour deux, une répartition à parts égales est souvent plus simple. Dans un immeuble en copropriété, les colocataires sont par ailleurs tenus par les décisions de l’assemblée générale, comme le rappelle le modèle officiel.

L’état des lieux en colocation à Bruxelles

Le modèle officiel prévoit que les parties dressent contradictoirement, avant l’entrée en jouissance, un état des lieux détaillé, à l’amiable ou par un expert, pendant que les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au bail et enregistré avec lui ; en cas de recours à un expert, les frais sont partagés. Sans état des lieux d’entrée, les colocataires sont présumés avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire du bailleur.

En cours de bail, l’état des lieux intermédiaire que le pacte peut imposer lors d’un départ anticipé permet de répartir les responsabilités et les frais de réparation locative entre le sortant et ceux qui restent.

En résumé : à Bruxelles, la colocation repose sur un bail unique et solidaire, un pacte signé par tous les colocataires et des départs encadrés par un congé de deux mois, avec un avenant à chaque arrivée.