Bail d’habitation à Bruxelles : règles et modèle

Un logement situé dans la Région de Bruxelles-Capitale se loue selon le Code bruxellois du logement, et non selon le décret wallon. Ce guide de nos guides location et bail résume ce que le Code impose, renvoie au modèle officiel de la Région et commente les clauses à compléter. Pour les principes communs et la trame générale d’un contrat, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Le Code bruxellois du logement et la réforme de 2024

Le Code distingue les règles générales, applicables à tous les baux d’habitation, et des régimes particuliers : bail de résidence principale, bail étudiant, bail de colocation et bail glissant. Une réforme a modifié plusieurs règles pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024 (informations à fournir, garantie locative, point de départ du préavis, animaux). Pour un bail plus ancien, certaines règles antérieures restent applicables ; la brochure officielle distingue systématiquement les deux régimes.

Le bail de résidence principale, le plus fréquent, est détaillé dans notre guide du bail d’habitation Bruxelles. Si votre logement est en Wallonie, reportez-vous à notre guide du contrat de bail Wallonie.

Les informations à donner avant de signer

Au plus tard à la conclusion du bail, le bailleur communique au futur locataire la description du logement (adresse exacte, étage), le loyer hors charges, l’existence ou non de compteurs individuels, la liste, le montant et le mode de calcul des charges, le certificat de performance énergétique (PEB) et le mode de gestion de l’immeuble (article 217 du Code). Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 s’ajoutent la surface habitable, le loyer de référence et, pour un bail de courte durée, le type de bail ainsi que le montant et la date du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Un manquement peut entraîner une amende administrative.

Les mentions obligatoires du contrat de bail

Les baux d’habitation doivent en principe être établis par écrit et signés par les deux parties. Selon la brochure juridique de Bruxelles Logement, le contrat mentionne :

• l’identité complète des parties ;
• la date de début du bail ;
• la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble loués ;
• le montant du loyer, hors charges privatives et communes ;
• le loyer de référence du logement ou l’intervalle de loyers autour de celui-ci, tel que repris sur le site loyers.brussels ;
• la liste et le montant des charges, leur base de calcul (frais réels avec provision éventuelle, ou forfait) et, en copropriété, le nombre de quotités ;
• l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité, avec leurs numéros et codes EAN.

Le contrat est rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, chacun mentionnant le nombre d’originaux ; en pratique, un exemplaire de plus sert à l’enregistrement.

Les clauses qui ne valent rien

Certaines clauses sont réputées non écrites, même signées : l’interdiction faite au locataire de se domicilier dans le logement et, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’interdiction pure et simple de détenir un animal de compagnie. Le bail peut en revanche fixer des conditions, par exemple l’absence de nuisance. Un bail verbal reste valable, mais chaque partie peut exiger un écrit par recommandé ou par huissier.

Le modèle de bail officiel de la Région bruxelloise

Le Gouvernement établit des modèles de bail que les parties sont invitées à utiliser par facilité, sans obligation, pour autant que les règles applicables soient respectées. La page modèles de bail et annexe de be.brussels propose un bail classique, un bail de colocation et un bail étudiant, chacun en version résidence principale et droit commun, ainsi qu’un bail glissant de résidence principale. L’annexe explicative « doit obligatoirement être jointe au contrat de bail ».

Dans le modèle de résidence principale, les clauses tirées d’un texte impératif se distinguent de celles, grisées, que les parties peuvent modifier librement ; des cases à cocher marquent les choix à faire. Mieux vaut partir de ce modèle que d’un contrat trouvé au hasard.

Les clauses du modèle, commentées

La version du modèle que nous avons consultée date de juillet 2024, avant la réforme du 1er novembre 2024 : vérifiez sur be.brussels qu’aucune version plus récente n’est proposée et adaptez au besoin la clause de garantie.

Durée du bail et fin du contrat

Le bail de résidence principale dure automatiquement neuf ans, même conclu sans durée ou pour une durée de trois à neuf ans. Un bail de courte durée ne peut dépasser trois ans, prorogation comprise ; un bail de moins de six mois prend fin à son terme sans préavis ni résiliation anticipée. Le locataire d’un bail de neuf ans peut partir à tout moment avec trois mois de préavis, avec une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer pendant les trois premières années ; le bailleur ne peut donner congé que pour occupation personnelle, travaux ou sans motif contre indemnité, avec six mois de préavis. Le bail étudiant peut être résilié par l’étudiant avec deux mois de préavis, sans indemnité.

La garantie locative

Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, les formes de garantie sont « limitativement définies (cinq formes) » et leur montant « ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer » ; le choix de la forme revient au preneur. Pour les baux antérieurs, le compte individualisé bloqué était limité à deux mois de loyer, et la garantie bancaire constituée progressivement comme celle obtenue via le CPAS à trois mois de loyer. En cours de bail, la garantie ne peut pas servir à payer les loyers ou les charges.

L’état des lieux d’entrée, obligatoire

Le preneur et le bailleur sont tenus de rédiger « contradictoirement » un état des lieux détaillé, pendant que les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation (article 220). S’il y a des compteurs individuels, l’état des lieux reprend les index, les numéros de compteurs et les codes EAN. Les parties peuvent désigner ensemble un expert et partager ses honoraires ; si l’une refuse, l’autre peut demander au juge de paix d’en désigner un. Sans état des lieux d’entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend. À la sortie, chaque partie peut demander un état des lieux contradictoire, à frais partagés, au plus tard dans le mois de la libération des lieux.

L’enregistrement sur IRISrent

Depuis le 1er janvier 2025, les baux d’habitation bruxellois doivent être enregistrés sur IRISrent, la plateforme du Service régional de l’enregistrement des baux. Le bailleur y dépose le bail signé, ses annexes et l’état des lieux d’entrée, gratuitement, dans les deux mois de la signature ; le locataire peut aussi le faire. La Région précise qu’une plateforme fédérale, MyRent, s’y ajoute à la suite d’un arrêt de la Cour constitutionnelle du 3 avril 2025, et le SPF Finances indique que les baux bruxellois doivent être enregistrés auprès de ses services et de la Région : vérifiez la procédure en vigueur au moment de la signature.

Tant que le bail n’est pas enregistré après ce délai, le loyer ne peut pas être indexé ni révisé à la hausse, et le locataire est dispensé des délais de congé et des indemnités. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’indexation suppose aussi qu’un certificat PEB valable ait été communiqué au locataire.

Un logement conforme avant de louer

Le bailleur remet un logement qui peut servir à l’usage prévu et respecte les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement fixées par le Code et ses arrêtés, dont la présence d’un compteur individualisé ; notre guide sur la salubrité d’un logement à Bruxelles détaille ces normes. Le certificat de performance énergétique est traité dans notre guide sur la certification PEB Bruxelles.

En résumé : le bail d’habitation à Bruxelles se rédige de préférence sur le modèle officiel, en tenant compte des règles propres aux baux conclus depuis le 1er novembre 2024, et ne produit tous ses effets qu’une fois l’état des lieux dressé et le bail enregistré.