Bail d’habitation en Flandre : règles et modèle

Un contrat de bail portant sur un logement situé en Flandre ne se rédige ni selon le droit bruxellois, ni selon le droit wallon. Depuis la régionalisation du bail d’habitation, chaque Région a son propre texte, et la Flandre applique le sien depuis le 1er janvier 2019. Ce guide de nos guides location et bail dresse le panorama du décret flamand et le compare aux règles des deux autres Régions. Pour la trame générale d’un contrat et les principes communs, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Notre bureau réalise ses états des lieux et ses expertises à Bruxelles et en Wallonie ; nous n’intervenons pas en Flandre et nous ne sommes pas avocats. Cet article résume les textes officiels flamands, lus dans leur version consolidée, et ne remplace pas un conseil juridique pour un bail situé en Région flamande.

Trois Régions, trois textes sur le bail

Le bail d’habitation relève des Régions. Un même propriétaire qui loue un appartement à Gand, un autre à Namur et un troisième à Ixelles doit donc appliquer trois régimes différents :

• en Flandre, le décret du 9 novembre 2018 portant dispositions relatives à la location de biens destinés à l’habitation, qui se cite lui-même « Vlaams Woninghuurdecreet » (article 2) ;
• à Bruxelles, le titre XI du Code bruxellois du logement, consacré aux baux d’habitation ;
• en Wallonie, le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation.

Le critère est l’endroit où se trouve le logement, pas le domicile du bailleur ni la langue des parties. Pour Bruxelles, voyez notre guide du bail d’habitation à Bruxelles ; pour la Wallonie, celui du bail d’habitation en Wallonie.

Le décret flamand du 9 novembre 2018

Le décret est entré en vigueur le 1er janvier 2019 (article 84). Son article 83 précise qu’il ne s’applique pas aux baux écrits conclus avant cette date : un contrat signé en 2017 pour un logement à Anvers reste donc soumis aux anciennes règles du Code civil. La version consolidée du décret sur le Codex flamand fait foi.

Le décret est construit en plusieurs titres. Le titre II, le plus important, vise les « huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen », les baux de résidence principale ; le titre III règle les baux de logement étudiant. Pour tout ce que le décret ne règle pas, l’article 3 renvoie aux règles générales du louage de l’ancien Code civil. Et l’article 6 donne le ton : les dispositions du titre II sont « van dwingend recht », impératives, sauf si elles en disposent autrement. Le bailleur et le locataire ne peuvent donc pas y déroger dans leur contrat, même d’un commun accord.

Quels logements sont visés

Selon l’article 5, le titre II s’applique au bail d’un logement que le locataire, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte à sa résidence principale dès son entrée. Le texte définit largement le logement : « elk roerend of onroerend goed of een deel ervan », tout bien meuble ou immeuble, ou une partie de celui-ci, destiné à la résidence principale du locataire. Une clause qui interdirait d’y établir sa résidence principale, sans justification sérieuse, est réputée non écrite. Le titre ne s’applique pas lorsque le logement est attribué dans le cadre d’un contrat principal lié à la fonction ou à l’activité du locataire, par exemple un logement de service.

Nous détaillons ces règles pratiques, article par article, dans notre guide consacré au décret flamand sur le bail d’habitation.

Un contrat écrit et ses mentions obligatoires

En Flandre comme à Bruxelles et en Wallonie, le bail de résidence principale doit être écrit. L’article 8 du décret flamand énumère les mentions minimales :

1. l’identité de toutes les parties : pour une personne physique, nom, deux premiers prénoms, domicile et numéro de registre national, ou à défaut date et lieu de naissance ; pour une personne morale, dénomination, siège et numéro d’entreprise ;
2. la date de prise de cours du bail ;
3. la durée exacte du bail ;
4. la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble loués ;
5. le montant du loyer ;
6. le régime des frais et charges ;
7. un renvoi à la note explicative prévue par l’article 10.

Si l’une des parties refuse de mettre le bail par écrit, l’autre peut la mettre en demeure par recommandé ou par exploit d’huissier ; sans réaction dans les huit jours, elle peut saisir le juge, dont le jugement peut valoir bail écrit.

Le modèle et la note explicative

Le décret n’impose pas de contrat type. Il charge le Gouvernement flamand de rédiger une note explicative, la « vulgariserende toelichting », à laquelle le bail renvoie. Elle couvre douze thèmes fixés par l’article 10, parmi lesquels les normes de salubrité et de sécurité, l’enregistrement, l’état des lieux, la durée, l’indexation, les réparations, l’assurance incendie et le changement de propriétaire. L’arrêté d’exécution du 7 décembre 2018 confie sa mise à disposition à l’agence Wonen in Vlaanderen, sur un site public de l’Autorité flamande, et fixe en annexe la liste des petites réparations, la liste des frais imputables au locataire ou au bailleur et le formulaire par lequel la banque confirme la garantie.

Ces textes sont publiés en néerlandais. Le décret que nous avons lu ne contient pas de règle sur la langue du contrat lui-même ; si vous envisagez un bail rédigé en français pour un bien situé en Flandre, faites vérifier ce point avant de signer.

Ce qui change par rapport à Bruxelles et à la Wallonie

Les trois régimes se ressemblent dans leur architecture : écrit obligatoire, bail de neuf ans en principe, état des lieux contradictoire, garantie encadrée, enregistrement à charge du bailleur. Les différences se logent dans les détails, et ce sont eux qui coûtent cher en cas d’erreur.

La garantie locative

C’est l’écart le plus visible. L’article 37 du décret flamand limite la garantie à « drie maanden huur », trois mois de loyer. Le locataire choisit entre trois formes : un compte individualisé à son nom auprès d’une institution financière, une sûreté constituée auprès d’une institution financière à son nom, ou une garantie bancaire résultant d’un contrat type entre un CPAS et une banque. Avec l’accord du bailleur, une caution personnelle, par une personne physique ou morale, est aussi admise. À Bruxelles, le plafond est de deux mois pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 ; en Wallonie, il est de deux mois pour toutes les formes depuis le 1er juin 2023.

L’état des lieux

Les trois Régions imposent un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire. En Flandre, l’article 9 ajoute qu’il est dressé « voor gezamenlijke rekening », à frais communs, pendant que les lieux sont inoccupés ou pendant le premier mois où le locataire dispose du bien, puis annexé au bail et enregistré. À défaut d’accord, le juge désigne un expert. En Wallonie, l’article 27 distingue : un expert désigné ensemble est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge.

Si vous ne pouvez pas être présent, une procuration pour l’état des lieux permet de vous faire représenter ; vérifiez qu’elle vise bien l’état des lieux et le logement concerné.

Le logement conforme

L’article 12 oblige le bailleur flamand à délivrer le bien en bon état d’entretien et conforme aux exigences de la Vlaamse Codex Wonen de 2021. Un bail conclu pour un bien non conforme est nul, nullité que le juge doit constater ; une attestation de conformité délivrée dans les trois mois avant le début du bail fait présumer le respect de cette exigence. Bruxelles a ses propres normes, que nous présentons dans notre guide sur la salubrité d’un logement à Bruxelles.

Durée, indexation et fin du bail

Comme ailleurs, le bail flamand de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans (article 16). Un bail de courte durée, de trois ans au plus, reste possible par écrit ; il ne peut être prolongé qu’une fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans dépasser trois ans au total (article 21). Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois, moyennant une indemnité pendant les trois premières années (article 20). Le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui du congé (article 15).

L’indexation suit l’article 34 : une fois par an, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, sur demande écrite, sans effet rétroactif au-delà des trois mois précédant la demande, et sur la base de l’indice santé. Particularité flamande, l’indice de départ est celui du mois qui précède l’entrée en vigueur du bail.

L’enregistrement du bail

L’article 11 du décret met l’enregistrement du bail et de l’état des lieux à charge du bailleur ; les frais d’un enregistrement tardif sont entièrement pour lui. Le même article interdit de faire payer au locataire les frais d’un intermédiaire, sauf si c’est le locataire qui l’a mandaté.

La sanction est concrète : tant que le bail n’est pas enregistré au-delà du délai de deux mois prévu par le Code des droits d’enregistrement, le locataire peut partir sans respecter le préavis de trois mois et sans payer d’indemnité ; son congé prend effet le premier jour du mois qui suit.

Changement de propriétaire

Enfin, l’article 38 règle la vente du logement loué : avant de conclure, le bailleur informe le candidat acquéreur que le bien est loué et du type de bail, et l’acte de cession le mentionne. L’acquéreur reprend alors tous les droits et obligations du bailleur, même si le bail prévoyait une faculté d’expulsion en cas de vente.

En résumé : un bail d’habitation en Flandre se construit sur le décret flamand de 2018, pas sur un modèle bruxellois ou wallon. Les grands principes sont proches, mais la garantie, les frais de l’état des lieux, l’assurance et l’indexation obéissent à des règles propres, à vérifier dans le texte consolidé.