Bail d’habitation en Flandre

Depuis que le bail d’habitation relève des Régions, la Flandre, la Wallonie et Bruxelles ont chacune leur texte. En Flandre, c’est le décret du 9 novembre 2018 portant dispositions relatives à la location de biens destinés à l’habitation, cité comme « Vlaams Woninghuurdecreet ». Ce guide de nos guides location et bail se concentre sur ses obligations pratiques, celles que le bailleur et le locataire doivent respecter au quotidien. Pour les règles communes à tout contrat de location d’un logement, commencez par notre article sur le bail d’habitation.

Précision utile : notre bureau intervient à Bruxelles et en Wallonie, pas en Flandre. Ce guide est informatif ; pour un logement flamand, la référence reste le texte officiel et les pages de l’Autorité flamande.

Le champ d’application du décret flamand

Le décret s’applique aux baux d’un logement que le locataire affecte, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, à sa résidence principale dès l’entrée en jouissance (article 5). Une clause interdisant d’y établir sa résidence principale est réputée non écrite si elle n’est pas sérieusement justifiée et si le bail n’indique pas où le locataire aura sa résidence principale. Le décret a aussi un titre propre pour les logements d’étudiants.

Deux précisions de calendrier et de hiérarchie :

• selon le site officiel de la Flandre, les baux conclus depuis le 1er janvier 2019 relèvent du décret flamand, ceux conclus avant cette date de l’ancienne loi fédérale sur les baux ;
• pour ce que le décret ne règle pas, l’article 3 renvoie aux dispositions du Code civil sur le louage.

Les grandes lignes du régime, la durée et les différences avec les deux autres Régions sont présentées dans notre guide du bail d’habitation en Flandre. Ici, place à la pratique.

Un logement en bon état et conforme

Le bailleur doit délivrer le logement « en bon état d’entretien à tous égards » (article 12). Le bien doit aussi respecter l’exigence de conformité du Code flamand du logement de 2021. Une attestation de conformité délivrée par la commune dans les trois mois précédant le début du bail fait présumer que cette exigence est respectée.

La sanction est lourde : un bail conclu pour un logement qui ne respecte pas cette exigence est nul, nullité que le juge doit constater. Le juge peut alors imposer une indemnité d’occupation fondée sur la valeur locative objective, compte tenu des défauts, sans préjudice des dommages et intérêts du locataire.

La page officielle destinée aux bailleurs ajoute plusieurs obligations à respecter avant de louer :

• disposer d’un certificat de performance énergétique (EPC) et en afficher le score dans toute annonce, avec le loyer, les frais et charges et une information sur la sensibilité du terrain aux inondations ;
• installer suffisamment de détecteurs de fumée, ou un système de détection d’incendie ;
• communiquer au locataire l’attestation amiante, si le logement en a déjà une.

Le décret prévoit aussi un « bail de rénovation » : les parties peuvent convenir par écrit que le locataire réalise certains travaux normalement à charge du bailleur, en échange par exemple d’une réduction de loyer, à des conditions strictes fixées par l’article 13.

Un bail écrit et ses mentions obligatoires

Chaque bail relevant du décret doit être établi par écrit (article 8). L’écrit mentionne au moins :

• l’identité de toutes les parties, avec pour une personne physique ses nom, deux premiers prénoms, domicile et numéro de registre national, ou à défaut ses date et lieu de naissance ;
• la date de début du bail et sa durée exacte ;
• la désignation de tous les locaux et parties de l’immeuble loués ;
• le montant du loyer ;
• le régime des frais et charges ;
• une référence à la note explicative (« vulgariserende toelichting ») établie par le Gouvernement flamand.

Si l’une des parties refuse d’établir un écrit, l’autre peut, huit jours après une mise en demeure restée sans suite, l’y contraindre en justice. Le site officiel précise que chaque partie reçoit un original mentionnant le nombre d’originaux signés. Le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du locataire (article 36).

La garantie locative, trois mois de loyer au plus

La garantie n’est pas obligatoire, mais la plupart des baux en prévoient une. L’article 37 la plafonne à trois mois de loyer et laisse le choix de la forme au locataire :

Ces formes ne se combinent pas. Le bailleur qui garde la garantie au lieu de la placer sur un compte bloqué doit des intérêts au taux moyen du marché, et le locataire peut alors considérer la somme comme des loyers déjà payés. La garantie n’est libérée que sur accord écrit, établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur décision judiciaire.

Le plafond diffère selon la Région, ce qui surprend souvent les propriétaires qui louent des deux côtés d’une frontière régionale : en Wallonie, deux mois de loyer quelle que soit la forme depuis le 1er juin 2023 ; à Bruxelles, deux mois au plus pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.

L’état des lieux d’entrée, obligatoire et à frais communs

L’article 9 impose un état des lieux détaillé, « op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening », c’est-à-dire contradictoire et à frais communs. Il est dressé soit pendant que les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois où le locataire peut disposer du bien. Il est annexé au bail et enregistré.

Le site officiel précise le partage des frais : les parties peuvent le dresser elles-mêmes ou faire appel à un expert ; si elles désignent ensemble un expert, chacune en paie la moitié ; une partie qui se fait représenter par son propre expert en assume seule le coût. Si elles ne s’entendent pas, le juge, saisi avant la fin du premier mois, désigne un expert.

Sans état des lieux détaillé, le logement est présumé avoir été rendu dans l’état où il a été reçu : le bailleur aura du mal à prouver des dégâts locatifs. En cas de modifications importantes en cours de bail, chaque partie peut exiger un avenant à l’état des lieux, lui aussi enregistré.

L’enregistrement du bail

L’obligation d’enregistrer le bail et l’état des lieux repose sur le bailleur, qui supporte seul les frais d’un enregistrement tardif (article 11). Selon le site officiel, il dispose de deux mois après la signature, via l’application MyRent ou au bureau Sécurité juridique du lieu du logement ; l’enregistrement est gratuit.

Tant que le bail n’est pas enregistré après ce délai, le locataire peut y mettre fin sans délai de préavis ni indemnité (article 20) ; son congé prend effet le premier jour du mois qui suit. Le site flamand ajoute que, pour les baux conclus depuis 2019, un bail non enregistré a pour le reste la même valeur entre les parties qu’un bail enregistré.

Assurance incendie et dégâts des eaux

Le locataire répond de l’incendie et des dégâts des eaux, sauf s’il prouve que l’incendie s’est déclaré sans sa faute. Il doit assurer cette responsabilité, et le bailleur doit, de son côté, assurer la sienne (article 29). À titre de comparaison, Bruxelles impose au locataire une assurance incendie et dégâts des eaux pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.

Indexation et révision du loyer

Si le bail est écrit et que l’indexation n’est pas expressément exclue, le loyer peut être adapté une fois par an, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail (article 34). La partie intéressée doit le demander par écrit, et l’adaptation ne rétroagit que sur les trois mois précédant la demande. La formule repose sur l’indice santé : loyer de base × nouvel indice / indice de départ.

Le loyer peut aussi être révisé, d’un commun accord ou par le juge, entre le neuvième et le sixième mois précédant la fin de chaque triennat, ou à tout moment après des investissements économiseurs d’énergie (article 35).

Où lire les textes officiels

Le texte consolidé du décret, à jour au 29 septembre 2026, est publié sur le Codex Vlaanderen. La page « Een woninghuurovereenkomst sluiten » de l’Autorité flamande résume, en néerlandais, la forme du contrat, la garantie, l’état des lieux et l’enregistrement. Pour l’historique des textes et leur articulation avec le Code civil, voyez notre article sur la législation sur le bail en Flandre.

En résumé : le décret flamand sur le bail d’habitation encadre étroitement le début de la location. Bien préparé, ce dossier évite l’essentiel des litiges de fin de bail.