Bail d’habitation en Wallonie

Lorsqu’un locataire établit sa résidence principale dans un logement situé en Wallonie, le contrat relève du bail de résidence principale, le régime le plus encadré du décret wallon du 15 mars 2018. Ce guide de nos guides location et bail détaille ses règles : durées, congés, indemnités, loyer, garantie, sous-location et enregistrement. Il complète notre dossier général sur le bail d’habitation. Pour la rédaction du contrat et le modèle officiel commenté clause par clause, voyez notre guide du bail de location région wallonne.

Le bail de résidence principale, régime central du décret

Le décret wallon pose d’abord des règles générales, valables pour tous les baux d’habitation, puis des régimes particuliers. Le bail de résidence principale fait l’objet de son chapitre III (articles 52 à 64). Ses règles sont impératives, sauf lorsqu’elles en disposent autrement : une clause contraire du contrat ne peut pas priver le locataire de leur protection.

Ce régime vise le logement où le locataire vit réellement. Une résidence secondaire, un pied-à-terre ou un logement occupé par un locataire domicilié ailleurs relèvent en revanche des règles générales, dites de droit commun. Pour la vue d’ensemble des textes wallons, bruxellois et flamands, consultez notre guide sur le décret bail.

Les durées possibles

L’annexe explicative officielle du bail de résidence principale présente quatre formules.

Le bail de neuf ans s’applique automatiquement à un bail verbal, à un bail écrit sans indication de durée et à un bail conclu pour une durée de trois à neuf ans. Un bail de courte durée doit donc être expressément convenu par écrit ; s’il se prolonge au-delà du terme sans opposition du bailleur, il est réputé conclu pour neuf ans à compter de son début.

Mettre fin au bail de neuf ans

Le congé se donne par envoi recommandé, par exploit d’huissier ou par remise en mains propres contre signature d’un double daté. Lorsqu’il peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui de l’envoi.

Le congé du bailleur

À l’échéance des neuf ans, le bailleur peut mettre fin au bail sans motif ni indemnité, par un congé notifié au moins six mois à l’avance. En cours de bail, il ne dispose que de trois possibilités, toutes avec un préavis de six mois :

• l’occupation personnelle, à tout moment : le congé mentionne le motif et l’identité de l’occupant, qui peut être le bailleur, son conjoint ou cohabitant légal, ses descendants, ascendants et certains collatéraux ;
• les travaux, à l’expiration du premier ou du deuxième triennat, pour des travaux répondant à des conditions strictes ;
• sans motif, à l’expiration du premier ou du deuxième triennat, moyennant une indemnité de neuf ou six mois de loyer versée au locataire.

L’annexe officielle précise que ces trois facultés ne sont pas impératives : le bail peut les exclure ou les limiter. Si le motif invoqué n’est pas réalisé dans les conditions et délais prévus, le locataire a droit à une indemnité de dix-huit mois de loyer.

Le congé du locataire

Le locataire peut partir à tout moment, sans avoir à se justifier, en donnant un congé de trois mois. Pendant les trois premières années, il doit une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon qu’il part au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. S’il a reçu un congé du bailleur, il peut répondre par un contre-préavis d’un mois, sans indemnité.

Le cas du bail de courte durée

Dans un bail de courte durée, le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer. Dès la deuxième année, le bailleur peut y mettre fin pour occupation personnelle ou familiale, jusqu’au deuxième degré, avec le même préavis et la même indemnité, à verser au locataire.

Loyer, indexation, révision et charges

Si elle n’a pas été exclue et si le bail est enregistré, l’indexation est permise une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, selon la formule légale fondée sur l’indice santé. Demandée en retard, elle ne rétroagit que pour les trois mois précédant la demande.

La révision du loyer est une autre mécanique. Elle ne peut intervenir qu’à la fin de chaque triennat, à la hausse ou à la baisse : la demande se fait entre le neuvième et le sixième mois précédant l’échéance, et, faute d’accord, la partie demanderesse peut saisir le juge de paix entre le sixième et le troisième mois précédant cette échéance.

Les charges sont toujours distinctes du loyer. Forfaitaires, elles ne peuvent être adaptées unilatéralement, mais chaque partie peut demander au juge de paix de les réviser ou de les convertir en charges réelles. Provisionnelles, elles correspondent aux dépenses réelles, justificatifs à l’appui. Le précompte immobilier, enfin, ne peut jamais être mis à charge du locataire : pour son calcul et ses réductions, voyez notre guide du précompte immobilier en Wallonie.

La garantie locative

L’article 62 du décret plafonne la garantie à deux mois de loyer. Le décret du 19 mai 2023 a supprimé, à partir du 1er juin 2023, le plafond de trois mois qui s’appliquait à la garantie bancaire et à la garantie obtenue par l’intermédiaire du CPAS : deux mois de loyer au plus, quelle que soit la forme. Le modèle officiel de bail, plus ancien, mentionne encore trois mois pour la garantie bancaire ; c’est le décret qui s’applique. Le locataire ne peut pas affecter la garantie au paiement des loyers.

Sous-location et cession

Les règles générales du décret interdisent la sous-location et la cession du bail, sauf accord écrit et préalable du bailleur (articles 47 et 49). Pour un logement de résidence principale, l’article 60 ajoute une limite : le locataire ne peut pas sous-louer la totalité du bien. Il peut seulement, avec l’accord du bailleur, en sous-louer une partie, à condition que le reste demeure sa résidence principale. Des associations et opérateurs immobiliers peuvent, eux, sous-louer à des personnes démunies ou en situation sociale difficile, avec l’accord du bailleur.

Ces règles diffèrent de celles de Bruxelles, où la brochure de Bruxelles Logement admet un accord exprès ou implicite du bailleur : voyez notre guide consacré au bail d’habitation bruxellois pour les comparer.

Enregistrement et état des lieux

L’obligation d’enregistrer le bail repose sur le bailleur, qui supporte aussi les frais d’un enregistrement tardif (article 53). Selon le SPF Finances, l’enregistrement d’un bail d’habitation est gratuit s’il est fait dans les deux mois de la signature. Sans enregistrement, le loyer ne peut pas être indexé, et le locataire peut quitter les lieux sans préavis ni indemnité si le bailleur, mis en demeure de faire enregistrer le bail, n’y a pas donné suite dans le mois.

L’état des lieux d’entrée détaillé est dressé contradictoirement, pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation (article 27). Si les parties désignent ensemble un expert, ses frais se partagent à parts égales. Sans état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.

Situations particulières

Le décret prévoit aussi une prorogation pour circonstances exceptionnelles : à l’échéance, le locataire qui justifie de telles circonstances peut demander à prolonger le bail, le juge de paix appréciant l’intérêt des deux parties. Pour une colocation, un étudiant ou un bail glissant, des régimes particuliers s’appliquent, présentés dans nos guides dédiés.

Le logement lui-même doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité du Code wallon du logement et de l’habitat durable. Si vous cherchez plutôt un logement public, notre guide sur le temps d’attente logement social Wallonie fait le point, et, en cas de changement de logement, voyez notre guide sur la prime ou allocation de déménagement en Wallonie.

En résumé : le bail d’habitation en Wallonie, lorsqu’il porte sur la résidence principale du locataire, est un contrat de neuf ans par défaut, aux congés strictement encadrés, à la garantie plafonnée à deux mois de loyer, et qui ne produit tous ses effets qu’une fois l’état des lieux dressé et le bail enregistré.