Bail d’habitation : durée

Combien de temps dure un bail d’habitation ? La question paraît simple, mais la réponse dépend de deux choses : le type de bail (résidence principale, étudiant, colocation ou droit commun) et la Région où se trouve le logement. Ce guide de nos guides location et bail fait le tour des durées possibles en Wallonie et à Bruxelles. Pour les règles générales du contrat, ses mentions et ses annexes, commencez par notre article sur le bail d’habitation.

En Wallonie, les règles figurent dans le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ; à Bruxelles, dans le Code bruxellois du logement. La Flandre a son propre décret, dont nous disons un mot en fin d’article.

Une durée qui dépend du type de bail

Avant de parler d’années, il faut savoir quel bail vous signez. Le bail de résidence principale vise le logement où le locataire s’établit avec l’accord, exprès ou tacite, du bailleur. Le bail étudiant vise la location par ou pour un étudiant, dans le cadre de ses études. Le bail de droit commun couvre un logement qui n’est pas la résidence principale du locataire, comme un pied-à-terre ou une résidence secondaire. La brochure juridique bruxelloise le résume : le bail de droit commun « est conclu pour une durée librement convenue entre les parties », tandis que le Code « fixe impérativement la durée » des baux de résidence principale, des baux étudiants et des baux glissants.

Le bail de colocation n’a pas de durée propre. En Wallonie, il suit les règles générales du décret ; mais si, avec l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur, un colocataire y établit sa résidence principale, les règles du bail de résidence principale s’appliquent aussi (article 65). À Bruxelles, la Région publie d’ailleurs deux modèles de bail de colocation, l’un de résidence principale, l’autre de droit commun.

Le bail de résidence principale, neuf ans par défaut

C’est la règle centrale : tout bail de résidence principale « est réputé conclu pour une durée de neuf années » (article 55, § 1er, du décret wallon). Le Code bruxellois dit la même chose. Les parties peuvent y déroger, mais seulement en choisissant expressément une autre formule prévue par la loi.

Ce qui devient automatiquement un bail de neuf ans

Trois situations aboutissent à un bail de neuf ans, même si personne ne l’a voulu :

• un bail verbal, conclu sans écrit ;
• un bail écrit qui ne mentionne aucune durée ;
• un bail écrit pour une durée comprise entre trois et neuf ans, par exemple cinq ou six ans.

Un bail de résidence principale n’est donc jamais « à durée indéterminée » : sans durée écrite, il dure neuf ans. Le modèle wallon de bail de résidence principale ne laisse d’ailleurs pas de durée libre : son point 4 propose soit le bail de courte durée, soit le bail de neuf ans, avec leurs règles de fin.

L’échéance et la prorogation de trois ans

À l’expiration des neuf ans, le bail prend fin moyennant un congé notifié à temps. En Wallonie, le bailleur doit le donner au moins six mois avant l’échéance, le locataire au moins trois mois avant. À Bruxelles, la brochure officielle indique un congé d’au moins six mois avant l’échéance, pour l’une comme pour l’autre partie, sans motif ni indemnité.

Sans congé, le bail est prorogé chaque fois pour trois ans, aux mêmes conditions. La brochure bruxelloise donne un exemple parlant : un bail entré en vigueur le 1er septembre 2018 expire le 31 août 2027 ; faute de congé au plus tard le 28 février 2027, il est prorogé jusqu’au 31 août 2030, et ainsi de suite.

Les trois durées dérogatoires

Les parties peuvent écarter les neuf ans, à condition de choisir l’une des trois formules que prévoient les textes, et de le faire par écrit.

La courte durée, trois ans au plus

Un bail peut être conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans. En Wallonie, il ne peut être prorogé que deux fois, par écrit et aux mêmes conditions ; à Bruxelles, une seule fois. Dans les deux Régions, la durée totale ne peut dépasser trois ans. Le bail prend fin moyennant un congé notifié au moins trois mois avant l’échéance ; à Bruxelles, un bail de moins de six mois se termine sans préavis à la date convenue.

Le piège est connu : à défaut de congé dans les délais, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis son début, au loyer initial. Le décret wallon précise que la règle joue « même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties ». Ne confondez pas ce contrat avec le bail commercial de courte durée, qui obéit à d’autres règles.

La longue durée, au-delà de neuf ans

Un bail peut aussi être conclu, par écrit, pour plus de neuf ans. Il suit les règles du bail de neuf ans, avec une différence : si le bailleur y met fin sans motif à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat suivant, l’indemnité due au locataire est de trois mois de loyer. À l’échéance, faute de congé, il est prorogé chaque fois pour trois ans. Aucun des textes lus ne fixe de durée maximale pour ce bail.

Le bail à vie

Enfin, un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur. Il prend fin de plein droit à son décès. Le bailleur ne peut y mettre fin ni pour occupation personnelle, ni pour travaux, ni sans motif, sauf si le contrat en dispose autrement ; le locataire garde la possibilité de partir.

Le bail étudiant, un an au plus

En Wallonie, « sauf si les parties ont convenu d’une durée inférieure, le bail étudiant est réputé conclu pour une durée d’un an » (article 80). Il prend fin de plein droit au terme convenu. Si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur au terme de l’année, le bail est prorogé d’un an aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation. Un bail de moins d’un an qui se poursuit dans ces conditions est réputé conclu pour un an depuis son début.

À Bruxelles, le bail étudiant est conclu pour douze mois au plus. La brochure régionale précise que si les parties conviennent d’une durée supérieure, le contrat est régi, selon le cas, par le droit commun ou par le régime du bail de résidence principale.

Le bail de droit commun, une durée libre

Pour un logement qui n’est pas la résidence principale du locataire, les parties fixent librement la durée. Le décret wallon reprend les règles du Code civil pour ces baux :

• un bail conclu pour une durée indéterminée « est censé fait au mois » et prend fin moyennant un congé d’un mois (article 29) ;
• un bail à durée déterminée « cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé sans qu’il soit nécessaire de donner congé » (article 31) ;
• si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée (article 32).

C’est ici, et seulement ici, qu’un bail d’habitation peut être « à durée indéterminée ». Une résidence secondaire louée sans durée écrite se résilie donc avec un mois de congé en Wallonie, là où une résidence principale serait tenue pour un bail de neuf ans.

Durée et sortie anticipée

La durée n’enferme pas le locataire. Dans un bail de neuf ans, il peut partir à tout moment avec trois mois de congé, en payant pendant les trois premières années une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer. Dans un bail de courte durée, il peut partir à tout moment avec trois mois de congé et une indemnité d’un mois de loyer.

Le bailleur, lui, est plus limité :

Ces facultés du bailleur peuvent être exclues ou limitées par le contrat. Les conditions exactes, les délais et les formes du congé sont détaillés dans nos guides consacrés au préavis.

Wallonie et Bruxelles, les points qui diffèrent

Les deux régimes sont proches, mais trois détails comptent en pratique : le nombre de prorogations d’un bail de courte durée (deux en Wallonie, une à Bruxelles), le préavis à l’échéance des neuf ans (six mois pour le bailleur et trois mois pour le locataire en Wallonie, six mois pour chacun à Bruxelles), et la durée maximale du bail étudiant, exprimée en douze mois à Bruxelles. Pour le détail des règles wallonnes, voyez notre page logement Wallonie be bail d’habitation.

Quelle que soit la durée, le logement loué doit respecter les normes régionales de salubrité et de sécurité, rappelées dans notre guide code du logement : Bruxelles et Wallonie.

Et en Flandre

La Flandre applique le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 aux baux conclus depuis le 1er janvier 2019. Le schéma est voisin : neuf ans par défaut (article 16), courte durée de trois ans au plus, mais prorogeable une seule fois (article 21), longue durée et bail à vie. Le texte consolidé est disponible sur le Codex Vlaanderen. Notre bureau intervient à Bruxelles et en Wallonie uniquement.

Combien de temps garder son bail

Aucun des textes lus ne fixe de délai de conservation pour le locataire ou le bailleur. En pratique, gardez le bail, son annexe explicative, l’état des lieux d’entrée et la preuve d’enregistrement pendant toute la location, prorogations comprises, puis jusqu’à la libération de la garantie et au règlement des derniers comptes. Dans un bail de neuf ans prorogé, l’état des lieux d’entrée peut servir de référence plus de dix ans après sa signature.

Pour vérifier une règle sur le texte, consultez la version consolidée du décret wallon sur Wallex ou la brochure juridique bruxelloise sur les baux d’habitation.

En résumé : neuf ans pour une résidence principale sauf écrit contraire, trois ans au plus pour la courte durée, un an pour l’étudiant, et une durée libre pour le droit commun, qui seul peut être à durée indéterminée.