Bail d’habitation

Le bail d’habitation est le contrat par lequel un bailleur met un logement à la disposition d’un preneur, en échange d’un loyer. Simple en apparence, il est en réalité encadré par des règles précises, souvent impératives, qui varient selon la Région. Ce dossier de nos guides location et bail rassemble l’essentiel : le texte applicable, les mentions du contrat, les différents régimes, la durée, la garantie, l’état des lieux et l’enregistrement. Pour la trame générale d’un contrat et les principes communs à tous les baux, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Un contrat régi par la Région du logement

Le bail d’habitation est une matière régionale. Le décret wallon du 15 mars 2018 le rappelle dès son premier article : il règle une matière visée par la loi spéciale de réformes institutionnelles du 8 août 1980, qui la confie aux Régions. Trois textes coexistent donc :

• en Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, modifié à plusieurs reprises depuis, dont la version consolidée sur Wallex fait foi ;
• à Bruxelles, le Code bruxellois du logement, dont les règles sur les baux d’habitation ont été modifiées par l’ordonnance du 4 avril 2024, entrée en vigueur le 1er novembre 2024 ;
• en Flandre, un décret flamand propre, que nous ne détaillons pas ici.

C’est la situation du logement qui décide, pas l’adresse du bailleur. Un propriétaire domicilié à Namur qui loue un appartement à Ixelles applique le droit bruxellois.

Le décret wallon définit le bail d’habitation comme le bail relatif à un logement ou à une habitation légère, qu’il s’agisse d’un bien meuble ou immeuble ou d’une partie de celui-ci, à l’exclusion des hébergements touristiques. La brochure juridique bruxelloise précise de son côté que les règles du Code s’appliquent à tous les contrats concernant un logement, résidences secondaires comprises, mais pas aux hébergements touristiques de type Airbnb.

Un écrit et des mentions minimales

En Wallonie, « tout bail est établi par un écrit » (article 3 du décret). Cet écrit contient au moins l’identité des parties, la date de prise de cours, la durée, le type de bail, la désignation de toutes les pièces louées, le loyer hors charges, le montant et la nature des charges et leur caractère forfaitaire ou provisionnel, l’existence de compteurs individuels ou collectifs, et la date du dernier certificat PEB avec l’indice de performance lorsqu’il est requis. Pour une personne morale, le bail mentionne sa dénomination sociale et son numéro d’entreprise.

À Bruxelles, les mentions sont proches, avec une particularité : le bail indique aussi le loyer de référence du bien, tel qu’il figure sur le site loyers.brussels, et, s’il y a des compteurs individuels, leurs numéros et codes EAN.

Le bail verbal, valable mais fragile

Un bail d’habitation verbal n’est pas nul. La brochure bruxelloise le dit clairement : « un bail verbal est valable », mais sa preuve devient très difficile si son exécution n’a pas commencé. Chaque partie peut mettre l’autre en demeure d’établir un écrit ; à défaut, le juge de paix peut l’y contraindre et même décider que le jugement vaut bail écrit. Le décret wallon organise le même mécanisme et ajoute que, si le bail fait sans écrit n’a reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve par témoins n’est pas admise.

Les différents régimes du bail d’habitation

Le bail d’habitation n’est pas un contrat unique. Les deux Régions prévoient un tronc commun de règles générales, puis des régimes particuliers selon l’usage du logement.

La résidence principale, régime le plus fréquent

Le régime de la résidence principale s’applique dès que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte le logement à sa résidence principale dès l’entrée en jouissance (article 52 du décret wallon). Une clause interdisant cette affectation n’est valable que si elle est appuyée par une justification expresse et sérieuse et qu’elle indique où le preneur a sa résidence principale. Ce régime ne s’applique pas lorsque le logement est l’accessoire d’un contrat principal lié à la fonction ou à l’activité du preneur, comme un logement de fonction. À Bruxelles, la brochure régionale souligne qu’une simple clause de style du type « résidence secondaire » ne suffit pas à écarter ce régime.

Un logement loué meublé ne change pas de régime : c’est l’usage, pas le mobilier, qui compte. La colocation, le bail étudiant et le bail glissant ont leurs propres guides dans ce dossier.

Durée, loyer et fin du bail

Un bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans, en Wallonie comme à Bruxelles, même si le contrat prévoit une durée comprise entre trois et neuf ans. Les parties peuvent choisir par écrit un bail de courte durée de trois ans au plus, un bail de plus de neuf ans ou un bail à vie. Le locataire peut partir à tout moment moyennant trois mois de préavis, en payant pendant les trois premières années une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer ; le bailleur ne peut donner congé que dans les cas prévus : occupation personnelle, travaux importants, ou sans motif à la fin d’un triennat moyennant indemnité.

Pour un logement qui n’est pas la résidence principale, la durée est libre. En Wallonie, un bail conclu pour une durée indéterminée est « censé fait au mois » et prend fin moyennant un congé d’un mois (article 29) ; un bail à durée déterminée cesse de plein droit à son terme (article 31).

Le loyer est indexé une fois par an, à la date anniversaire, si l’indexation n’a pas été exclue. En Wallonie, une indexation qui augmente le loyer suppose un bail écrit et enregistré ; elle n’a lieu qu’après une demande écrite et ne rétroagit que pour les trois mois précédant cette demande (article 57).

Garantie, état des lieux et enregistrement

La garantie locative est plafonnée à deux mois de loyer. En Wallonie, ce plafond vaut quelle que soit la forme choisie depuis le 1er juin 2023 : compte individualisé bloqué, garantie bancaire constituée progressivement, ou garantie bancaire obtenue par l’intermédiaire du CPAS. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie ne peut pas non plus dépasser deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement. Lorsqu’un tiers se porte caution en plus de la garantie, notre guide du bail de location avec garant détaille les précautions à prendre.

L’état des lieux d’entrée est obligatoire. En Wallonie, les parties le dressent contradictoirement et de manière détaillée, pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation (article 27). Un expert désigné ensemble est payé à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. À Bruxelles, la brochure rappelle qu’une clause de style du type « l’immeuble est en bon état d’entretien et bien connu des parties » ne constitue pas un état des lieux. Sans état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.

L’enregistrement incombe au bailleur. Il est gratuit s’il est fait dans les deux mois de la signature ; l’état des lieux d’entrée s’enregistre avec le bail. Un bail non enregistré prive le bailleur de l’indexation et permet au preneur de partir sans préavis ni indemnité : en Wallonie, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois ; à Bruxelles, dès la fin du délai de deux mois (article 228/5 du Code bruxellois du logement).

Bail sous seing privé ou bail habitation notaire

La grande majorité des baux d’habitation sont signés sous seing privé, entre les parties, sur la base des modèles régionaux. Ils sont parfaitement valables. Un bail passé devant notaire est un acte authentique : selon la brochure bruxelloise, qui renvoie à l’article 8.22 du Code civil, il a toujours date certaine, alors qu’un bail sous seing privé n’acquiert date certaine qu’à partir de son enregistrement. Cette date certaine compte en cas de vente : le décret wallon interdit à l’acquéreur d’expulser le preneur qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, sauf si le bail réserve ce droit. Le bail notarié entraîne toutefois des frais d’acte.

Les clauses à surveiller

Certaines clauses sont sans effet, quelle que soit la volonté des parties. En Wallonie, la clause résolutoire expresse est réputée non écrite (article 37) : seul le juge peut prononcer la résolution du bail. Toute clause d’arbitrage convenue avant la naissance d’un différend est également réputée non écrite ; une fois le litige né, les parties peuvent choisir la médiation, la conciliation ou l’arbitrage (article 51/1). Le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du preneur d’un bail de résidence principale (article 59). À Bruxelles, une clause interdisant purement et simplement les animaux n’est plus valable.

Pour les modèles officiels wallons et le détail des clauses à compléter, voyez notre guide du bail de location région wallonne. Le Gouvernement wallon et la Région bruxelloise publient chacun un modèle de bail indicatif, non obligatoire, qui reprend les clauses légales.

Un logement conforme avant de louer

Le bail ne se conçoit pas sans un logement en ordre. Le logement doit respecter les normes régionales de salubrité, de sécurité et d’habitabilité, que l’annexe explicative jointe au bail wallon résume. Certains logements exigent en plus une autorisation préalable : consultez notre guide du permis de location à Bruxelles ou celui du permis de location région wallonne, qui vise notamment les petits logements individuels et les logements collectifs.

En résumé, un bail d’habitation bien conçu tient en quelques principes : appliquer le texte de la Région du logement, écrire le contrat sur un modèle officiel, respecter les plafonds de garantie, dresser un état des lieux d’entrée détaillé et enregistrer le tout dans les deux mois.