Bail d’habitation : indemnité d’éviction

Votre bailleur vous annonce qu’il veut récupérer le logement, ou qu’il y fera de gros travaux, ou simplement qu’il ne souhaite plus louer. Avez-vous droit à une compensation, et de combien ? Pour un logement, la loi ne parle pas d’« indemnité d’éviction » au sens du bail commercial, mais elle prévoit bien des indemnités précises à charge du bailleur. Ce guide de nos guides location et bail les passe en revue, en Wallonie et à Bruxelles. Pour les règles générales du contrat, voyez notre dossier sur le bail d’habitation.

Une notion empruntée au bail commercial

L’indemnité d’éviction, au sens strict, appartient au bail commercial : la loi du 30 avril 1951 accorde au commerçant un droit à trois renouvellements de neuf ans, et une indemnité, d’une à trois années de loyer selon le motif, quand le bailleur le prive de ce droit (articles 13, 16 et 25). Le bail à ferme connaît, lui, des indemnités de sortie, que nous détaillons dans notre article sur l’indemnité de sortie bail rural. Pour une vue d’ensemble de toutes les indemnités liées à un bail, tous contrats confondus, voyez notre guide sur l’indemnité d’éviction.

Pour un bail d’habitation, il n’y a ni fonds de commerce ni droit au renouvellement. La protection du locataire passe par la durée : un bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans, et le bailleur ne peut y mettre fin avant terme que dans des cas précis. Les indemnités décrites ci-dessous sont la contrepartie de ces congés anticipés, ou la sanction de leur détournement. Elles figurent à l’article 55 du décret wallon du 15 mars 2018 et aux articles 237 et 238 du Code bruxellois du logement, avec des montants identiques.

Le congé sans motif, neuf ou six mois de loyer

Le bailleur peut mettre fin au bail sans justifier d’un motif, mais seulement à l’expiration du premier ou du deuxième triennat, avec un congé de six mois. Il verse alors une indemnité « équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l’expiration du premier ou du deuxième triennat ».

En Wallonie, un bail peut aussi être conclu par écrit pour plus de neuf ans. Dans ce cas, l’indemnité due par le bailleur qui met fin au bail sans motif à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat suivant est de trois mois de loyer (article 55, § 7).

Un exemple de calcul

Prenons un bail de résidence principale qui a pris cours le 1er octobre 2024, au loyer de 900 € par mois (montant choisi pour l’exemple). Le premier triennat se termine le 30 septembre 2027. Pour mettre fin au bail à cette date sans motif, le bailleur doit donner congé au plus tard six mois avant, et verser neuf mois de loyer, soit 8 100 € dans cet exemple. S’il attend la fin du deuxième triennat, l’indemnité est de six mois, soit 5 400 €.

Les textes parlent de « mois de loyer » sans autre précision. En cas de désaccord sur la base de calcul, le juge de paix tranche.

Occupation personnelle ou travaux non réalisés, dix-huit mois

Le bailleur peut aussi donner congé pour deux motifs, avec six mois de préavis.

L’occupation personnelle. Le bailleur peut, à tout moment, mettre fin au bail pour occuper le logement lui-même ou le faire occuper par certains proches (enfants, parents, conjoint ou cohabitant légal en Wallonie, collatéraux jusqu’au troisième degré…). Le congé mentionne l’identité de l’occupant et son lien de parenté. L’occupation doit commencer dans l’année qui suit l’expiration du préavis et durer au moins deux ans, de façon effective et continue.

Les travaux. À l’expiration du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut donner congé pour reconstruire, transformer ou rénover, si les travaux respectent l’urbanisme, touchent le logement occupé et dépassent trois années de loyer (ou deux années de loyer de l’ensemble des logements concernés d’un même immeuble). Ils doivent commencer dans les six mois et se terminer dans les vingt-quatre mois qui suivent la fin du préavis.

Dans les deux cas, lorsque le bailleur, « sans justifier d’une circonstance exceptionnelle », ne réalise pas l’occupation ou les travaux dans les conditions et délais prévus, « le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer ». La Cour constitutionnelle a validé cette indemnisation (arrêt n° 23/2020, cité par Wallex).

Vérifier le motif pendant le préavis

Le locataire peut demander la preuve du lien de parenté ; pour les travaux, le permis d’urbanisme, un devis détaillé, une description chiffrée ou un contrat d’entreprise. En Wallonie, le bailleur a deux mois pour répondre à la demande, faute de quoi le locataire peut demander la nullité du congé. À Bruxelles, le bailleur communique les documents relatifs aux travaux avec le congé ou dans les deux mois qui suivent. Dans les deux Régions, l’action doit être intentée au plus tard deux mois avant la fin du préavis. Après les travaux, le locataire peut obtenir gratuitement les documents qui en justifient la réalisation.

Le bail de courte durée, un mois de loyer

Un bail de trois ans au plus obéit à ses propres règles. Le bailleur ne peut y mettre fin anticipativement qu’après la première année de location, pour occupation personnelle, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité « équivalente à un mois de loyer ». La règle est la même en Wallonie (article 55, § 6) et à Bruxelles (article 238). À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, le locataire qui reçoit ce congé peut lui aussi partir à tout moment avec un congé d’un mois, sans indemnité ; le texte wallon que nous avons lu ne prévoit pas ce contre-préavis pour la courte durée.

Le contre-préavis du locataire

Quel que soit le congé du bailleur, occupation personnelle, travaux ou sans motif, le locataire peut « à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois ». Il n’est alors pas redevable de l’indemnité de départ anticipé qu’il devrait normalement pendant les trois premières années.

La vente du logement loué

Beaucoup de locataires craignent d’être « évincés » par un acquéreur. Les règles les protègent largement.

Pour un bail d’habitation qui n’est pas la résidence principale du locataire, les règles générales wallonnes s’appliquent : si le bail autorisait l’acquéreur à expulser le preneur sans rien prévoir sur les dommages et intérêts, le bailleur lui doit une indemnité égale au loyer pendant le temps accordé entre le congé et la sortie (article 41), et le preneur ne peut être expulsé avant de l’avoir reçue (article 43).

L’enregistrement du bail, qui lui donne date certaine, est donc la meilleure protection du locataire.

Les limites et les ajustements

Les facultés de congé du bailleur ne sont pas impératives dans un sens : les parties « peuvent cependant convenir d’exclure ou de limiter » chacune d’elles. Un bail peut donc prévoir que le bailleur renonce au congé sans motif, ou qu’il ne pourra donner congé pour occupation personnelle qu’après un certain délai.

En Wallonie, le locataire qui justifie de circonstances exceptionnelles peut aussi demander une prorogation du bail par recommandé, au plus tard un mois avant son expiration ; à défaut d’accord, le juge peut l’accorder et, s’il l’estime équitable, réduire ou supprimer l’indemnité due pour un congé sans motif (article 56).

Et l’indemnité d’occupation

Une dernière indemnité apparaît souvent dans les recherches : l’indemnité d’occupation. On lit parfois qu’elle serait due par tout locataire qui déménage en retard ; il s’agit en réalité de la somme qu’un occupant doit pour la jouissance d’un logement qu’il occupe sans bail ou après la fin de celui-ci. Les articles que nous avons lus ne la chiffrent pas : en cas de désaccord, c’est au juge de paix d’en fixer le montant.

En résumé, le locataire d’un logement n’a pas d’indemnité d’éviction au sens commercial, mais il est protégé par la durée du bail et par des indemnités fixes : neuf ou six mois de loyer pour un congé sans motif, dix-huit mois si le motif invoqué n’est pas réalisé, un mois en courte durée.