Bail commercial : indemnité d’éviction

Votre bailleur refuse de renouveler votre bail commercial, ou vous êtes propriétaire et envisagez de récupérer votre immeuble ? La question du bail commercial indemnité d’éviction se pose alors immédiatement. En Belgique, elle ne se négocie pas dans le vide : la loi fixe des montants forfaitaires selon le motif du refus. Ce guide de nos guides location et bail détaille les cas, les montants et les délais. Pour le cadre général, voyez notre article sur le bail commercial en Belgique.

Le principe, une compensation pour la perte du local

Le bail commercial protège le fonds de commerce, et d’abord la clientèle attachée à un emplacement. Le preneur a donc le droit d’obtenir, par préférence à toute autre personne, trois renouvellements de neuf ans pour continuer le même commerce (article 13 de la loi du 30 avril 1951). Quand le bailleur le prive de ce droit, la loi prévoit une compensation : l’indemnité d’éviction.

Le texte applicable est la section de l’ancien Code civil consacrée aux baux commerciaux, dont le texte consolidé est publié sur Justel. Depuis la régionalisation, il existe une version de base, qui s’applique notamment à Bruxelles, et une version wallonne ; les articles 16 et 25 à 28, qui organisent l’indemnité, sont identiques dans les deux régions. La notion se retrouve dans d’autres baux, avec des règles différentes : voyez notre guide général sur l’indemnité d’éviction et, pour les terres agricoles, notre article sur l’indemnité de sortie bail rural.

Quand l’indemnité est-elle due

L’article 25 pose la condition de départ : le preneur doit avoir « régulièrement manifesté sa volonté d’user de son droit de renouvellement » et se l’être vu refuser. Concrètement, il doit avoir envoyé sa demande par huissier ou recommandé, entre dix-huit et quinze mois avant l’échéance, avec les mentions obligatoires. Un preneur qui a laissé passer ce délai ne peut pas, en principe, réclamer d’indemnité d’éviction à l’échéance.

La loi étend l’indemnité à deux autres situations (article 26) :

• le bailleur qui, en vertu d’une clause du bail, met fin au contrat à l’expiration d’un triennat pour exploiter lui-même un commerce dans l’immeuble ;
• l’acquéreur de l’immeuble qui expulse le preneur dans les conditions de l’article 12.

Dans ces cas, l’indemnité est « éventuellement due », selon les mêmes règles que pour le refus de renouvellement.

Les motifs de refus et leurs conséquences

L’article 16 énumère les motifs pour lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement. Chacun a une conséquence différente sur l’indemnité.

Les montants fixés par l’article 25

Sauf accord des parties conclu après la naissance du droit à l’indemnité, celle-ci est « fixée forfaitairement » :

1. Un an de loyer si le bailleur entend affecter l’immeuble à une destination non commerciale ou le reconstruire. Aucune indemnité n’est due si la démolition ou la reconstruction ont été rendues nécessaires par la vétusté, par la force majeure ou par des dispositions légales ou réglementaires.
2. Deux ans de loyer si le bailleur, ou l’un des proches qui peuvent occuper le bien à sa place, exerce dans l’immeuble un commerce similaire.
3. Trois ans de loyer, majorés éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice, si le bailleur, sans motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l’intention pour laquelle il a évincé le preneur.
4. Un an du loyer du nouveau bail si le preneur qui avait fait une offre sérieuse est écarté au profit d’un tiers surenchérisseur qui exerce un commerce différent.
5. Deux ans du loyer du nouveau bail si ce nouveau preneur exerce un commerce similaire.
6. Trois ans de loyer, majorés éventuellement, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre, avant deux ans, un commerce similaire sans l’avoir annoncé au preneur sortant ; le bailleur et le nouvel occupant sont alors solidairement tenus.

Enfin, en dehors des motifs légaux, l’article 16, IV permet au bailleur de refuser le renouvellement en versant une indemnité égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes nécessaires à la réparation intégrale du préjudice. Notaire.be résume ces montants dans le même sens : d’une à trois années de loyer selon le motif.

Les forfaits de la loi sur les baux commerciaux

• 1 ande loyer : destination non commerciale ou reconstruction
• 2 ansde loyer : commerce similaire exercé par le bailleur ou un proche
• 3 ansde loyer, majorés éventuellement : refus sans motif légal ou intention non réalisée
• 1 anpour intenter l’action en paiement de l’indemnité

Source : Loi du 30 avril 1951, articles 16, 25 et 28 (Justel)

Les ajustements possibles

Le forfait n’est pas figé dans tous les cas. L’article 25 prévoit plusieurs correctifs :

• les loyers de sous-location peuvent être déduits, en tout ou en partie, du loyer qui sert de base au calcul ; en cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l’indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire ;
• le preneur peut demander au juge d’augmenter l’indemnité, dans les cas de commerce similaire (deux ans), si elle apparaît manifestement insuffisante au regard du profit que le bailleur a tiré de l’éviction ;
• le bailleur peut demander de la réduire si elle apparaît manifestement exagérée en raison de l’état d’abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise ;
• lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce loué avec l’immeuble, il ne doit pas d’indemnité, sauf si le preneur prouve qu’il a augmenté l’importance du fonds d’au moins 15 % ; le juge fixe alors l’indemnité en équité, selon la plus-value.

Un pas-de-porte versé à l’entrée peut aussi peser dans le calcul : selon hub.brussels, s’il est considéré comme une partie du loyer, il est pris en compte dans l’indemnité d’éviction.

Rester dans les lieux jusqu’au paiement

L’article 27 donne au preneur un levier puissant : tant qu’il n’a pas reçu l’indemnité à laquelle il a droit, ou la partie de celle-ci qui n’est pas sérieusement contestée, il peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement complet, « sans être tenu à aucun loyer ». Le bailleur a donc intérêt à payer rapidement la part non contestée.

Côté procédure, trois règles comptent :

• l’action en paiement doit être intentée dans un délai d’un an à dater du fait qui y donne ouverture (article 28) ;
• le juge compétent est le juge de paix du lieu de l’immeuble, nonobstant toute clause contraire conclue avant le litige (article 29) ; une conciliation préalable peut être demandée (article 30) ;
• l’appel est toujours possible ; les jugements rendus en cours d’instance sont exécutoires par provision, sauf ceux qui refusent le renouvellement ou fixent le montant de l’indemnité (article 31).

Si le preneur conteste le motif invoqué par le bailleur (occupation personnelle, destination non commerciale, reconstruction, manquements graves), il doit saisir le juge dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion (article 16).

Préparer le dossier dès l’entrée dans les lieux

Plusieurs motifs de refus reposent sur des faits : la dépréciation de l’immeuble par le fait du preneur est expressément citée parmi les manquements graves, et la reconstruction suppose des travaux touchant le gros œuvre dont le coût dépasse trois années de loyer. Pour trancher ces questions, il faut pouvoir comparer l’état du local à différentes dates. Notre guide sur l’état des lieux d’un bail commercial explique ce que doit contenir le constat d’entrée, et celui sur le bail commercial état des lieux de sortie prépare le jour de la restitution.

Côté bailleur, le même souci de preuve s’applique : pour échapper à la majoration de trois ans, il doit pouvoir montrer qu’il a réalisé, dans les six mois et pendant deux ans au moins, l’intention annoncée, ou justifier d’un motif grave. Conservez les permis, devis, factures et preuves d’exploitation qui en attestent.

La fiscalité de l’indemnité perçue, enfin, dépend de la situation du preneur et de la qualification des sommes : nous ne la traitons pas ici. Faites le point avec votre comptable avant de signer un accord.

En résumé : l’indemnité d’éviction du bail commercial dépend du motif du refus. La loi fixe un an, deux ans ou trois ans de loyer, avec une majoration possible pour réparer intégralement le préjudice. Le preneur peut rester dans les lieux sans payer de loyer jusqu’au paiement, mais il doit agir dans l’année devant le juge de paix.