Bail commercial : indemnité de résiliation du bail

« Combien vais-je devoir payer pour partir ? » ou, du côté du propriétaire, « combien vais-je devoir verser pour récupérer mon local ? » : la question de l’indemnité revient dès qu’un bail commercial doit prendre fin avant son terme. La réponse dépend de qui rompt, de la voie choisie et de ce que dit le contrat. Ce guide de nos guides location et bail distingue les indemnités prévues par la loi, les clauses contractuelles et les sommes négociées, en Wallonie et à Bruxelles. Pour les préavis des baux d’habitation et leur calcul, voyez notre article sur le préavis de location en Belgique.

Une loi qui protège d’abord le commerçant

Les baux commerciaux sont régis par la loi du 30 avril 1951, insérée dans l’ancien Code civil ; pour la définition, voyez notre fiche bail commercial au pluriel. Le bail dure au moins neuf ans, découpés en triennats. La loi publiée sur Justel organise la fin du bail autour de trois idées : le preneur peut partir à certaines échéances sans rien payer, le bailleur ne peut le faire partir que dans des cas précis, et plusieurs de ces cas l’obligent à verser une indemnité d’éviction.

Il n’existe donc pas une, mais plusieurs indemnités de résiliation d’un bail commercial. Le tableau suivant les situe.

La sortie triennale du preneur, sans indemnité légale

Selon l’article 3, « le preneur peut mettre fin au bail en cours, à l’expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de six mois, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste ». Le texte n’exige ni motif ni indemnité : c’est la grande différence avec un logement, où l’indemnité de rupture de bail locatif de trois, deux ou un mois de loyer frappe le locataire qui part pendant les trois premières années d’un bail de résidence principale.

Le SPW Économie et hub.brussels résument la règle de la même manière pour la Wallonie et pour Bruxelles : résiliation possible à la fin de chaque période de trois ans, avec six mois de préavis. Si votre contrat prévoit malgré tout une somme à payer lors d’une sortie triennale, faites examiner cette clause avant de signer ou avant de partir : la loi n’en prévoit aucune.

L’indemnité d’éviction à charge du bailleur

C’est l’indemnité la plus lourde, et elle joue en faveur du commerçant. Elle suppose en principe que le preneur ait régulièrement demandé le renouvellement de son bail et se le soit vu refuser (article 25). Sauf accord des parties survenant après l’ouverture de ce droit, elle est fixée forfaitairement :

• un an de loyer si le bailleur entend affecter l’immeuble à une destination non commerciale ou le reconstruire, sauf si la démolition ou la reconstruction ont été rendues nécessaires par la vétusté, la force majeure ou des dispositions légales ;
• deux ans de loyer si le bailleur ou l’un des proches visés par la loi exerce dans l’immeuble un commerce similaire ;
• trois ans de loyer, majorés éventuellement des sommes nécessaires à une réparation intégrale du préjudice, si le bailleur, sans motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l’intention pour laquelle il a évincé le preneur ;
• un an ou deux ans du loyer du nouveau bail lorsque le preneur a été écarté par l’offre d’un tiers, selon que ce tiers exerce un commerce différent ou similaire ;
• trois ans de loyer, éventuellement majorés, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre dans les deux ans un commerce similaire sans l’avoir annoncé au preneur sortant.

En dehors des motifs légaux de refus, l’article 16, IV, permet encore au bailleur de refuser le renouvellement moyennant une indemnité égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour réparer intégralement le préjudice. Aucune indemnité n’est due, en revanche, lorsque le refus repose sur des manquements graves du preneur. Chaque motif de refus a ses propres conditions : faites vérifier celui qui vous est opposé, dans les trente jours prévus pour le contester.

Le congé triennal du bailleur et la vente de l’immeuble

Le bailleur qui met fin au bail en cours, à l’expiration d’un triennat, en vertu d’une clause du contrat, doit donner un an de préavis et viser l’exploitation d’un commerce par lui-même ou par certains proches. L’article 26 précise qu’une indemnité d’éviction est « éventuellement due, dans les cas et suivant les modalités prévues aux articles 25 et 27 », par ce bailleur comme par l’acquéreur qui expulse le preneur dans les conditions de l’article 12. Autrement dit, reprendre le local pour y exercer un commerce similaire peut coûter deux ans de loyer, et ne pas réaliser l’intention annoncée peut en coûter trois.

Ce que la loi prévoit pour garantir le paiement

Deux règles renforcent la position du commerçant évincé. Selon l’article 27, tant qu’il n’a pas reçu l’indemnité d’éviction, ou la partie qui n’est pas sérieusement contestée, il peut se maintenir dans les lieux jusqu’à entier paiement, sans être tenu à aucun loyer. Et selon l’article 28, l’action en paiement doit être intentée dans un délai d’un an à dater du fait qui y donne ouverture : passé ce délai, le droit est perdu.

Le juge peut aussi corriger le forfait. Dans certains cas, le preneur peut le saisir si l’indemnité apparaît manifestement insuffisante au regard du profit tiré de l’éviction ; le bailleur, si elle apparaît manifestement exagérée en raison de l’état d’abandon ou de déclin du commerce. Ces demandes relèvent du juge de paix du lieu de l’immeuble (article 29).

Quand le commerçant part hors des voies légales

Le cas inverse est fréquent : un commerçant ferme en cours de triennat, rend les clés et cesse de payer. La loi ne lui ouvre pas cette sortie ; sans accord du bailleur ni cession du bail avec le fonds de commerce, il s’expose aux réclamations de celui-ci pour les loyers et le préjudice subi, que le juge de paix appréciera.

Beaucoup de baux contiennent une clause qui fixe d’avance l’indemnité due en cas de rupture fautive. Pour les contrats conclus depuis l’entrée en vigueur du livre 5 du Code civil, le 1er janvier 2023, l’article 5.88 encadre cette clause indemnitaire : les parties peuvent convenir d’un montant forfaitaire, mais « si la clause indemnitaire est manifestement déraisonnable, le juge la réduit », compte tenu du dommage et de toutes les autres circonstances. Pour les baux plus anciens, les dispositions transitoires du livre 5 maintiennent en principe l’ancien droit.

Négocier une indemnité à l’amiable

La voie la plus souple reste l’accord. Les parties peuvent mettre fin au bail à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par acte authentique ou par déclaration devant le juge ; en Wallonie, par un acte écrit présenté à l’enregistrement. L’indemnité n’y est pas fixée par la loi : elle se négocie, dans un sens ou dans l’autre, et s’écrit dans la convention avec sa date et ses conditions de paiement. Notre guide sur la résiliation amiable du bail commercial explique comment la rédiger.

Quelle que soit l’issue, la sortie se termine par une restitution du local. Le montant final se joue souvent moins sur l’indemnité que sur la remise en état : l’état des lieux d’un bail commercial dressé à l’entrée sert de point de comparaison, et le guide sur l’état des lieux de sortie d’un bien commercial détaille les points à contrôler au départ.

En résumé : l’indemnité de résiliation d’un bail commercial n’est pas un forfait unique. La sortie triennale du preneur ne coûte rien selon la loi ; l’éviction par le bailleur coûte d’un à trois ans de loyer selon le motif ; le départ irrégulier expose le preneur à des dommages, éventuellement fixés par une clause que le juge peut réduire ; et l’accord amiable permet de tout négocier.