Bail commercial : résiliation du bail à l’amiable

Un commerce qui ferme, un repreneur introuvable, un propriétaire qui veut récupérer son rez-de-chaussée pour un autre projet : il arrive que bailleur et commerçant veuillent tous deux mettre fin au bail avant son échéance. Ils peuvent le faire, à tout moment, mais pas n’importe comment. Ce guide de nos guides location et bail explique la résiliation amiable du bail commercial en Wallonie et à Bruxelles : la forme exigée, le contenu de la convention et la préparation de la sortie. Pour les préavis des baux d’habitation et la méthode de calcul des délais, voyez notre article sur le préavis de location en Belgique.

Ce que dit la loi sur les baux commerciaux

Les baux commerciaux sont régis par la loi du 30 avril 1951, insérée dans l’ancien Code civil. Elle vise les immeubles affectés principalement à un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public ; pour la définition et le vocabulaire, voyez notre fiche bail commercial au pluriel.

Le bail dure au moins neuf ans. Le preneur peut y mettre fin à l’expiration de chaque triennat avec un préavis de six mois, et le bailleur, si le contrat l’y autorise, à l’expiration d’un triennat avec un an de préavis, pour exploiter lui-même un commerce ou le faire exploiter par un proche. L’article 3 ajoute une troisième porte, qui ne dépend d’aucune échéance : « Les parties peuvent de même y mettre fin à tout moment, à condition que leur accord soit constaté » dans la forme prévue.

La fin de commun accord est donc la seule sortie qui permette de quitter le local à une date librement choisie, au milieu d’un triennat, sans préavis légal. Elle suppose simplement que les deux parties le veuillent : le preneur ne peut pas l’imposer au bailleur, ni l’inverse.

La forme de l’accord selon la Région

C’est le point décisif. Depuis la régionalisation du bail, la loi publiée sur Justel existe en une version de base et en versions régionales de certains articles. Pour l’article 3, il existe une version wallonne ; à Bruxelles, c’est la version de base qui s’applique.

Notaire.be explique la raison d’être de cette exigence : l’accord sur une résiliation anticipée doit faire l’objet d’un acte notarié, d’un jugement ou d’une déclaration devant le juge afin d’éviter tout doute sur la date à laquelle les parties se sont mises d’accord. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 a allégé la formalité : un écrit signé par les parties et présenté à l’enregistrement donne lui aussi une date certaine.

Trois façons de formaliser la résiliation

Chez le notaire

L’acte authentique convient dans les deux Régions. Le notaire rédige la convention, en vérifie les conditions et lui donne une date certaine. C’est la solution la plus sûre quand l’accord s’inscrit dans une opération plus large, par exemple une vente de l’immeuble ou une cession de fonds de commerce qui échoue.

Devant le juge de paix

La loi organise une procédure de conciliation préalable (article 30). Sur requête signée par une partie, son conseil ou un fondé de pouvoir spécial, le greffier délivre un reçu et le juge de paix convoque les parties dans la huitaine. « Si un accord intervient, un procès-verbal en constate les termes et l’expédition est revêtue de la forme exécutoire. » Le juge compétent est celui de la situation de l’immeuble principal (article 29). Cette voie permet de faire acter l’accord par le juge lui-même, sans passer par un acte notarié.

Par un écrit enregistré, en Wallonie

Pour un local situé en Wallonie, une convention écrite, signée par le bailleur et le preneur puis présentée à l’enregistrement, répond à la version wallonne de l’article 3. Le SPW Économie mentionne encore l’acte authentique ou la déclaration devant le juge : ces formes restent possibles, mais le texte wallon en vigueur se contente d’un écrit présenté à l’enregistrement. Renseignez-vous auprès du bureau compétent du SPF Finances sur les modalités de présentation de la convention.

Rédiger la convention de résiliation amiable

La loi ne fixe pas le contenu de la convention, mais une résiliation amiable du bail commercial bien rédigée règle d’un coup tout ce qui accompagne la sortie. Voici les clauses à prévoir :

1. Les parties et le bail : identité complète du bailleur et du preneur, adresse du local, date et références du bail, avenants éventuels.
2. La date de fin : jour où le bail prend fin, distinct si besoin du jour de remise des clés.
3. Le loyer et les charges : loyer dû jusqu’à la date de fin, décompte final des charges et des consommations.
4. L’état des lieux de sortie : date, caractère contradictoire, personne chargée de le dresser et partage de ses frais.
5. Les aménagements : sort des transformations réalisées par le preneur, de l’enseigne, des installations techniques, avec ou sans remise en état.
6. La garantie : conditions et délai de sa libération, sous réserve du décompte.
7. L’indemnité éventuelle : montant, débiteur, date de paiement.
8. La renonciation aux recours : ce que chaque partie accepte de ne plus réclamer une fois la convention exécutée.

Notre guide sur la résiliation de bail d’un commun accord propose une démarche comparable pour les baux d’habitation ; la logique de la convention est la même, mais la forme exigée ne l’est pas.

L’indemnité, une question de négociation

La loi ne prévoit aucune indemnité pour une fin de bail de commun accord : son principe et son montant se négocient. Quand c’est le commerçant qui veut partir en cours de triennat, le bailleur n’est pas tenu d’accepter, et il demande souvent une contrepartie ; quand c’est le bailleur qui souhaite récupérer son local, c’est lui qui peut avoir intérêt à proposer une somme. Pour comprendre ce que chacun risquerait sans accord, voyez notre guide sur l’indemnité rupture bail commercial.

Si la convention prévoit un montant forfaitaire à payer en cas de manquement, par exemple un départ tardif, cette clause relève de l’article 5.88 du Code civil pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2023 : si elle est manifestement déraisonnable, le juge la réduit, compte tenu du dommage et des autres circonstances.

Si le bailleur refuse l’accord

La résiliation amiable suppose deux volontés. Si le bailleur refuse, le commerçant garde la sortie que la loi lui réserve : un préavis de six mois, par exploit d’huissier ou lettre recommandée, pour la fin du triennat en cours. Il peut aussi chercher un repreneur et céder son bail avec son fonds de commerce, dans les conditions prévues par la loi ; selon l’article 11, le cessionnaire devient alors le locataire direct du bailleur. Dans l’intervalle, la conciliation devant le juge de paix reste une occasion de rapprocher les points de vue, sans engager de procès.

Préparer la sortie du local

Une fois la date convenue, la sortie se prépare comme toute fin de bail commercial. La comparaison avec l’état des lieux d’entrée sert de base à la discussion sur la remise en état ; notre guide sur l’état des lieux d’un bail commercial rappelle ce qu’il doit contenir. Au départ, programmez l’état des lieux de sortie avant la remise des clés, en présence des deux parties : le guide bail commercial état des lieux de sortie détaille les points à contrôler.

Deux détails de la loi méritent d’être repris dans la convention. Pendant les six mois qui suivent son départ, tout preneur dont le bail prend fin peut apposer sur les locaux un avis apparent indiquant où il a transféré son établissement (article 5). Et si les parties veulent seulement raccourcir un bail renouvelé plutôt que d’y mettre fin, l’article 13 prévoit que le renouvellement se fait pour neuf ans, sauf accord des parties constaté dans les mêmes formes.

En résumé : la résiliation amiable du bail commercial est toujours possible, à n’importe quelle date, dès que bailleur et preneur sont d’accord. Tout se joue sur la forme, un acte authentique ou une déclaration devant le juge à Bruxelles, un écrit présenté à l’enregistrement en Wallonie, et sur une convention qui règle la date, l’état du local, la garantie et l’indemnité.