Résiliation du bail à l’amiable

Un locataire qui a trouvé un logement ailleurs et voudrait partir sans attendre trois mois, un bailleur qui souhaite récupérer son bien sans avoir de motif légal : dans les deux cas, la solution la plus simple est souvent de s’entendre. La résiliation de bail d’un commun accord est possible à tout moment, en Wallonie comme à Bruxelles. Ce guide de nos guides location et bail explique comment la mettre en forme. Pour les délais qui s’appliquent en l’absence d’accord, voyez notre article sur le préavis de location en Belgique.

Un accord toujours possible

Le bail est un contrat : ce que deux parties ont signé ensemble, elles peuvent le défaire ensemble. Le modèle wallon de convention le dit simplement : « À n’importe quel moment de la location, le bailleur et le preneur peuvent décider de résilier le bail de commun accord ». Les fiches juridiques publiées pour la Wallonie et pour Bruxelles font le même constat.

Cet accord change tout par rapport au congé donné par une seule partie :

• pas de délai imposé : la date de fin est celle que vous choisissez, demain ou dans quatre mois ;
• pas de motif à invoquer : le bailleur n’a pas à justifier d’une occupation personnelle ou de travaux ;
• une indemnité négociée : l’indemnité légale des trois premières années n’est plus automatique, et les parties décident librement si une somme est due.

En pratique, la résolution amiable du contrat de bail est souvent le fruit d’une négociation : un locataire qui présente un candidat sérieux pour reprendre le logement, un bailleur qui accepte une date rapprochée en échange d’une remise des lieux impeccable.

Mettre l’accord par écrit

Un accord verbal ne protège personne : en cas de contestation, il faudra prouver ce qui a été convenu. Les fiches de Droits Quotidiens pour la Wallonie comme pour Bruxelles recommandent un écrit daté et signé par le bailleur et par le preneur, chacun en conservant un exemplaire signé.

Le Service public de Wallonie propose un modèle de convention de résiliation de commun accord. Il tient en quelques lignes : l’identité du bailleur et du preneur, l’adresse et le type de logement, puis la formule selon laquelle « le bail prend fin de manière irrévocable » à une date précise, « date à laquelle les lieux loués seront remis par le preneur à la disposition du bailleur ». Le document est fait en double exemplaire, chaque partie recevant le sien.

Les points à ajouter au modèle

Le modèle wallon est volontairement court. Les fiches juridiques conseillent d’y préciser aussi :

1. la date exacte de fin du bail, qui est celle de la remise des clés ;
2. la date de l’état des lieux de sortie ;
3. le sort de la garantie locative, c’est-à-dire ce qui revient à chaque partie ;
4. l’indemnité de résiliation, en indiquant si elle est due ou non, et son montant.

Si toutes les obligations ont été remplies et que le logement est rendu en bon état, la convention peut se terminer par une clause de décharge du type « les parties sont quittes et libres de toutes obligations l’une envers l’autre ». Ne la signez qu’une fois l’état des lieux de sortie fait et les comptes arrêtés : après, il sera difficile de réclamer quoi que ce soit.

Qui doit signer

Tous ceux qui ont signé le bail doivent signer la convention. À Bruxelles, la brochure officielle sur le bail rappelle que le bail portant sur le logement principal d’un couple marié est toujours censé avoir été conclu par les deux époux, même si un seul a signé, et que la règle vaut aussi pour les cohabitants légaux. Faites donc signer les deux. En colocation, un colocataire qui s’en va sans que le bail prenne fin relève d’autres règles, propres au pacte et au bail de colocation.

Si le logement appartient à plusieurs propriétaires, par exemple en indivision, chacun d’eux ou leur représentant signe également.

L’indemnité, un point à négocier

Sans accord, le locataire d’un bail de neuf ans qui part pendant les trois premières années doit une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer. Dans une résiliation amiable, ce montant n’est plus imposé : il peut être maintenu, réduit ou supprimé, selon ce que les parties acceptent. La même liberté vaut dans l’autre sens, quand c’est le bailleur qui demande le départ. Le détail des montants légaux et les questions de négociation sont traités dans notre guide sur la résiliation amiable bail habitation indemnité.

Écrivez noir sur blanc ce qui a été décidé, y compris « aucune indemnité n’est due » : c’est ce que vérifiera un juge en cas de désaccord.

L’état des lieux de sortie et la garantie locative

L’accord ne dispense pas de l’état des lieux de sortie. C’est lui qui, comparé à l’état des lieux d’entrée, permet d’identifier les dégâts locatifs et de fixer ce qui sera retenu sur la garantie. À Bruxelles, selon la brochure juridique bruxelloise sur le bail, chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire à frais partagés, établi après la libération des lieux et avant la remise des clés, au plus tard dans le mois ; en cas de désaccord, le juge peut être saisi avant la remise des clés pour désigner un expert. En Wallonie aussi, chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire à frais partagés.

S’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend. Le calendrier entre la fin du préavis et la visite de sortie est détaillé dans notre article état des lieux de sortie et préavis.

Pour la garantie, la convention indique comment elle est répartie. Relevez aussi les compteurs le jour de la sortie et convenez de la date du décompte final des charges.

Un exemple de résiliation amiable

Prenons un locataire bruxellois en deuxième année d’un bail de neuf ans, qui obtient un emploi dans une autre ville. S’il envoie un renon, il doit trois mois de préavis et, selon la règle légale, une indemnité de deux mois de loyer. Il propose plutôt au bailleur de partir à la fin du mois suivant et lui présente un candidat locataire solvable, prêt à signer.

Le bailleur accepte. Les deux parties signent une convention qui fixe :

• la fin du bail au dernier jour du mois suivant, date de la remise des clés ;
• un état des lieux de sortie le même jour, avec un expert désigné ensemble dont les frais sont partagés ;
• l’absence d’indemnité de résiliation, en contrepartie de la présentation du nouveau locataire ;
• la libération de la garantie après l’état des lieux, déduction faite des éventuels dégâts constatés.

Chacun garde un exemplaire signé. Ce type d’accord est souvent gagnant pour les deux : le locataire part plus vite et sans indemnité, le bailleur évite un logement vide. La fiche de Droits Quotidiens pour Bruxelles reprend les mêmes points que celle consacrée à la Wallonie.

Enregistrement et formalités

Aucune des pages officielles consultées n’impose d’enregistrer la convention de résiliation d’un bail d’habitation : ce qui compte, c’est un écrit daté, signé et conservé par chaque partie. Pensez en revanche aux démarches pratiques : changement d’adresse à la commune, transfert des contrats d’énergie et d’eau, restitution de toutes les clés et télécommandes.

Les cas particuliers

Le bail à ferme

Un bail à ferme ne se résilie pas à l’amiable par un simple écrit. La loi sur le bail à ferme exige un acte authentique devant notaire ou une déclaration devant le juge de paix, et le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne précise qu’un simple écrit entre les parties n’a aucune valeur légale.

Le bail commercial

Un local commercial est loué sous un régime propre. La résiliation bail commercial commun accord obéit à des règles de forme spécifiques, que nous détaillons dans un guide dédié.

Si l’autre partie refuse

Personne n’est obligé d’accepter une résiliation amiable. À défaut d’accord, chacun revient aux règles du congé : trois mois de préavis pour le locataire d’un bail de neuf ans, et des motifs précis pour le bailleur. La résiliation amiable reste alors une porte ouverte pour négocier une date plus proche.

En résumé : une résiliation amiable se fait à tout moment, mais toujours par écrit, avec une date de fin claire, un état des lieux de sortie, un accord sur la garantie et sur l’indemnité, et une signature de chacun des preneurs et des bailleurs.