Motifs de résiliation du bail par le bailleur

Le locataire peut partir quand il veut, sans se justifier. Le propriétaire, lui, ne le peut pas : pour mettre fin à un bail de résidence principale, il doit se placer dans l’un des cas prévus par la loi et respecter des conditions strictes, contrôlables après coup. Ce guide de nos guides location et bail détaille ces motifs en Wallonie et à Bruxelles. Pour les délais de tous les baux, voyez notre article de référence sur le préavis de location en Belgique.

Trois motifs, et pas un de plus

Dans un bail de résidence principale de neuf ans, le bailleur dispose de trois facultés de congé, prévues par l’article 55 du décret wallon du 15 mars 2018 et par l’article 237 du Code bruxellois du logement.

Le bail peut exclure ou limiter chacune de ces facultés, par exemple dans le temps ou quant aux personnes concernées. Lisez donc votre contrat avant tout. Enfin, à l’échéance des neuf ans, chaque partie peut mettre fin au bail sans motif ni indemnité, par un congé notifié au moins six mois avant le terme.

L’occupation personnelle

C’est le motif le plus fréquent de résiliation bail pour occupation personnelle. Le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment, avec un préavis de six mois, s’il a l’intention d’occuper le logement personnellement et effectivement, ou de le faire occuper par un proche.

Qui peut occuper le logement

Le cercle des occupants est le même dans les deux Régions :

• le bailleur lui-même, son conjoint (en Wallonie, aussi son cohabitant légal ; le Code bruxellois ne cite que le conjoint) ;
• ses descendants et enfants adoptifs, et ceux de son conjoint ;
• ses ascendants, et ceux de son conjoint ;
• ses collatéraux jusqu’au troisième degré (frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces), et ceux de son conjoint.

Lorsque l’occupant est un collatéral du troisième degré, le préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat.

Ce que doit contenir le congé

À Bruxelles, le congé mentionne le motif, l’identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. À la demande du locataire, le bailleur en apporte la preuve dans les deux mois, faute de quoi le locataire peut demander la nullité du congé (article 237, § 2). Le décret wallon prévoit lui aussi la preuve du lien de parenté dans les deux mois, à la demande du preneur. Un congé qui ne précise pas son motif est nul, rappelle la brochure bruxelloise : le bailleur doit en envoyer un nouveau, et le délai ne court qu’à partir de sa réception.

Les délais d’occupation

L’occupation doit commencer dans l’année qui suit la fin du préavis et se prolonger de façon effective pendant au moins deux ans. À défaut, le locataire a droit à une indemnité de dix-huit mois de loyer, sauf circonstance exceptionnelle.

Les travaux importants

La résiliation bail pour travaux n’est possible qu’à la fin du premier ou du deuxième triennat, avec un préavis de six mois. Le bailleur doit envisager une reconstruction, une transformation ou une rénovation du bien loué, et respecter plusieurs conditions cumulatives.

• Des travaux qui touchent le logement : ils doivent affecter le corps du logement occupé par le locataire. La brochure bruxelloise exclut les travaux qui ne concerneraient que la façade, le grenier, le jardin, les dépendances ou un autre étage, et plus généralement ceux qui ne rendent pas le logement inhabitable.
• Un coût minimal : plus de trois années de loyer. Si l’immeuble comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et concernés par les travaux, il suffit que le coût global dépasse deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.
• Des pièces justificatives : le bailleur communique au locataire le permis d’urbanisme, un devis détaillé, une description des travaux avec une estimation détaillée du coût, ou un contrat d’entreprise ; à Bruxelles, lors du congé ou au plus tard dans les deux mois qui suivent ; en Wallonie, dans les deux mois de la demande du locataire.
• Des délais d’exécution : les travaux commencent dans les six mois et se terminent dans les vingt-quatre mois qui suivent la fin du préavis.

Pour organiser un chantier sur plusieurs logements d’un même immeuble, le bailleur peut mettre fin aux baux concernés à tout moment avec six mois de préavis, mais pas pendant la première année. À Bruxelles, le locataire qui n’a pas reçu les pièces peut demander au juge d’invalider le congé, au plus tard deux mois avant la fin du préavis.

Si les travaux ne sont pas réalisés dans les conditions et délais prévus, sans circonstance exceptionnelle, le locataire a droit à dix-huit mois de loyer.

Le congé sans motif, contre indemnité

Le bailleur peut enfin mettre fin au bail sans justification, mais seulement à la fin du premier ou du deuxième triennat, avec six mois de préavis. Il doit alors une indemnité de neuf mois de loyer à la fin du premier triennat, de six mois à la fin du deuxième. Le montant et les modalités de paiement sont détaillés dans notre guide sur l’indemnité de résiliation du bail, proposé en bas de page.

Pour une vue d’ensemble du point de vue du propriétaire, voyez aussi notre guide préavis propriétaire fin de bail.

Les autres baux

Le bail de courte durée

Dans un bail de trois ans au plus, le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, pour occupation personnelle, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer (article 55, § 6, du décret wallon, qui renvoie aux conditions de l’occupation personnelle ; même règle à Bruxelles selon la brochure). Ni travaux, ni congé sans motif.

Le bail étudiant

À Bruxelles, le bailleur ne peut mettre fin au bail étudiant qu’à son expiration, avec un congé notifié au moins trois mois avant. En Wallonie, le bail étudiant obéit à des règles propres du décret, détaillées dans notre guide pilier.

Le bail de droit commun

Hors résidence principale (résidence secondaire, garage loué seul), il n’y a pas de motif imposé : c’est le contrat qui fixe les possibilités de résiliation. Le modèle wallon de bail de droit commun contient d’ailleurs une clause où les parties indiquent si la résiliation anticipée par le bailleur est possible, et à quelles conditions.

Chaque régime est repris en détail dans notre article bail de résidence principale : motifs de résiliation du bail par le bailleur.

Ce qui n’est pas un motif de congé

Plusieurs raisons souvent avancées ne permettent pas, à elles seules, de mettre fin à un bail de résidence principale :

• la vente du logement : elle ne figure pas parmi les trois motifs ; le bien se vend loué et l’acquéreur reprend le bail dans les conditions prévues par chaque Région ;
• un motif « légitime et sérieux » : cette notion générale ne fait pas partie des facultés de congé du bailleur prévues par le décret wallon et le Code bruxellois pour ce bail ;
• des raisons familiales ou de santé : elles ne sont un motif de congé que si elles conduisent à une occupation personnelle, avec toutes ses conditions.

Si le locataire manque gravement à ses obligations (loyers impayés, dégradations), la voie n’est pas le congé mais la résolution judiciaire : seul le juge de paix peut la prononcer. Une clause résolutoire expresse, qui permettrait de rompre le bail d’office, n’est pas valable (article 1762bis de l’ancien Code civil, rappelé par la brochure bruxelloise).

La réponse du locataire

Le contre-préavis

Lorsque le bailleur donne congé pour l’un des trois motifs, le locataire peut partir plus tôt avec un préavis limité à un mois, sans indemnité, même pendant les trois premières années. Ce départ ne dispense pas le bailleur de réaliser son motif ni de payer les indemnités éventuelles.

La prorogation pour circonstances exceptionnelles

À l’expiration du bail, le locataire qui fait face à des circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation, au plus tard un mois avant la fin du bail (article 56 du décret wallon ; articles 250 à 252 du Code bruxellois). À Bruxelles, la demande se fait par lettre recommandée ; si le bailleur refuse, le juge tranche en tenant compte de l’intérêt des deux parties. Les textes ne dressent pas de liste : une raison de santé peut être invoquée, mais c’est le juge qui apprécie.

Les textes sont consultables dans le décret wallon consolidé sur Wallex et dans la brochure juridique bruxelloise sur le bail.

En résumé : le bailleur ne peut résilier un bail de résidence principale que pour occupation personnelle, pour travaux importants ou sans motif contre indemnité, toujours avec six mois de préavis, et sous le contrôle du locataire et du juge de paix.