Indemnité de résiliation du bail

Rompre un bail avant son terme n’est pas interdit, mais a souvent un prix. Pour le bail de résidence principale, ce prix n’est pas laissé à la négociation : le décret wallon du 15 mars 2018 et le Code bruxellois du logement fixent des indemnités précises, dues par le locataire ou par le bailleur selon qui prend l’initiative. Ce guide de nos guides location et bail les rassemble. Pour le calcul des délais eux-mêmes, voyez notre article de référence sur le préavis de location en Belgique.

Les indemnités en un coup d’œil

Ces montants sont ceux de l’article 55 du décret wallon et de l’article 237 du Code bruxellois ; ils sont identiques dans les deux Régions pour le bail de neuf ans.

L’indemnité due par le locataire

Dans un bail de neuf ans

Le locataire d’un bail de résidence principale peut partir à tout moment, sans motif, avec un congé de trois mois. Pendant les trois premières années seulement, il doit une indemnité au bailleur : trois mois de loyer s’il part pendant la première année, deux mois pendant la deuxième, un mois pendant la troisième (article 55, § 5, du décret wallon ; article 237, § 5, du Code bruxellois). La brochure bruxelloise le résume : au-delà du premier triennat, la résiliation par le preneur « ne donne lieu à aucune indemnité ».

C’est l’année du bail au cours de laquelle le locataire part qui compte, et non l’année civile. Exemple : pour un bail qui a pris cours le 1er septembre, un locataire dont le préavis se termine en cours de deuxième année de bail doit deux mois de loyer. En cas d’hésitation sur la date exacte de fin, calculez d’abord le préavis, qui prend cours le premier jour du mois suivant l’envoi du congé.

Les détails propres au bail de neuf ans sont développés dans notre article sur le bail de résidence principale et l’indemnité de résiliation, proposé en bas de page.

Dans un bail de courte durée

Un bail de trois ans au plus peut être résilié par le locataire à tout moment, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer, en Wallonie comme à Bruxelles. À Bruxelles, un bail de moins de six mois ne peut pas être résilié anticipativement. Les cas particuliers sont traités dans notre guide sur l’indemnité de rupture bail de courte durée.

Dans un bail étudiant

Les deux Régions divergent. En Wallonie, l’étudiant qui résilie doit une indemnité de trois mois de loyer, sauf exceptions prévues par le décret ; à Bruxelles, le préavis de deux mois se donne sans indemnité. Les conditions sont détaillées dans notre guide pilier.

L’indemnité due par le bailleur

Le congé sans motif

Le bailleur peut mettre fin au bail de neuf ans sans avoir à se justifier, mais uniquement à l’expiration du premier ou du deuxième triennat, avec un préavis de six mois. Il doit alors une indemnité de neuf mois de loyer à la fin du premier triennat, de six mois à la fin du deuxième (article 55, § 4, du décret wallon ; article 237, § 4, du Code bruxellois). Le bail peut exclure ou limiter ce droit.

À Bruxelles, la brochure précise que le paiement n’a pas à intervenir au moment du congé et que le locataire ne peut pas rester dans les lieux faute de paiement ; il peut en revanche l’exiger, au besoin en justice. Pour un bail bruxellois de plus de neuf ans, le congé sans motif à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat ultérieur ne coûte que trois mois de loyer.

L’indemnité de dix-huit mois

Le congé pour occupation personnelle et le congé pour travaux ne donnent lieu à aucune indemnité, à condition que le motif soit réalisé. S’il ne l’est pas, le locataire a droit à dix-huit mois de loyer :

• occupation personnelle : l’occupation doit commencer dans l’année qui suit la fin du préavis, ou la restitution des lieux en cas de prorogation, et durer au moins deux ans, de manière effective et continue ;
• travaux : ils doivent commencer dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent la fin du préavis.

Le bailleur n’échappe à cette indemnité qu’en prouvant une circonstance exceptionnelle. La brochure bruxelloise la définit comme un motif important, indépendant de sa volonté et imprévisible au moment du congé. Les conditions de chaque motif sont exposées dans notre guide sur les motifs de résiliation du bail par le bailleur.

Le bail de courte durée

Dans un bail de trois ans au plus, le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, pour occupation personnelle, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer (article 55, § 6, du décret wallon ; même règle à Bruxelles selon la brochure).

Les cas où aucune indemnité n’est due

Plusieurs situations dispensent de l’indemnité :

• à partir de la quatrième année d’un bail de neuf ans, le départ du locataire est gratuit ;
• le contre-préavis : lorsque le bailleur donne congé pour occupation personnelle, travaux ou sans motif, le locataire peut partir avec un préavis d’un mois, sans indemnité, même pendant les trois premières années ;
• le bail non enregistré : à Bruxelles, tant que le bail n’est pas enregistré après le délai de deux mois, le locataire est dispensé des délais de congé et des indemnités ; en Wallonie, il peut partir sans préavis ni indemnité si une mise en demeure d’enregistrer est restée sans suite pendant un mois ;
• l’échéance : le bail de neuf ans qui prend fin à son terme, sur un congé donné à temps, ne donne lieu à aucune indemnité ;
• le décès du locataire à Bruxelles : si le logement est inoccupé et que le loyer ou les charges restent impayés pendant deux mois à partir du décès, le bailleur peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité (article 232 du Code bruxellois).

Un préavis bien calculé se prépare aussi sur le terrain : voyez notre guide sur l’état des lieux avant fin du préavis.

La résiliation amiable

Rien n’empêche le locataire et le bailleur de s’entendre sur une autre date et sur une autre indemnité, plus faible, plus élevée ou nulle. C’est souvent la meilleure solution quand le locataire propose un repreneur solvable ou quand le bailleur souhaite récupérer son bien plus vite. L’accord doit être écrit et signé par les deux parties, et préciser la date de fin, le montant éventuel de l’indemnité, la date de l’état des lieux de sortie et le sort de la garantie.

Une indemnité compensatoire pour résiliation anticipée de bail d’habitation fixée à l’amiable n’a pas à suivre le barème légal : c’est l’accord qui fait foi, à condition qu’il soit clair.

Et hors du bail de résidence principale

Les barèmes ci-dessus valent pour le bail d’habitation de résidence principale. Ailleurs, c’est surtout le contrat qui décide :

• le bail de droit commun (résidence secondaire, bureau, garage loué seul) : aucune indemnité légale ; le modèle wallon laisse les parties fixer les conditions d’une éventuelle résiliation anticipée ;
• les baux régis par le seul Code civil : l’article 1760 prévoit qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci paie le loyer pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts ; cet article est abrogé en Wallonie pour ce qui relève du bail d’habitation ;
• le bail commercial : il obéit à la loi sur les baux commerciaux, traitée dans notre guide sur l’indemnité rupture bail commercial.

Où vérifier les textes

Le décret wallon consolidé sur Wallex (article 55) et la brochure juridique bruxelloise sur le bail font foi. En cas de désaccord persistant sur le montant, c’est le juge de paix qui tranche.

En résumé : l’indemnité de résiliation du bail est de trois, deux ou un mois de loyer pour le locataire qui part pendant les trois premières années d’un bail de neuf ans, de neuf ou six mois pour le bailleur qui met fin au bail sans motif, et de dix-huit mois si le motif invoqué n’est pas réalisé.