Résiliation du bail après un décès

Au milieu des démarches qui suivent un décès, le logement loué pose vite des questions concrètes : faut-il envoyer un renon, jusqu’à quand le loyer est-il dû, un proche peut-il rester, que devient la garantie ? Les réponses dépendent surtout de la Région où se trouve le logement. Ce guide de nos guides location et bail fait le point pour la Wallonie et Bruxelles. Pour les délais ordinaires de congé, voyez notre article de référence sur le préavis de location en Belgique.

Le principe, un bail qui survit au décès

L’ancien Code civil pose une règle générale : « Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur » (article 1742). Le bail est un contrat comme un autre : les droits et les obligations des parties passent à leurs héritiers.

Ce principe reste la règle pour les baux régis par le Code civil, comme un bureau ou un garage loué seul, et il sert de base au droit bruxellois. En Wallonie, l’article 1742 est abrogé pour ce qui relève du bail d’habitation, depuis le 1er septembre 2018 : c’est le décret wallon du 15 mars 2018 qui règle le décès du preneur, par une disposition propre. Le texte est consultable sur la page Justel de l’ancien Code civil.

Une exception vaut dans les deux Régions : le bail à vie, conclu par écrit pour la vie du preneur, prend fin de plein droit à son décès (article 55, § 8, du décret wallon ; article 239, § 2, du Code bruxellois).

En Wallonie, une fin de plein droit après trois mois

L’article 46 du décret wallon organise le décès du preneur en quatre règles. Vous pouvez les lire dans la version consolidée du décret sur Wallex.

Le bail s’arrête trois mois après le décès

Le bail « est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité ». Les héritiers n’ont donc aucun renon à envoyer et aucune indemnité à payer, même si le bail était dans ses trois premières années. Le délai se calcule de date à date, précise Droits Quotidiens : un décès survenu le 14 mars met fin au bail le 14 juin.

Pendant ces trois mois, le logement reste loué. Les héritiers doivent le loyer, les charges et, le cas échéant, les dégâts locatifs constatés à la sortie. C’est aussi le temps dont ils disposent pour vider les lieux et organiser l’état des lieux de sortie.

Un occupant peut reprendre le bail

Toute personne domiciliée dans le logement depuis plus de six mois à la date du décès dispose d’un mois, à compter du jour du décès, pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail. Le bailleur a ensuite un mois, à partir du lendemain de cette notification, pour s’y opposer « pour de justes motifs ». À défaut d’opposition, le bail est repris aux mêmes conditions qu’avant le décès.

Droits Quotidiens précise que le délai de trois mois ne joue pas non plus lorsque plusieurs locataires ont signé le bail ou lorsque le conjoint ou cohabitant légal du défunt reprend le bail.

Le logement vide ou encore meublé

Si le logement est inoccupé et vide de tout bien, le bailleur peut le faire constater par un huissier de justice ; le bail est alors résilié de plein droit à la date du constat, sans attendre les trois mois. Si le logement est inoccupé mais encore garni des biens du défunt, l’huissier dresse un inventaire ; à l’issue des trois mois, le bailleur en dispose « en bon père de famille », à charge des ayants droit.

La garantie locative

Le bailleur peut faire libérer la garantie à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, par requête unilatérale devant le juge compétent. Le solde revient à la succession.

À Bruxelles, les héritiers reprennent le bail

Le Code bruxellois du logement ne prévoit pas de fin automatique. La brochure juridique de la Région le rappelle : « conformément à l’article 1742 de l’ancien Code civil, le décès de l’une des parties ne met pas fin au contrat de bail, sauf en cas de bail à vie ».

Poursuivre ou résilier

Les héritiers reprennent le bail : le loyer et l’entretien du bien deviennent une charge de la succession. S’ils ne souhaitent pas le garder, ils doivent, selon Droits Quotidiens, envoyer un préavis selon les règles légales ou mettre fin au bail de commun accord avec le bailleur. Ce sont alors les règles ordinaires du congé donné par le preneur qui s’appliquent, selon le type de bail : pour un bail de neuf ans, un préavis de trois mois, avec l’indemnité prévue pendant les trois premières années. Les montants sont détaillés dans notre guide sur l’indemnité de résiliation du bail.

Pour éviter l’indemnité et raccourcir les délais, une résiliation du bail à l’amiable est souvent la solution la plus simple : un écrit signé par le bailleur et les héritiers, qui fixe la date de fin, l’état des lieux de sortie et le sort de la garantie.

Le conjoint ou cohabitant légal

Le bail du logement principal d’un couple marié est censé conclu par les deux époux, même si un seul a signé (article 215, § 2, de l’ancien Code civil) ; la règle vaut aussi pour les cohabitants légaux. Au décès de l’un d’eux, l’autre reste titulaire du bail. De même, lorsque plusieurs personnes ont signé le bail, il ne prend pas fin.

Le logement inoccupé et les loyers impayés

L’article 232 du Code bruxellois ouvre une porte au bailleur. Si, après le décès, le logement n’est plus occupé par les membres du ménage du preneur et si le loyer ou les charges restent impayés pendant deux mois à compter du décès, il peut considérer le bail comme résilié, sans préavis ni indemnité. La brochure précise qu’il ne doit pas demander de jugement préalable.

Il peut alors disposer des biens dans le respect des règles de dépôt de la loi du 30 décembre 1975, et faire libérer la garantie à son profit, à concurrence de ce qui lui est dû, par requête unilatérale devant le juge de paix.

Le décès du bailleur

Le décès du propriétaire ne change rien pour le locataire. Le bail ne prend pas fin : ses héritiers reprennent les droits et les obligations du bailleur, comme le rappellent la brochure bruxelloise et Droits Quotidiens pour la Wallonie. Le locataire continue à payer le loyer sur le compte habituel jusqu’à ce que les héritiers lui communiquent, le cas échéant, un nouveau numéro de compte.

Les héritiers bailleurs ne peuvent mettre fin au bail que dans les cas prévus par la loi pour tout bailleur : congé pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif moyennant indemnité, dans les conditions du bail de neuf ans. Le décès d’un signataire donne par ailleurs date certaine à un bail écrit non enregistré, ce qui compte en cas de vente du bien.

Bureaux, garages et autres baux

Pour un bail qui n’est pas un bail d’habitation, comme un bureau, un cabinet ou un garage loué seul, l’article 1742 de l’ancien Code civil s’applique dans les deux Régions : le décès ne résout pas le bail. Les héritiers doivent respecter la durée convenue ou donner le congé prévu par le contrat ; un bail à durée indéterminée prend fin moyennant un congé d’un mois (article 1736). Le bail à ferme et le bail commercial ont leurs propres règles, qui ne sont pas traitées ici.

Les démarches pratiques

1. Informer le bailleur par écrit du décès, avec les coordonnées de la personne ou du notaire qui règle la succession.
2. Vérifier la Région et le type de bail : bail de résidence principale, bail à vie, bail de droit commun.
3. Signaler une reprise éventuelle : en Wallonie, l’occupant domicilié depuis plus de six mois doit notifier sa volonté dans le mois du décès.
4. Vider le logement et relever les compteurs avant la fin du bail.
5. Organiser l’état des lieux de sortie avec le bailleur, puis établir le décompte et libérer la garantie.

La sortie du logement

Qu’il prenne fin de plein droit, par un congé ou par accord, le bail se termine par la remise des clés et, en principe, par un état des lieux de sortie comparé à celui d’entrée. Pour la famille, c’est souvent un moment difficile ; pour le bailleur, c’est la base du décompte. Le calendrier conseillé est détaillé dans notre guide sur l’état des lieux de sortie et préavis.

En résumé : en Wallonie, le bail d’habitation prend fin de plein droit trois mois après le décès du locataire ; à Bruxelles, il se poursuit avec les héritiers, qui doivent donner congé ou s’entendre avec le bailleur ; le décès du bailleur, lui, ne met jamais fin au bail.