Préavis et résiliation du bail en Wallonie

Pour un logement situé en Wallonie, que ce soit à Liège, Namur, Charleroi, Verviers ou Arlon, la fin du bail d’habitation est régie par le décret wallon du 15 mars 2018. Ce guide de nos guides location et bail rassemble ses règles de préavis et résiliation : renon du preneur, congés du bailleur, cas du bail verbal et du bail de courte durée, forme de l’envoi. Pour le calcul pas à pas de la date de fin et la comparaison avec les autres baux, voyez notre dossier sur le préavis de location en Belgique.

Le décret wallon du 15 mars 2018

Depuis la régionalisation du bail, la Wallonie applique son propre texte, dont la version consolidée est publiée sur Wallex. Il contient des règles générales pour tous les baux d’habitation, puis des règles propres au bail de résidence principale, au bail étudiant, à la colocation et au bail glissant. C’est la situation du logement qui décide : un appartement à Bruxelles suit le Code bruxellois du logement, un logement en Flandre le décret flamand.

Le bail de résidence principale est celui que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale (article 52). Une clause interdisant cette affectation est réputée non écrite si elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse.

Bail écrit, bail verbal, durée par défaut

Le décret impose un bail écrit (article 3). Un bail verbal n’en est pas moins un bail : la partie la plus diligente peut, faute d’exécution dans les huit jours d’une mise en demeure envoyée par recommandé ou par exploit d’huissier, contraindre l’autre à dresser, compléter ou signer une convention écrite, et demander au besoin que le jugement vaille bail écrit.

Quant à la durée, l’article 55 est clair : tout bail de résidence principale « est réputé conclu pour une durée de neuf années ». L’annexe explicative du modèle officiel précise que c’est automatiquement le cas d’un bail verbal, d’un bail écrit sans indication de durée et d’un bail écrit de trois à neuf ans. Un bail verbal se résilie donc selon les règles du bail de neuf ans.

Le renon du preneur

Le preneur peut mettre fin au bail de neuf ans à tout moment, moyennant un congé de trois mois, sans avoir à le motiver. S’il part pendant les trois premières années, le bailleur a droit à une indemnité « égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année » (article 55, § 5). Le calcul et les cas où elle n’est pas due sont détaillés dans notre guide sur l’indemnité de rupture de bail locatif.

Partir sans préavis quand le bail n’est pas enregistré

L’enregistrement incombe au bailleur, gratuitement dans les deux mois de la signature pour un bail d’habitation, selon le SPF Finances. Après ce délai, et tant que le bail n’est pas enregistré, le délai de congé et l’indemnité à charge du preneur ne s’appliquent pas, « pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur dans les formes prévues à l’article 30 », soit restée sans effet pendant un mois (article 54).

Les congés du bailleur

Le bailleur ne peut mettre fin au bail de neuf ans que dans trois cas, chaque fois avec un préavis de six mois. L’annexe officielle rappelle que ces facultés « ne sont pas impératives » : le bail peut les exclure ou les limiter.

• Occupation personnelle ou familiale, à tout moment : le congé mentionne le motif et l’identité de l’occupant. Ce peut être le bailleur, son conjoint ou cohabitant légal, ses enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, frères, sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces, et ceux de son conjoint. Pour les collatéraux du troisième degré, le préavis ne peut expirer avant la fin des trois premières années.
• Travaux, à la fin de la première ou de la deuxième période de trois ans : reconstruction, transformation ou rénovation d’un coût dépassant trois années de loyer, commencée dans les six mois et terminée dans les vingt-quatre mois qui suivent la fin du préavis. À la demande du preneur, le bailleur communique dans les deux mois le permis d’urbanisme ou un devis détaillé, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé.
• Sans motif, aux mêmes moments : le bailleur verse une indemnité de neuf ou six mois de loyer, selon que le congé prend effet à la fin de la première ou de la deuxième période.

Face à l’un de ces congés, le preneur peut répondre par un contre-préavis d’un mois, sans indemnité, même pendant les trois premières années. À l’échéance des neuf ans, le bailleur doit notifier son congé au moins six mois avant ; sans congé de part ni d’autre, le bail est prorogé pour trois ans aux mêmes conditions.

Le bail de courte durée

Le décret permet un bail de trois ans au plus, prorogations comprises. Selon l’annexe officielle, sans congé notifié trois mois avant l’échéance, ou si le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis son début. Le preneur peut y mettre fin à tout moment avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer. Le bailleur ne le peut qu’à partir de la deuxième année, pour occupation personnelle ou familiale (parents ou alliés jusqu’au deuxième degré), avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer.

Le bail étudiant, le bail de colocation et le bail à vie ont leurs propres règles de fin, exposées dans le guide pilier du dossier.

Envoyer le congé dans les formes

L’article 30 du décret est la règle de base : « Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d’huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception. » Dans tous les cas où le congé peut être donné à tout moment, le délai commence le premier jour du mois suivant.

Exemple : un renon de trois mois notifié le 10 octobre prend cours le 1er novembre ; le bail se termine le 31 janvier. Mentionnez dans la lettre l’adresse du logement, la date du bail, la durée du préavis et la date de fin, et gardez la preuve d’envoi.

Si vous préférez éviter un préavis complet, un accord écrit sur une date de départ reste possible : c’est la résiliation du bail à l’amiable, qui suppose l’accord des deux parties. Pour comparer avec la capitale, le modèle wallon et son annexe explicative et la brochure juridique de Bruxelles Logement se lisent en parallèle.

Vente du logement et fin du bail

La vente ne met pas fin au bail. Si le bail a date certaine antérieure à la vente (bail notarié ou enregistré, notamment), l’acquéreur reprend les droits et obligations du bailleur, même si le bail prévoyait l’expulsion en cas de vente (article 63). Sans date certaine, l’acquéreur est lié si le preneur occupe le bien depuis six mois au moins, mais il peut alors donner un congé de trois mois, pour les motifs légaux, dans les trois mois de l’acte authentique.

Préparer la sortie des lieux

À l’approche de la fin du bail, le modèle officiel propose une clause par laquelle le preneur laisse apposer des affiches et autorise les visites des candidats, pendant un nombre de mois avant l’expiration et selon des jours et heures à convenir dans le bail (trois jours par semaine et trois heures par jour au maximum). À la fin du bail, chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés ; notre guide sur l’état des lieux de sortie après fin préavis en détaille le déroulement. Il se compare à l’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement et en détail au début du bail : un expert désigné ensemble est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge (article 27).

En cas de désaccord, l’aide juridique de première ligne est gratuite et accessible à tous, sans rendez-vous, rappelle l’annexe officielle ; le juge de paix du canton du logement tranche les litiges.

En résumé : en Wallonie, le preneur résilie un bail de neuf ans avec trois mois de préavis, le bailleur avec six mois dans trois cas précis, et tout congé se notifie par un moyen qui prouve sa date.