Bail non enregistré en Belgique : conséquences et régularisation

« Mon bail n’est pas enregistré : est-il encore valable ? » La question revient souvent, chez les locataires comme chez les bailleurs. La réponse est rassurante sur le fond, mais l’oubli n’est pas sans conséquences, et elles diffèrent entre la Wallonie et Bruxelles. Ce guide de nos guides location et bail détaille ces conséquences et la manière de régulariser. Pour la démarche elle-même, ses délais et son coût, consultez notre article sur l’enregistrement du bail en Belgique.

Un bail non enregistré reste valable entre les parties

L’enregistrement n’est pas une condition de validité du bail. La brochure du Service public de Wallonie et celle de la Région bruxelloise le disent dans les mêmes termes : un bail non enregistré a, entre le preneur et le bailleur, exactement la même valeur et les mêmes effets qu’un bail enregistré. Le loyer reste dû, la garantie reste due, chacun garde ses obligations d’entretien et de réparation.

L’enregistrement compte vis-à-vis des tiers. Il donne au bail une date certaine, c’est-à-dire une date que personne ne peut plus contester. La brochure bruxelloise rappelle, en citant l’article 8.22 du Code civil, qu’un bail notarié a toujours date certaine et qu’un bail sous seing privé l’acquiert notamment le jour de son enregistrement ou le jour du décès de l’un des signataires. C’est ce qui protège le locataire si le logement est vendu.

Qui doit enregistrer, et dans quel délai

L’obligation repose sur le bailleur, en Wallonie (article 53 du décret) comme à Bruxelles (article 228/5 du Code bruxellois du logement). Selon le SPF Finances, le locataire peut aussi faire enregistrer le bail d’un bien affecté exclusivement à l’habitation, mais il n’y est pas tenu.

L’état des lieux d’entrée suit le bail. En Wallonie, l’article 27 du décret prévoit qu’il est annexé au bail écrit et soumis, lui aussi, à l’enregistrement. Un bail signé sans état des lieux pose d’autres difficultés, que nous détaillons dans notre article sur le bail signé sans état des lieux.

En cas de retard, les frais d’un enregistrement tardif sont « entièrement » à la charge du bailleur (article 53 wallon). La brochure wallonne de juillet 2024 précise qu’une amende de 25 euros peut lui être réclamée si le bail n’est pas enregistré dans les deux mois.

Les conséquences en Wallonie

Le régime wallon du bail de résidence principale, que présente notre guide du bail d’habitation Wallonie, prévoit deux sanctions civiles.

Un départ sans préavis ni indemnité, après mise en demeure

L’article 54 du décret wallon du 15 mars 2018 prévoit qu’après le délai de deux mois et aussi longtemps que le bail n’est pas enregistré, le délai de congé et l’indemnité à charge du preneur ne s’appliquent pas, à une condition : le preneur doit avoir mis le bailleur en demeure d’enregistrer le bail, dans les formes de l’article 30 (envoi recommandé, exploit d’huissier ou remise contre signature d’un double daté), et cette mise en demeure doit être restée sans effet pendant un mois.

La brochure du SPW insiste sur ce point : la faculté de partir sans préavis vaut « si et seulement si » la mise en demeure est restée sans suite. Elle conseille aussi au locataire d’avertir le bailleur, par recommandé, au moins un mois avant son départ.

Pas d’indexation ni de révision à la hausse

Pour un bail de résidence principale, l’indexation qui a pour effet d’augmenter le loyer n’est due que si le bail a été conclu par écrit et enregistré (article 57). La même condition vaut pour une révision du loyer à la hausse (article 58). Une fois le bail enregistré, le bailleur peut demander l’indexation par écrit, mais elle n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois qui précèdent sa demande. Le texte complet de ces règles figure dans notre guide du décret bail région wallonne.

Les conséquences à Bruxelles depuis le 1er janvier 2025

Bruxelles a revu son régime. L’article 227 du Code bruxellois du logement, qui exigeait une mise en demeure, a été abrogé au 1er janvier 2025 et remplacé par l’article 228/5. Après les deux mois, et aussi longtemps que le bail n’est pas enregistré, ne s’appliquent plus :

• les délais de congé et les indemnités dus par le preneur, pour le bail de neuf ans, le bail de courte durée et le bail étudiant ;
• la révision du loyer à la hausse (article 240).

En outre, l’article 224/2 subordonne toute indexation qui augmente le loyer à deux conditions : un bail écrit enregistré et un certificat PEB produit au locataire.

La FAQ de Bruxelles Logement le souligne : contrairement à l’ancien régime, « l’envoi d’une mise en demeure préalable n’est plus requis ». Le locataire doit cependant toujours envoyer son congé ; c’est la date de réception par le bailleur qui compte, et c’est à cette date que le bail ne doit pas être enregistré. Un recommandé avec accusé de réception, qui cite l’article 228/5, reste la meilleure preuve.

Dernier point propre à Bruxelles : le double enregistrement. Le Code a créé un registre régional, IRISrent, où le bailleur dépose le bail, ses annexes et l’état des lieux d’entrée. Mais la Cour constitutionnelle a annulé, le 3 avril 2025, la disposition qui supprimait l’enregistrement fédéral : comme l’explique la Région, les bailleurs de logements bruxellois doivent donc enregistrer leurs baux sur IRISrent et sur MyRent.

Bail de courte durée non enregistré

Le bail de courte durée, de trois ans au plus, est un bail de résidence principale : les mêmes sanctions s’appliquent. En Wallonie, le preneur qui part avant le terme doit normalement un congé de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer (article 55, § 6) ; si le bail n’est pas enregistré et que la mise en demeure est restée un mois sans effet, ni ce délai ni cette indemnité ne s’appliquent. À Bruxelles, l’article 228/5 vise expressément les alinéas de l’article 238 qui fixent le congé et l’indemnité du bail de courte durée.

Un bail de courte durée signé pour quelques mois est souvent oublié dans les formalités. C’est aussi celui pour lequel la date certaine manque le plus en cas de vente.

Loyer impayé et bail non enregistré

Le défaut d’enregistrement ne dispense pas le locataire de payer son loyer : le bail garde toute sa valeur entre les parties. Le bailleur conserve donc ses recours habituels en cas d’impayés, jusqu’à la saisine du juge de paix. À l’inverse, le locataire ne peut pas invoquer l’absence d’enregistrement pour suspendre ses paiements. Ce qui change, c’est la marge de manœuvre du bailleur sur le montant : pas d’indexation à la hausse tant que le bail n’est pas enregistré, et des arriérés d’indexation limités une fois la situation régularisée.

Vente du bien et date certaine

C’est là que l’enregistrement protège surtout le locataire. En Wallonie, l’article 63 du décret prévoit que l’acquéreur reprend le bail si celui-ci a une date certaine antérieure à la vente. Sans date certaine, il le reprend aussi lorsque le locataire occupe le logement depuis six mois au moins, mais il peut alors y mettre fin, dans les trois mois de l’acte authentique, par un congé de trois mois pour les motifs prévus par le décret. Si le locataire est dans les lieux depuis moins de six mois et que le bail n’a pas de date certaine, la brochure wallonne indique qu’il n’est protégé par aucune disposition légale.

À Bruxelles, l’article 229 prévoit que le nouveau titulaire du droit réel est subrogé pour l’avenir aux droits et obligations du bailleur ; le texte ne subordonne pas cette subrogation à une date certaine. L’enregistrement reste néanmoins recommandé : selon l’article 228/2, c’est lui qui confère date certaine au bail et le rend opposable aux tiers.

Bail commercial ou garage non enregistré

Les sanctions régionales décrites plus haut visent les baux d’habitation. Pour un commerce, un bureau, un terrain ou un emplacement de parking, l’enregistrement relève du SPF Finances, dans les quatre mois et contre un droit de 0,2 %. Le SPF recommande de payer ce droit à temps pour éviter une amende. Pour un immeuble à la fois habitation et commerce loué par un seul contrat, il signale qu’à défaut d’enregistrement, l’ensemble du revenu locatif net devient imposable. La FAQ bruxelloise confirme que l’enregistrement régional ne concerne pas les bureaux, qui restent soumis à l’obligation fédérale.

Régulariser un bail non enregistré

Côté bailleur

Il n’est jamais trop tard pour enregistrer. Les textes wallon et bruxellois limitent les sanctions à la période pendant laquelle le bail « n’est pas enregistré » : l’enregistrement tardif y met fin pour l’avenir. Concrètement :

1. Rassemblez le bail signé, ses annexes et l’état des lieux d’entrée, en un fichier PDF par document.
2. Déposez-les sur MyRent, via MyMinfin, ou par courrier au SPF Finances.
3. Pour un logement bruxellois, déposez aussi le bail sur IRISrent, en ligne ou au moyen du formulaire papier de Bruxelles Logement.
4. Conservez la preuve d’enregistrement, puis demandez par écrit l’indexation, si le bail la prévoit.

Côté locataire

Le locataire a deux options. Il peut faire enregistrer lui-même le bail, ce qui le protège en cas de vente mais met fin aux sanctions favorables. Ou, s’il souhaite partir, il peut invoquer l’absence d’enregistrement : en Wallonie après une mise en demeure restée un mois sans effet, à Bruxelles en notifiant son congé tant que le bail n’est pas enregistré. Dans tous les cas, un état des lieux de sortie contradictoire reste le meilleur moyen de récupérer sa garantie sans litige.

En résumé : un bail non enregistré reste un bail, mais il fragilise le bailleur, qui perd l’indexation et la stabilité du préavis, et peut fragiliser le locataire en cas de vente. Une formalité gratuite, à accomplir dans les deux mois, règle la question.