Législation sur le bail en Wallonie

On parle souvent de « la loi sur les loyers », mais pour un logement situé en Wallonie, le texte qui compte est un décret régional : le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. Ce guide de nos guides location et bail présente cette législation comme un juriste la lirait : son origine, sa structure, ses règles impératives, son application aux baux anciens et ses modifications. Pour les principes communs à toute la Belgique et la trame d’un contrat, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Du Code civil au décret wallon

Jusqu’en 2018, le bail d’habitation relevait du Code civil fédéral, avec une section consacrée aux baux relatifs à la résidence principale du preneur. La sixième réforme de l’État a transféré aux Régions la compétence en matière de location des biens destinés à l’habitation. La Wallonie a exercé cette compétence par le décret du 15 mars 2018, publié au Moniteur belge du 28 mars 2018. Selon son article 94, il est entré en vigueur le 1er septembre 2018.

Le décret reprend une bonne partie de l’ancien droit fédéral, souvent dans des termes proches, mais il le réorganise et y ajoute des régimes nouveaux, comme la colocation, le bail étudiant et le bail glissant. Les autres Régions ont suivi le même chemin avec leurs propres textes : Bruxelles avec son Code du logement, et la Flandre avec le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018. Notre guide sur la loi et décret sur le bail d’habitation compare ces régimes.

Le décret, chapitre par chapitre

La version consolidée publiée sur Wallex s’organise ainsi :

Le champ d’application est large : le décret vise la location d’un logement ou d’une habitation légère situé en Wallonie. Il exclut en revanche les hébergements touristiques, soumis à une autre réglementation.

Les règles générales, valables pour tous les baux

Le chapitre II forme le socle commun, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un kot. On y trouve notamment :

• le bail écrit (article 3) : mentions minimales, dont l’identité des parties, la durée, le type de bail, la désignation des lieux, le loyer hors charges, les charges et les compteurs, avec une annexe explicative obligatoire propre à chaque type de bail ;
• l’état du logement (article 9) : le bien loué répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité du Code wallon du logement et de l’habitat durable ;
• l’état des lieux d’entrée (article 27) : détaillé, contradictoire, dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, et mentionnant notamment l’existence et la localisation des équipements de sécurité, comme les détecteurs de fumée dans un logement loué en Wallonie ;
• la sous-location et la cession (articles 47 et 49), interdites sauf accord écrit et préalable du bailleur.

Les régimes particuliers

Les chapitres III à VI ajoutent des règles propres à chaque situation. Le bail de résidence principale fixe une durée de neuf ans par défaut, encadre les congés, interdit de mettre le précompte immobilier à charge du preneur et plafonne la garantie locative ; nous le détaillons dans notre guide du bail d’habitation région wallonne. Le bail de colocation suppose un pacte de colocation entre les colocataires. Le bail étudiant est en principe conclu pour un an. Le bail glissant permet à un organisme de prendre un logement en location pour le sous-louer à une personne en situation de précarité, avec un accompagnement.

Quelques repères permettent de s’y retrouver dans ces chapitres. Pour la résidence principale, l’article 55 fixe la durée de neuf ans et encadre le bail de courte durée, de trois ans au plus, ainsi que les congés du bailleur et du preneur. L’article 59 interdit de mettre le précompte immobilier à charge du preneur, et l’article 62 règle la garantie locative et ses trois formes, compte individualisé, garantie bancaire et garantie obtenue par l’intermédiaire du CPAS. Pour la colocation, l’article 65 rend le pacte de colocation obligatoire. Il règle notamment la répartition du loyer et des charges, ainsi que les modalités d’arrivée et de départ des colocataires.

Le chapitre VII organise enfin une grille indicative des loyers, à laquelle les parties peuvent se référer, sans qu’elle fixe un loyer obligatoire.

Un décret en grande partie impératif

Une règle impérative s’applique même si le contrat dit autre chose. L’article 52 prévoit que les règles du chapitre sur le bail de résidence principale sont impératives, « sauf si elles en disposent autrement », et l’article 74 déclare impératives les dispositions sur la colocation. En pratique, une clause qui prive le locataire d’une protection du décret est sans effet sur ce point, même signée.

Certaines règles laissent toutefois de la marge aux parties. L’annexe officielle au modèle de bail de résidence principale précise par exemple que les facultés de congé anticipé du bailleur, pour occupation personnelle, travaux ou sans motif, ne sont pas impératives : le bail peut les exclure ou les limiter.

Les baux conclus avant le 1er septembre 2018

Le décret ne s’est pas limité aux nouveaux baux. Selon son article 91, ses dispositions s’appliquent aussi aux contrats conclus avant son entrée en vigueur, à l’exception de l’article 3 (contenu du bail écrit), des articles 17, § 2, et 55, § 6, ainsi que des chapitres IV et V (colocation et bail étudiant), qui ne visent que les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2018.

Un bail de résidence principale signé en 2015 relève donc, pour l’essentiel, du décret wallon ; seules ces dispositions particulières gardent leur ancien régime. En cas de doute sur un point précis, faites vérifier la situation par un professionnel du droit.

Les modifications depuis 2018

Le décret a été modifié à plusieurs reprises. Wallex mentionne notamment des décrets modificatifs de 2019, 2022, 2023 et 2024. C’est pourquoi un article de 2018 sur la « nouvelle loi » peut être en partie dépassé : seule la version consolidée fait foi.

Le décret du 19 mai 2023

La réforme la plus visible pour les bailleurs et les locataires est le décret du 19 mai 2023, entré en vigueur le 1er juin 2023. Il a notamment :

• plafonné la garantie locative du bail de résidence principale à deux mois de loyer, quelle que soit sa forme, alors que la garantie bancaire et celle obtenue par l’intermédiaire du CPAS pouvaient auparavant atteindre trois mois ;
• redéfini l’étudiant comme la personne régulièrement inscrite dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur ;
• réputé non écrite la clause interdisant à l’étudiant d’établir sa résidence principale dans les lieux, lorsqu’elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse ;
• revu la fin et la prorogation du bail étudiant, et plafonné la garantie qui l’accompagne à deux mois de loyer.

Le modèle officiel de bail de résidence principale, plus ancien, mentionne encore trois mois pour la garantie bancaire : c’est le décret, tel que modifié, qui s’applique.

Les modèles et l’enregistrement

Le Gouvernement wallon a établi, en exécution de l’article 3 du décret, des modèles de bail à valeur indicative, accompagnés de leur annexe explicative obligatoire. L’annexe se joint au contrat ; le modèle, lui, n’est pas imposé.

L’enregistrement relève, en Wallonie, du SPF Finances. L’obligation repose sur le bailleur, qui supporte les frais d’un enregistrement tardif ; selon le SPF Finances, l’enregistrement d’un bail d’habitation est gratuit dans les deux mois de la signature. Sans enregistrement, le loyer ne peut pas être indexé, et le locataire peut partir sans préavis ni indemnité si une mise en demeure de faire enregistrer le bail reste sans suite pendant un mois.

En résumé : la législation sur le bail en Wallonie tient dans un texte principal, le décret du 15 mars 2018, applicable depuis le 1er septembre 2018 et aux baux antérieurs pour l’essentiel. Largement impératif, il a été retouché plusieurs fois, notamment en 2023 pour la garantie et le bail étudiant : lisez-le toujours dans sa version consolidée.