Loi et décret sur le bail d’habitation (Wallonie & Bruxelles)

Bailleurs et locataires cherchent souvent « la loi sur le bail ». Pour un logement situé en Wallonie ou à Bruxelles, cette loi n’est plus un texte fédéral unique : ce sont deux textes régionaux, complétés par quelques règles générales du Code civil. Ce guide de nos guides location et bail explique d’où viennent ces textes, où les lire et ce qu’ils prévoient sur les questions qui reviennent le plus souvent.

De la loi de 1991 aux textes régionaux

Pendant près de trente ans, la référence a été la loi du 20 février 1991, qui avait introduit dans le Code civil une section consacrée aux baux de résidence principale. La sixième réforme de l’État a transféré le bail d’habitation aux Régions, qui ont chacune adopté leurs propres règles.

• À Bruxelles, les règles du bail d’habitation figurent dans le Code bruxellois du logement. Selon la brochure de Bruxelles Logement, qui renvoie à une ordonnance du 27 juillet 2017, elles sont en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Une ordonnance du 4 avril 2024 les a réformées pour une partie à compter du 1er novembre 2024.
• En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation est en vigueur depuis le 1er septembre 2018. Son article 92 abroge, pour ce qui relève du bail d’habitation, la section du Code civil sur le louage des maisons, ainsi que la section introduite par la loi du 20 février 1991.

Un contrat qui cite encore « la loi du 20 février 1991 » n’échappe donc pas au texte régional : c’est la situation du logement, pas la référence écrite dans le bail, qui détermine les règles applicables. La Flandre a, elle aussi, son propre décret ; ce guide se concentre sur la Wallonie et Bruxelles.

Où lire les textes à jour

Le décret wallon a été modifié à plusieurs reprises depuis 2018, notamment en 2019, 2022, 2023 et 2024 : la version consolidée publiée sur Wallex intègre ces modifications. Les deux Régions publient aussi des brochures explicatives, plus lisibles que les textes : celle du Service public de Wallonie date de juillet 2024, celle de Bruxelles Logement de janvier 2025. Les règles propres à chaque Région sont détaillées dans nos guides sur le bail d’habitation Wallonie et le bail d’habitation Bruxelles.

Ce qui reste dans le Code civil

La régionalisation n’a pas vidé le Code civil. Selon la brochure de Bruxelles Logement, ses dispositions générales restent applicables aux baux d’habitation et sont en principe supplétives, sauf lorsqu’elles se déclarent impératives, comme en matière d’indexation, ou visent à protéger obligatoirement une partie.

Le Code civil reste surtout le texte de référence pour les locations qui ne sont pas des baux d’habitation : un garage loué seul, un entrepôt, une terre agricole relevant d’une loi propre. Le livre 7 du nouveau Code civil, consacré aux contrats spéciaux, a été adopté par une loi du 22 juillet 2026 ; il entrera en vigueur le 1er septembre 2027 et, d’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage restent applicables.

Un bail écrit est-il obligatoire

En Wallonie

L’article 3 du décret est clair : « Tout bail est établi par un écrit. » Cet écrit contient au minimum l’identité des parties, la date de prise de cours, la durée, le type de bail, la désignation des pièces louées, le loyer hors charges, les charges et leur caractère forfaitaire ou provisionnel, l’existence de compteurs individuels ou collectifs et, lorsqu’il est requis, la date et l’indice du dernier certificat PEB. Une annexe explicative établie par le Gouvernement y est obligatoirement jointe.

Si une partie refuse de signer, l’autre peut la mettre en demeure par recommandé ou par exploit d’huissier ; faute d’exécution dans les huit jours, elle peut la contraindre en justice à dresser, compléter ou signer l’écrit, et demander que le jugement vaille bail écrit. Ces règles sont impératives.

À Bruxelles

Le Code bruxellois exige un écrit signé par les deux parties, avec des mentions minimales qui incluent le loyer de référence du bien. Le bail verbal reste valable, mais, comme le relève la brochure régionale, sa preuve est très difficile tant que son exécution n’a pas commencé. Le même mécanisme de mise en demeure de huit jours permet d’obtenir un écrit, au besoin par jugement, et les baux verbaux conclus avant le 1er janvier 2018 restent valables.

Des règles impératives

Toutes les règles n’ont pas la même force. À Bruxelles, selon l’article 216 du Code, les dispositions relatives aux baux d’habitation sont impératives, sauf lorsqu’elles précisent qu’elles ne le sont pas : une clause contraire est nulle ou réputée non écrite. La brochure régionale cite deux exemples : la clause qui interdit au preneur de se domicilier dans les lieux, et, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la clause qui interdit purement et simplement les animaux de compagnie.

En Wallonie, les règles du bail de résidence principale et celles de la colocation sont impératives, sauf disposition contraire ; c’est aussi le cas des règles sur l’écrit rappelées plus haut.

Ce que disent les textes sur les questions fréquentes

La sous-location

En Wallonie, l’article 47 du décret pose le principe : la sous-location est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Sa durée ne peut excéder celle du bail principal restant à courir, et le preneur doit informer le sous-locataire de sa qualité et de l’étendue de ses droits. Le preneur qui n’occupe pas le bien comme résidence principale ne peut pas le sous-louer pour servir de résidence principale au sous-locataire, sauf exceptions prévues pour certains opérateurs à finalité sociale.

À Bruxelles, la brochure régionale indique que le preneur peut sous-louer avec l’accord exprès ou tacite du bailleur ; le projet de contrat est envoyé par recommandé au bailleur au moins quinze jours avant sa conclusion. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le preneur remet en outre au sous-preneur une copie du bail, des informations précontractuelles et de l’état des lieux d’entrée.

Repeindre et les réparations

Le bailleur délivre un logement en bon état de réparations de toute espèce. La brochure wallonne précise que cela implique notamment, compte tenu de l’ancienneté de l’immeuble, le renouvellement des peintures et des papiers peints en mauvais état. Pendant le bail, le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien, c’est-à-dire des réparations de minime importance dues à l’usage normal des lieux (article 15) ; celles qui résultent uniquement de la vétusté ou de la force majeure restent à charge du bailleur (article 8). Le Gouvernement wallon arrête une liste non limitative des réparations locatives.

À Bruxelles, l’article 223 du Code met de même à charge du preneur les réparations locatives et le menu entretien, sauf vétusté ou force majeure. La brochure précise que la liste établie par le Gouvernement s’impose : les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition.

Le chauffage

À Bruxelles, la brochure range l’entretien et le contrôle périodique de la chaudière parmi les obligations du preneur, et le remplacement d’une chaudière défectueuse parmi celles du bailleur. En Wallonie, le bon fonctionnement du chauffage fait partie du bon état exigé à l’entrée, et la brochure du Service public de Wallonie rappelle qu’un contrôle régulier des installations de chauffage est obligatoire : chaque année pour les combustibles solides et liquides, tous les trois ans pour le gaz.

Un logement conforme

En Wallonie, sauf bail à rénovation, le logement loué doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité du Code wallon de l’habitation durable (article 9 du décret). Si le bailleur, mis en demeure, n’exécute pas les travaux, le preneur peut les exiger ou demander la résolution du bail, et le juge peut réduire le loyer en attendant. Ces normes, et leur équivalent bruxellois, sont présentées dans notre guide sur le code du logement : Bruxelles et Wallonie. Pour les exigences propres à la capitale, voyez notre guide sur la salubrité d’un logement à Bruxelles.

Enregistrement et état des lieux

Le bailleur fait enregistrer le bail dans les deux mois de sa signature ; en Wallonie, la brochure officielle renvoie à l’application en ligne MyRent du SPF Finances. À Bruxelles, la page de la Région consacrée au bail d’habitation rappelle la même obligation, et le Code soumet depuis le 1er janvier 2025 les baux d’habitation à un enregistrement régional.

Les deux textes imposent enfin un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire. En Wallonie, l’expert désigné de commun accord est payé à parts égales, celui désigné par une seule partie reste à sa charge. C’est ce document qui servira de point de comparaison à la sortie, pour la garantie comme pour les dégâts locatifs.

En résumé : la loi sur le bail d’habitation, c’est aujourd’hui le décret wallon du 15 mars 2018 ou le Code bruxellois du logement, selon l’adresse du bien, avec le Code civil en appui. Lisez la version consolidée en vigueur à la date du bail, et n’oubliez pas les formalités communes que sont l’écrit, l’enregistrement et l’état des lieux d’entrée.