Bail d’habitation à Bruxelles

Un appartement à Ixelles, une maison à Schaerbeek, un studio à Anderlecht : dès que le logement se trouve dans la Région de Bruxelles-Capitale et que le locataire y vit, le bail relève d’un régime propre, fixé par le Code bruxellois du logement. Ce guide de nos guides location et bail détaille ce régime du bail de résidence principale. Pour les principes communs à tous les baux d’habitation, commencez par notre article sur le bail d’habitation.

Le cadre, un Code régional réformé en 2024

Les dispositions du Code sur le bail d’habitation s’appliquent à tous les contrats portant sur un logement, résidences secondaires comprises, à l’exception des hébergements touristiques, régis par une autre ordonnance. Elles sont en vigueur depuis le 1er janvier 2018. L’ordonnance du 4 avril 2024, entrée en vigueur le 1er novembre 2024, a ensuite modifié plusieurs règles : certaines s’appliquent immédiatement aux baux en cours, d’autres seulement aux baux conclus ou renouvelés depuis cette date. La brochure juridique de Bruxelles Logement distingue systématiquement les deux régimes.

Ces dispositions sont impératives, sauf lorsqu’elles précisent le contraire : une clause qui s’en écarte est nulle ou réputée non écrite. Les formalités de départ (informations à fournir, mentions du contrat, modèle officiel, enregistrement sur IRISrent) sont traitées dans notre guide du bail de location Bruxelles ; nous nous concentrons ici sur la vie du bail. Pour comparer avec les autres Régions, notre article sur la loi et le décret bail présente les textes applicables en Belgique.

Quand s’applique le régime de la résidence principale

Deux conditions cumulatives doivent être réunies (article 234 du Code) :

1. le locataire fixe sa résidence principale dans le logement, c’est-à-dire le lieu où se concentrent ses activités personnelles et familiales ; c’est une question de fait, et la domiciliation n’est pas indispensable, même si elle aide à le prouver ;
2. le bailleur marque son accord sur cette affectation, expressément dans le bail, ou implicitement s’il en avait connaissance et ne s’y est pas opposé.

Le bailleur peut refuser cette affectation, mais une clause de style ne suffit pas. Selon la brochure régionale, elle doit être appuyée par une justification expresse et sérieuse, et indiquer l’adresse de la résidence principale du locataire pendant le bail. Le régime ne s’applique pas non plus, sauf accord contraire, quand le logement est l’accessoire d’une activité professionnelle, comme un appartement loué avec le commerce du rez-de-chaussée.

L’état du logement, l’article 219

L’article 219 du Code fixe l’état dans lequel le logement doit être loué. Le bailleur est tenu de le délivrer « en bon état de réparations de toute espèce », et le logement doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement. Cette condition s’apprécie à tout moment (Code bruxellois du logement sur Justel).

Si le logement n’est pas conforme, sans faute du locataire, celui-ci a le choix : exiger les travaux de mise en conformité, ou demander la résolution du bail avec dommages et intérêts. En attendant les travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer. Ces exigences sont détaillées dans notre guide sur la salubrité d’un logement à Bruxelles.

L’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, fixe la situation de départ. Sans lui, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend.

La durée du bail

Attention au piège des courtes durées successives : si les parties signent un nouveau contrat à l’échéance d’un bail de courte durée, le locataire peut invoquer un bail de neuf ans ayant pris cours à l’origine, au loyer d’origine.

Mettre fin au bail de neuf ans

Côté bailleur, trois motifs seulement

• L’occupation personnelle, à tout moment, avec un congé de six mois qui mentionne le motif et l’identité de l’occupant (le bailleur, son conjoint ou certains parents). L’occupation doit commencer dans l’année et durer au moins deux ans ; à défaut, le locataire peut réclamer dix-huit mois de loyer, sauf circonstance exceptionnelle.
• Des travaux importants, à la fin du premier ou du deuxième triennat, avec un congé de six mois et des pièces justificatives (permis, devis, contrat d’entreprise) ; les travaux doivent notamment coûter plus de trois années de loyer.
• Sans motif, à la fin du premier ou du deuxième triennat, avec un congé de six mois et une indemnité de neuf mois de loyer (fin du premier triennat) ou de six mois (fin du deuxième).

Le bail peut exclure ou limiter ces facultés. Un congé qui ne respecte pas les conditions du Code est nul, et les contestations se portent devant le juge de paix, où chacun peut comparaître en personne ou par avocat (article 728 du Code judiciaire). La Région publie aussi des modèles de renon et de congé à valeur indicative, accessibles depuis sa page consacrée au bail d’habitation.

Côté locataire, à tout moment

Le locataire peut partir à tout moment avec un congé de trois mois, sans motif. Il doit une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer s’il part pendant la première, la deuxième ou la troisième année ; ensuite, aucune. Si le bailleur lui a donné congé, il peut répondre par un contre-préavis d’un mois, sans indemnité.

Le point de départ du préavis

Un congé qui peut être donné à tout moment fait courir le préavis le premier jour du mois suivant. Depuis le 1er novembre 2024, le Code précise qu’il prend cours le jour où le destinataire est présumé avoir eu connaissance du congé : signification pour un exploit d’huissier, signature de l’accusé de réception, présentation du recommandé au domicile, ou surlendemain de l’envoi pour une lettre simple.

Le loyer en cours de bail

Si le bail est écrit et n’exclut pas l’indexation, le loyer peut être indexé une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, sur la base de l’indice santé. L’indexation n’est pas automatique : le bailleur doit la demander par écrit, sans effet rétroactif au-delà des trois mois qui précèdent la demande, et le bail doit être enregistré. Le loyer peut aussi être révisé, à la hausse ou à la baisse, à la fin de chaque triennat d’un bail de neuf ans ou plus : la demande se fait entre le neuvième et le sixième mois avant la fin du triennat, et le juge de paix peut être saisi entre le sixième et le troisième mois. Il faut prouver, par exemple, que des circonstances nouvelles ont fait varier la valeur locative normale d’au moins 20 %.

Pour des baux de courte durée successifs, le Code plafonne le loyer : pendant neuf ans à partir du premier bail, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer de base d’un nouveau locataire, hors indexation et sauf exceptions liées à la valeur locative.

Si le logement est vendu

Dans un bail de résidence principale, le bailleur qui veut vendre doit d’abord notifier son intention au locataire, par recommandé ou par huissier, avant toute annonce publique. La brochure régionale décrit en outre un droit de préférence du locataire lorsque le bail dure neuf ans ou plus, sous certaines conditions : la notification vaut offre de vente, sauf vente publique, et le locataire dispose de trente jours pour se prononcer. Une clause qui exclut ce droit est réputée non écrite.

Garantie, assurance et autres règles récentes

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie ne peut dépasser deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code, au choix du locataire, dont la caution personnelle. Le locataire doit s’assurer contre l’incendie et le dégât des eaux, et en fournir la preuve dans le mois de l’entrée, puis dans le mois qui suit une demande du bailleur. Une clause qui interdit purement et simplement les animaux de compagnie n’est plus valable, même si le bail peut en fixer les conditions.

Si vous cherchez un logement à loyer modéré, les règles sont différentes : le logement social à Bruxelles obéit à ses propres conditions d’accès et de loyer.

En résumé : le bail d’habitation à Bruxelles protège fortement le locataire qui y fixe sa résidence principale, avec une durée de neuf ans par principe et des congés strictement encadrés. Pour le bailleur, la sécurité vient du respect des formes : logement conforme, état des lieux, enregistrement et congés motivés.