Bail d’habitation : renouvellement

Votre bail arrive à son terme et personne n’a rien écrit ? Dans la plupart des cas, le contrat ne s’arrête pas : il est prorogé, reconduit ou converti, selon son type. Ce guide de nos guides location et bail décrit ces mécanismes de renouvellement tacite en Wallonie et à Bruxelles, et indique quand une prolongation doit au contraire être demandée par écrit. Pour les règles générales du contrat, voyez d’abord notre article sur le bail d’habitation.

Prorogation, reconduction et conversion

Les textes régionaux n’emploient pas un seul mot. Le décret wallon du 15 mars 2018 et le Code bruxellois du logement parlent de prorogation pour le bail de résidence principale : le même bail continue, aux mêmes conditions. Pour le bail de droit commun, le décret wallon parle de reconduction : le bail repart pour une nouvelle période identique. Et pour le bail de courte durée resté sans congé, il s’agit d’une conversion : le contrat est réputé avoir été conclu pour neuf ans dès l’origine.

Dans le langage courant, on dit renouvellement ou tacite reconduction pour ces trois situations. La distinction compte pourtant : elle détermine la durée qui recommence à courir, le loyer applicable et, à Bruxelles, le régime légal du bail.

Le bail de neuf ans, prorogé de trois ans en trois ans

Un bail de résidence principale de neuf ans prend fin à l’échéance si un congé a été notifié à temps. En Wallonie, le bailleur doit le donner au moins six mois avant l’échéance et le locataire au moins trois mois avant (article 55, § 1er). À Bruxelles, la brochure juridique régionale indique un congé d’au moins six mois avant l’échéance, pour l’une comme pour l’autre partie.

À défaut, « le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions ». Le modèle wallon de bail précise : « en ce compris le loyer, sans préjudice de l’indexation et des causes de révision ». La brochure bruxelloise précise que chaque partie peut ensuite mettre fin au bail prorogé tous les trois ans, sans motif ni indemnité, moyennant un congé de six mois.

La brochure bruxelloise donne un exemple : un bail entré en vigueur le 1er septembre 2018 expire le 31 août 2027. Si aucune partie ne donne congé au plus tard le 28 février 2027, il est prorogé jusqu’au 31 août 2030, puis jusqu’au 31 août 2033, et ainsi de suite.

Le bail de longue durée, conclu par écrit pour plus de neuf ans, suit le même schéma : à son terme, sans congé dans les délais, il est prorogé chaque fois pour trois ans, aux mêmes conditions.

Le bail de courte durée, prolongation écrite ou conversion

Le bail de courte durée, trois ans au plus, obéit à une logique inverse : sa prolongation doit être écrite.

Sans congé notifié au moins trois mois avant l’échéance, ou si le locataire continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de la date du bail initial. Le décret wallon ajoute que la règle joue « même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties » : signer un nouveau bail de courte durée avec le même locataire ne relance pas le compteur. Le loyer et les autres conditions restent ceux du bail initial.

À Bruxelles, la brochure précise qu’un bail de moins de six mois prend fin sans préavis à la date convenue, sauf prorogation, et qu’en cas de contrats de courte durée successifs avec le même locataire, le loyer ne peut pas augmenter.

Le bail étudiant, prorogé d’année en année

En Wallonie, le bail étudiant est réputé conclu pour un an, sauf durée inférieure convenue, et prend fin de plein droit au terme. Si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est prorogé d’un an aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation (article 80). Un bail de moins d’un an qui se poursuit ainsi est réputé conclu pour un an depuis son début.

À Bruxelles, la brochure décrit le même mécanisme : un bail de douze mois dont l’étudiant reste occupant sans opposition du bailleur est prorogé par périodes d’un an ; si les prorogations successives atteignent trois ans, la révision du loyer peut être demandée.

Le bail de droit commun, la vraie tacite reconduction

Pour un logement qui n’est pas la résidence principale du locataire, le décret wallon reprend les règles classiques du Code civil :

• le bail à durée déterminée « cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé sans qu’il soit nécessaire de donner congé » (article 31) ;
• si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail « est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée » (article 32) : un bail d’un an reconduit repart pour un an ;
• lorsqu’un congé a été signifié, le locataire qui s’est maintenu dans les lieux ne peut pas invoquer la tacite reconduction (article 33) ;
• sauf stipulation contraire, la caution qui garantissait le bail ne garantit pas le bail reconduit (article 34).

Ce dernier point est souvent oublié : un bailleur qui compte sur une caution personnelle doit prévoir dans le contrat qu’elle couvre aussi le bail reconduit. Pour le détail des règles wallonnes, voyez notre guide bail d’habitation Wallonie.

La prorogation pour circonstances exceptionnelles

Un dernier mécanisme permet au locataire de rester au-delà du terme, même après un congé. En Wallonie, le locataire qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation, « à peine de nullité », par envoi recommandé au plus tard un mois avant l’expiration du bail (article 56). À défaut d’accord, le juge peut l’accorder en tenant compte de l’intérêt des deux parties, notamment du grand âge éventuel de l’une d’elles, et en fixe la durée. Une seule demande de renouvellement de cette prorogation est possible.

À Bruxelles (articles 250 à 252 du Code), la brochure cite comme exemples un divorce, une perte d’emploi, la maladie ou le grand âge. La demande se fait par recommandé au plus tard un mois avant l’expiration du bail ; une seconde prorogation peut être demandée dans les mêmes conditions, mais le juge ne peut pas en accorder une troisième.

Ce que le renouvellement change, ou pas

Le loyer. Une prorogation se fait aux mêmes conditions : le loyer ne change pas, sauf indexation annuelle. Pour un bail de neuf ans, le décret wallon permet en outre une révision à chaque triennat : d’un commun accord entre le neuvième et le sixième mois précédant la fin du triennat, ou par le juge, saisi entre le sixième et le troisième mois, si la valeur locative normale a varié d’au moins 20 % en raison de circonstances nouvelles (article 58).

Le régime légal à Bruxelles. Plusieurs règles de l’ordonnance du 4 avril 2024 ne s’appliquent qu’aux baux « conclus ou renouvelés » depuis le 1er novembre 2024 : garantie de deux mois au plus sous cinq formes, assurance incendie et dégât des eaux du locataire, interdiction des clauses excluant purement et simplement les animaux. Un renouvellement peut donc faire basculer le bail dans le nouveau régime ; en cas de doute sur votre situation, la brochure régionale détaille les règles d’entrée en vigueur.

L’état des lieux. Une prorogation prolonge le même bail : l’état des lieux d’entrée d’origine reste la référence de la sortie. Un nouvel état des lieux s’impose avec un nouveau bail ou un nouveau locataire ; en colocation wallonne, chaque arrivée ou départ d’un colocataire donne lieu à un avenant à l’état des lieux (article 70).

Ces règles propres au logement ne valent pas pour les locaux commerciaux, soumis à une procédure de renouvellement spécifique : voyez notre guide pour renouveler un bail commercial.

Et en Flandre

Le décret flamand du 9 novembre 2018 prévoit lui aussi qu’un bail de neuf ans, faute de congé du bailleur au moins six mois avant l’échéance, est prolongé chaque fois de trois ans aux mêmes conditions (article 16) ; le site officiel de la Flandre mentionne un congé d’au moins trois mois pour le locataire. Le bail de courte durée ne peut y être prolongé qu’une fois, par écrit (article 21), et le locataire peut demander une prolongation pour circonstances exceptionnelles (article 24). Le texte est publié sur le Codex Vlaanderen. Notre bureau intervient à Bruxelles et en Wallonie uniquement.

Où vérifier les règles

Le texte wallon fait foi dans sa version consolidée sur Wallex. Pour Bruxelles, la brochure juridique « Les baux d’habitation à Bruxelles » commente chaque mécanisme, exemples à l’appui.

En résumé : le bail de neuf ans se proroge seul par périodes de trois ans, la courte durée ne se prolonge que par écrit et se convertit sinon en bail de neuf ans, le bail de droit commun est reconduit pour la même durée, et le locataire en difficulté peut demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles.