Renouvellement et prolongation du bail : démarche et lettre

« Renouveler » un bail, dans le langage courant, peut vouloir dire le laisser continuer, le prolonger de quelques mois, signer un nouveau contrat ou, au contraire, refuser qu’il continue. Ces situations n’appellent pas la même démarche, ni le même courrier. Ce guide de nos guides location et bail part de votre objectif, pour un logement situé en Wallonie ou à Bruxelles. Pour les règles générales du contrat, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Prorogation, reconduction, renouvellement

Les textes régionaux parlent de prorogation : le même bail continue au-delà de son terme, aux mêmes conditions. Le mot renouvellement désigne plutôt la conclusion d’un nouveau bail entre les mêmes parties ; à Bruxelles, la distinction a des effets concrets, car plusieurs règles nouvelles ne valent que pour les baux « conclus ou renouvelés » depuis le 1er novembre 2024. Quant à la tacite reconduction, c’est l’expression courante pour un bail qui continue faute de congé.

Vous voulez que le bail continue

Le bail de neuf ans, sans aucune formalité

Un bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans. En Wallonie (article 55, § 1er, du décret du 15 mars 2018) comme à Bruxelles (article 237, § 1er, du Code du logement), à défaut de congé notifié dans les délais, « le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions ». Le bail conclu par écrit pour plus de neuf ans suit le même schéma à son terme.

Concrètement, aucune lettre de renouvellement n’est nécessaire. Les deux parties gardent ensuite, à chaque échéance triennale du bail prorogé, la possibilité d’y mettre fin dans les mêmes délais.

Le bail de courte durée, par écrit

Un bail de trois ans au plus ne se prolonge pas tout seul : sa prorogation doit être écrite et se fait aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer.

Le piège est connu : si aucun congé n’est donné dans les délais, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de son début, aux conditions du bail initial. Signer un nouveau bail de courte durée avec le même locataire n’y change rien, précisent les deux textes.

Un exemple de calendrier

Prenons un bail de résidence principale de neuf ans qui a pris cours le 1er septembre 2018. Il expire le 31 août 2027.

Pour un bail de courte durée d’un an signé le 1er mars 2026, l’échéance tombe le 28 février 2027 : un congé doit être reçu au plus tard le 30 novembre 2026. S’il n’est pas donné, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail devient un bail de neuf ans depuis le 1er mars 2026. Pour le prolonger d’un an, à la place, un avenant signé avant l’échéance suffit, la durée totale restant de deux ans.

Ces dates illustrent le calcul : vérifiez toujours la date de prise de cours inscrite dans votre bail et gardez une marge pour l’acheminement du courrier.

Vous voulez renouveler à d’autres conditions

Une prorogation garde le loyer et les clauses. Pour changer les conditions, deux voies existent.

• La révision du loyer d’un bail de neuf ans : les parties peuvent la convenir entre le neuvième et le sixième mois précédant la fin de chaque triennat. À défaut d’accord, le juge peut l’accorder, en Wallonie si la valeur locative normale a varié d’au moins 20 % par l’effet de circonstances nouvelles (10 % après des travaux du bailleur, article 58), à Bruxelles sur la base du loyer de référence (article 240), la commission paritaire locative pouvant être saisie pour avis.
• Un nouveau bail, signé d’un commun accord à l’échéance, qui peut modifier la durée, le loyer ou les clauses dans le respect des règles impératives. À Bruxelles, un bail renouvelé depuis le 1er novembre 2024 relève du régime réformé, par exemple pour la garantie limitée à deux mois ou l’assurance obligatoire du locataire.

Un bail renouvelé est un nouveau contrat : il se signe, s’enregistre et s’accompagne utilement d’un état des lieux actualisé, surtout si le logement a connu des travaux.

Vous ne voulez pas renouveler

C’est ici que le courrier est indispensable : un congé tardif laisse le bail se proroger.

À Bruxelles, l’article 237, § 1er, parle de six mois pour « l’une ou l’autre des parties », mais le locataire garde sa faculté de partir à tout moment avec trois mois de préavis (article 237, § 5), y compris à l’échéance des neuf ans.

En Wallonie, le congé est notifié par recommandé, par exploit d’huissier ou par remise contre signature d’un double daté (article 30). Pour un congé lié à une échéance, c’est la date de réception qui compte : envoyez-le avec une marge de quelques jours.

Le non-renouvellement du bail par le propriétaire se distingue de la résiliation anticipée : à l’échéance, il n’a pas à se justifier. Avant l’échéance, il ne peut partir que pour les motifs légaux, détaillés dans notre guide sur la résiliation du bail par le bailleur, accessible depuis le dossier du contrat de bail.

Vous avez besoin de rester un peu plus

Le locataire dont le bail arrive à échéance, ou prend fin par un congé, peut demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles (article 56 en Wallonie, articles 250 à 252 à Bruxelles). La brochure bruxelloise cite le divorce, la perte d’emploi, la maladie ou le grand âge.

• La demande est adressée au bailleur par recommandé, au plus tard un mois avant la fin du bail ; en Wallonie, à peine de nullité.
• Si le bailleur accepte, les parties fixent librement la durée.
• S’il refuse, le juge peut l’accorder en tenant compte de l’intérêt des deux parties ; il en fixe la durée et peut accorder une augmentation de loyer ou réduire l’indemnité d’un congé sans motif.
• Une seule demande de renouvellement de cette prorogation est possible, aux mêmes conditions.

Les quatre lettres types, en pratique

Chaque situation a son courrier. Les éléments communs : identité des parties, adresse du logement, date et durée du bail, date d’envoi, signature.

1. L’avenant de prorogation d’un bail de courte durée : nouvelle date de fin, maintien des conditions, rappel de la durée totale, signature des deux parties.
2. Le congé de non-renouvellement du bailleur ou du locataire : référence à l’échéance, date de fin du bail, envoi par recommandé dans le délai.
3. La proposition de nouveau bail : conditions modifiées, à formaliser dans un nouveau contrat complet plutôt que dans une simple lettre.
4. La demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles : exposé des circonstances, pièces justificatives, durée souhaitée, envoi recommandé au moins un mois avant la fin.

Pour des textes rédigés, consultez notre modèle lettre renouvellement bail appartement. La Région bruxelloise publie aussi des modèles de renon et de congé à valeur indicative.

Et pour un bail commercial

Le bail commercial ne suit pas ces règles. Le preneur y dispose d’un droit au renouvellement organisé par la loi du 30 avril 1951, avec une demande écrite à notifier dans une fenêtre précise et des mentions obligatoires : voyez notre guide sur la demande de renouvellement de bail commercial modèle.