Bail emphytéotique : renouvellement

Une emphytéose de trente ou cinquante ans approche de son terme, l’emphytéote a construit, le propriétaire souhaite garder un occupant qui entretient le bien : la question du renouvellement se pose. Ce guide de nos guides location et bail explique ce que permet la loi et comment s’y prendre. Pour la définition du bail emphytéotique et ses autres règles, consultez notre dossier sur le bail emphytéotique en Belgique.

Ce que prévoit le Code civil

Depuis le 1er septembre 2021, l’emphytéose est régie par le livre 3 du Code civil. Son article 3.169 tient en trois phrases, qui encadrent toute la matière :

Nonobstant toute clause contraire, la durée du droit d’emphytéose ne peut être inférieure à quinze ans ni supérieure à nonante-neuf ans. Le droit d’emphytéose peut être prorogé sans que sa durée totale puisse excéder nonante-neuf ans. Il peut être renouvelé de l’accord exprès des parties.

Le texte distingue donc clairement deux mécanismes : la prorogation et le renouvellement. Il se lit dans sa version consolidée sur Justel. Pour la fourchette de durée elle-même, et le calcul du point de départ, voyez notre guide bail emphytéotique durée.

Prorogation ou renouvellement

La prorogation

Proroger, c’est reculer le terme d’un droit en cours. Une emphytéose de trente ans peut ainsi être portée à cinquante ou soixante ans, mais jamais au-delà de nonante-neuf ans au total, même si une clause de l’acte disait le contraire. La prorogation se décide avant l’échéance : une fois le terme atteint, le droit est éteint et il n’y a plus rien à proroger.

Le renouvellement

Renouveler, c’est convenir expressément d’une nouvelle période. notaire.be précise que le droit d’emphytéose peut être renouvelé si l’emphytéote et le bailleur se sont mis d’accord, et qu’il faut alors signer un nouvel accord, « avec toutes les conséquences civiles et fiscales que cela implique ». Le nouveau droit doit, lui aussi, respecter la fourchette de quinze à nonante-neuf ans.

Aucun renouvellement tacite

Le mot « exprès » a son importance. Un emphytéote qui reste dans les lieux après l’échéance, avec la tolérance du propriétaire, ne bénéficie pas d’un renouvellement de son droit. L’article 3.16 range l’expiration de la durée parmi les causes d’extinction des droits réels d’usage : au terme, l’emphytéose prend fin.

L’emphytéote n’a pas non plus de droit au renouvellement. Le propriétaire est libre de refuser ; reste alors le règlement des constructions réalisées par l’emphytéote, prévu par l’article 3.176. Le bail commercial obéit à une logique différente, avec sa propre procédure de demande de renouvellement : voyez notre demande de renouvellement de bail commercial modèle pour ce régime-là.

Renouvellement après 99 ans

La question revient souvent pour les emphytéoses très anciennes, parfois conclues pour nonante-neuf ans. Une prorogation n’est alors plus possible, puisque la durée totale est déjà atteinte. Le texte prévoit, à côté de la prorogation, le renouvellement de l’accord exprès des parties, sans le soumettre à la même limite de durée totale ; chaque nouveau droit reste plafonné à nonante-neuf ans. La portée d’un tel renouvellement au terme d’une très longue emphytéose doit se vérifier au cas par cas avec le notaire.

Seule exception à la durée maximale : l’emphytéose perpétuelle, admise lorsque, et tant que, le propriétaire la constitue à des fins de domanialité publique (article 3.169, alinéa 2). Lorsqu’un tel droit existe depuis nonante-neuf ans au moins, le juge peut en ordonner la suppression s’il a perdu toute utilité, même future ou potentielle (article 3.175).

Les emphytéoses conclues avant 2021

Beaucoup d’emphytéoses en cours ont été signées sous l’ancienne loi du 10 janvier 1824, abrogée par la loi du 4 février 2020. L’article 37 de cette loi prévoit que, sauf accord contraire des parties, la loi nouvelle ne s’applique pas aux effets futurs des actes juridiques survenus avant son entrée en vigueur. Les parties à une emphytéose ancienne peuvent donc convenir, au moment de la prolonger, de la soumettre au nouveau régime. Faute d’accord en ce sens, les règles de l’époque restent en principe applicables : le notaire vérifiera lesquelles.

Les formalités

Acte et transcription

La prorogation comme le renouvellement touchent un droit réel immobilier. L’article 3.30 soumet à la transcription les actes constitutifs, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, « ainsi que les modifications y apportées ». L’article 3.31 n’admet à la transcription que les actes authentiques, les jugements et les actes sous signature privée reconnus en justice ou devant notaire, et impose au notaire de requérir la formalité dans les quinze jours. Sans transcription, la prolongation n’est pas opposable aux tiers de bonne foi, par exemple un acheteur de l’immeuble.

Les règles régionales

À Bruxelles, le titulaire d’un droit réel qui veut constituer un droit d’emphytéose doit d’abord demander à la commune les renseignements urbanistiques du bien, que le notaire reprend dans l’acte (articles 276/1 et 281/1 du CoBAT). Si le bien est situé dans un périmètre de préemption, bruxellois (article 263 du CoBAT) ou wallon (article D.VI.20 du CoDT), le notaire vérifiera aussi si l’opération entre dans le champ de la préemption publique.

Les étapes d’un renouvellement

Un renouvellement bien préparé suit en général le même fil, qu’il soit demandé par l’emphytéote ou proposé par le propriétaire :

1. Relire l’acte en cours : date exacte de fin, clauses sur la fin du droit, sort des constructions, canon éventuel et régime applicable si l’emphytéose date d’avant le 1er septembre 2021.
2. Choisir la voie : prorogation du droit existant, si la durée totale reste sous nonante-neuf ans, ou renouvellement par un nouvel accord.
3. Faire le point sur le bien : état des bâtiments, travaux réalisés et à prévoir, constructions ajoutées par l’emphytéote au fil des années.
4. Consulter le notaire : il vérifie les règles applicables, recueille les renseignements urbanistiques utiles et prépare le projet d’acte.
5. Signer et faire transcrire : l’acte signé est transcrit, ce qui rend la prolongation opposable aux tiers.

Côté propriétaire

Pour le propriétaire, la question est souvent de savoir s’il préfère récupérer l’immeuble, avec les constructions qu’il devra indemniser, ou prolonger une relation qui lui assure un occupant chargé de toutes les réparations. L’état réel du bâtiment pèse lourd dans ce choix : un immeuble bien entretenu n’appelle pas la même décision qu’un bâtiment où de grosses réparations se profilent.

Côté emphytéote

Pour l’emphytéote, prolonger permet d’amortir des investissements récents ou de conserver un lieu d’activité ou d’habitation. Sans accord, il doit se préparer à quitter les lieux au terme et à discuter de l’indemnité due pour ses constructions. Mieux vaut connaître la position du propriétaire suffisamment tôt pour organiser l’une ou l’autre issue.

Ce qu’il faut négocier

Un renouvellement est l’occasion de revoir l’équilibre du contrat. Les points à discuter sont notamment :

• la durée de la nouvelle période ;
• un canon éventuel, que la loi n’impose plus, et son indexation ;
• les travaux attendus de l’emphytéote, qui supporte toutes les réparations, grosses comprises (article 3.173) ;
• le sort des constructions déjà réalisées et l’indemnité prévue à l’article 3.176, que les parties peuvent aménager puisque le livre 3 est en principe supplétif (article 3.1) ;
• les conditions de cession du droit pendant la nouvelle période.

Un constat détaillé du bien, dressé au moment du nouvel acte, fixe l’état de départ de la nouvelle période et évite de mélanger, le jour venu, les dégradations anciennes et les récentes.

En résumé : le renouvellement d’un bail emphytéotique ne se présume jamais. La loi permet de proroger le droit dans la limite de 99 ans au total ou de le renouveler par un accord exprès, formalisé dans un acte transcrit.