Bail emphytéotique en Belgique : définition, durée et fiscalité

Terrain mis à disposition pour construire, bâtiment confié pour des décennies, montage immobilier qui sépare le terrain et les constructions : le bail emphytéotique répond à des besoins très différents de la location classique. Ce guide de nos guides location et bail présente le régime de l’emphytéose en Belgique, sa durée, ses effets et sa fiscalité, puis ouvre sur les guides détaillés du dossier. Pour les baux ordinaires, partez de notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Un droit réel, pas un bail

Malgré son nom courant, l’emphytéose n’est pas un contrat de location. Le Code civil la range parmi les droits réels d’usage, à côté des servitudes, de l’usufruit et du droit de superficie. Son article 3.167 la définit comme « un droit réel d’usage conférant un plein usage et une pleine jouissance d’un immeuble par nature ou par incorporation appartenant à autrui ».

La différence est importante. Un locataire a une créance contre son bailleur ; l’emphytéote, lui, est titulaire d’un droit sur l’immeuble, opposable à tous une fois transcrit. Il peut le céder, l’hypothéquer, et il en supporte les charges comme le ferait un propriétaire.

Depuis le 1er septembre 2021, le régime figure aux articles 3.167 à 3.176 du livre 3 du Code civil, consacré aux biens. La réforme a notamment ramené la durée minimale à quinze ans et supprimé le caractère obligatoire du canon.

Qui peut constituer une emphytéose

L’article 3.168 précise que le droit d’emphytéose peut être constitué par le propriétaire ou par le titulaire d’un droit réel d’usage, dans les limites de son droit. Celui qui le constitue est souvent appelé « constituant » ou, dans le langage courant, « bailleur emphytéotique ».

La durée, de 15 à 99 ans

L’article 3.169 est impératif : « Nonobstant toute clause contraire, la durée du droit d’emphytéose ne peut être inférieure à quinze ans ni supérieure à nonante-neuf ans. » Le droit peut être prorogé, sans que sa durée totale dépasse nonante-neuf ans, et il peut être renouvelé de l’accord exprès des parties.

Une exception : l’emphytéose peut être perpétuelle lorsque, et tant que, le propriétaire la constitue à des fins de domanialité publique.

Ces durées n’ont rien à voir avec celles des baux ordinaires. Un bail commercial de courte durée se compte en mois, un bail d’habitation de résidence principale dure en principe neuf ans, et le bail à ferme a ses propres règles, que la page bail de chasse durée passe aussi en revue.

Les droits et les charges de l’emphytéote

Des droits très étendus

• Usage et jouissance : l’emphytéote a l’usage et la jouissance, matériels et juridiques, de l’immeuble, sans porter atteinte aux autres droits existants (article 3.172).
• Construire et planter : il peut réaliser tous ouvrages et plantations, même en modifiant la destination de l’immeuble, pour autant qu’il n’en diminue pas la valeur ; les ouvrages qu’il réalise sont sa propriété pendant la durée du droit.
• Changer la destination : sauf clause contraire, il peut modifier la destination de l’immeuble (article 3.167).
• Céder et hypothéquer : l’article 3.171 lui permet de céder et d’hypothéquer son droit.

Des obligations lourdes

• Ne rien faire qui diminue la valeur de l’immeuble, sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure.
• Supporter toutes les charges et impositions relatives à l’immeuble et aux ouvrages dont il est propriétaire (article 3.173).
• Faire toutes les réparations d’entretien et toutes les grosses réparations de l’immeuble et des ouvrages qu’il est tenu de réaliser.

Le canon et le coût de l’emphytéose

Le canon est la redevance que l’emphytéote peut verser au constituant. Selon notaire.be, il était autrefois obligatoire, souvent fixé à un euro symbolique, et cette obligation a été supprimée par la réforme du droit des biens. Les parties fixent donc librement la contrepartie : canon périodique, prix payé en une fois, ou aucune redevance.

Pour être opposable aux tiers, l’emphytéose doit être transcrite. Or l’article 3.31 du Code civil n’admet à la transcription que les jugements, les actes authentiques et les actes sous signature privée reconnus en justice ou devant notaire. En pratique, le contrat de bail emphytéotique passe donc par le notaire.

La fiscalité de l’emphytéose

Le point le plus marquant est le droit d’enregistrement. La loi-programme du 22 décembre 2023 a remplacé, dans l’article 83 du Code des droits d’enregistrement, les mots « 2 p.c. » par « 5 p.c. », à partir du 1er janvier 2024. Le taux applicable aux constitutions et cessions d’emphytéose est donc passé de 2 à 5 %.

Pendant la durée du droit, l’article 3.173 met à charge de l’emphytéote toutes les charges et impositions relatives à l’immeuble. Pour l’impôt sur le revenu, la TVA ou une opération entre sociétés, le traitement dépend de chaque situation : faites-le vérifier par le notaire ou un conseiller fiscal avant la signature.

La fin du droit d’emphytéose

L’emphytéose s’éteint à l’arrivée du terme, ou par les causes générales d’extinction des droits réels. L’article 3.174 précise toutefois qu’elle ne peut pas s’éteindre avant le délai minimal de quinze ans du seul fait de la volonté d’une des parties.

À l’extinction, l’article 3.176 organise le sort des constructions :

Les parties peuvent aménager ces règles dans l’acte, le livre 3 étant en principe supplétif, sauf disposition impérative comme la durée.

Rédiger le contrat de bail emphytéotique

Le Code civil fixe le cadre, mais laisse beaucoup de points à l’accord des parties. Un acte bien rédigé règle au minimum :

1. l’immeuble : désignation précise, références cadastrales, situation urbanistique et état du bien au jour de la constitution ;
2. la durée : entre quinze et nonante-neuf ans, avec la date de prise de cours et, le cas échéant, les conditions d’une prorogation ;
3. la contrepartie : canon périodique, prix unique ou absence de redevance, et son éventuelle indexation ;
4. la destination : liberté de l’emphytéote ou, au contraire, clause qui interdit de modifier la destination ;
5. les ouvrages : constructions que l’emphytéote s’engage à réaliser, délais, et sort de ces ouvrages en fin de droit ;
6. l’indemnité finale : modalités de calcul, si les parties veulent préciser ou aménager la règle de l’enrichissement injustifié ;
7. les charges et assurances : rappel de ce que l’emphytéote supporte, assurances à souscrire et à prouver.

Le constat de l’état du bien au départ n’est pas une simple formalité. C’est lui qui permettra, des décennies plus tard, de vérifier que l’emphytéote n’a rien fait qui diminue la valeur de l’immeuble, et de distinguer ce qui existait déjà de ce qu’il a construit.

Emphytéose, superficie et bail ordinaire

L’emphytéose se distingue de deux voisins proches :

• le droit de superficie (article 3.177) confère la propriété de volumes, bâtis ou non, sur, au-dessus ou en dessous du fonds d’autrui ; sa durée ne peut dépasser nonante-neuf ans, sans durée minimale comparable aux quinze ans de l’emphytéose ;
• le bail ordinaire, contrat de louage de l’ancien Code civil ou des législations régionales, donne au locataire un droit personnel d’usage contre un loyer, sans droit réel ni charge des grosses réparations.

Pourquoi un bail emphytéotique

Les avantages sont nets : le propriétaire garde son terrain et le récupère, bâti, à l’échéance ; l’emphytéote dispose d’un droit long, cessible et hypothécable, qui lui permet de financer et d’amortir des constructions. Les inconvénients aussi : charges et réparations pour l’emphytéote, indemnité à prévoir pour le constituant, et un acte notarié avec un droit d’enregistrement de 5 %.

Côté transmission, la question du bail emphytéotique et succession se règle dans l’acte et avec le notaire : le droit étant cessible, il fait partie du patrimoine de l’emphytéote, mais les conséquences civiles et fiscales d’un décès méritent un examen au cas par cas.

Les guides du dossier

Le sommaire ci-dessous rassemble les guides plus pointus du dossier : définition, ce que dit la loi, différences avec les autres baux, durée, coût, rédaction et modèle, puis la vie du droit (cession, préemption, vente du bien), son renouvellement et sa fin.

En résumé : le bail emphytéotique en Belgique est un droit réel de quinze à nonante-neuf ans, régi par le livre 3 du Code civil, passé chez le notaire et taxé à 5 % à l’enregistrement. Un état précis du bien au départ protège les deux parties jusqu’à l’échéance.