Bail emphytéotique : définition

Une commune qui confie un terrain à une société de logement, un propriétaire qui remet une grange à une association chargée de la restaurer, des parents qui donnent pour longtemps une maison à un enfant qui la rénove : tous peuvent recourir au bail emphytéotique. Mais que recouvre exactement ce terme, et en quoi diffère-t-il d’une location ? Ce guide de nos guides location et bail en donne la définition belge actuelle, d’après le Code civil. Pour une vue d’ensemble, durée et fiscalité comprises, lisez aussi notre article pilier sur le bail emphytéotique en Belgique.

La définition du Code civil

Depuis l’entrée en vigueur du livre 3 du Code civil, « Les biens », le 1er septembre 2021, la loi ne parle plus de bail emphytéotique mais de droit d’emphytéose. L’article 3.167 le définit ainsi : « Le droit d’emphytéose est un droit réel d’usage conférant un plein usage et une pleine jouissance d’un immeuble par nature ou par incorporation appartenant à autrui. » Le texte consolidé est consultable sur Justel, la banque de données du SPF Justice.

Chaque mot compte :

• un droit réel : le droit porte sur l’immeuble lui-même, et non sur une simple promesse du propriétaire ; il suit le bien et peut être opposé aux tiers une fois l’acte transcrit ;
• d’usage : c’est l’une des formes de droits réels d’usage du Code civil, à côté de l’usufruit, du droit d’usage et d’habitation ou du droit de superficie ;
• un plein usage et une pleine jouissance : l’emphytéote occupe, exploite, loue et transforme le bien ;
• un immeuble par nature ou par incorporation : un terrain, un bâtiment, ce qui y est durablement attaché ;
• appartenant à autrui : l’emphytéote n’est pas propriétaire du fonds, qui reste à celui qui a constitué le droit.

Le même article pose immédiatement la limite : l’emphytéote « ne peut rien faire qui diminue la valeur de l’immeuble sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure ».

Les acteurs de l’emphytéose

Celui qui reçoit le droit est l’emphytéote. Celui qui le consent est souvent appelé bailleur emphytéotique ou constituant. Selon l’article 3.168, le droit peut être constitué par le propriétaire, ou par le titulaire d’un autre droit réel d’usage, dans les limites de son propre droit. Un usufruitier, par exemple, ne pourrait pas accorder davantage que ce que lui permet son usufruit.

Le constituant peut être une personne privée, une société, une association ou une autorité publique. Le Code civil prévoit même que l’emphytéose peut être perpétuelle lorsqu’elle est constituée par le propriétaire à des fins de domanialité publique (article 3.169).

Ce que l’emphytéote peut faire

Les droits de l’emphytéote sont très étendus, plus que ceux d’un locataire :

• il use et jouit du bien, matériellement et juridiquement, sans porter atteinte aux autres droits existant sur l’immeuble (article 3.172) ;
• il peut construire et planter, même en modifiant la destination de l’immeuble, pour autant qu’il n’en diminue pas la valeur ; sauf clause contraire, il peut changer la destination du bien (article 3.167) ;
• il est propriétaire de ses constructions pendant la durée de son droit : les ouvrages et plantations qu’il acquiert ou réalise lui appartiennent (article 3.172) ;
• il a droit aux fruits, par exemple les loyers s’il donne le bien en location ;
• il peut céder et hypothéquer son droit (article 3.171), ce qui lui permet notamment de financer des travaux par un crédit.

Selon notaire.be, l’emphytéote dispose ainsi d’une grande liberté pour transformer le bien, voire démolir, sous réserve de ne pas en diminuer la valeur et de respecter les clauses de l’acte.

Ce que l’emphytéote doit supporter

La contrepartie de cette liberté est une charge d’entretien complète. Selon l’article 3.173, pendant la durée de son droit, l’emphytéote :

• supporte toutes les charges et impositions relatives à l’immeuble ; en Wallonie comme à Bruxelles, il figure d’ailleurs parmi les redevables du précompte immobilier ;
• doit faire toutes les réparations d’entretien et toutes les grosses réparations, afin de ne pas diminuer la valeur du bien.

Quant au canon, cette redevance que l’ancienne loi rendait obligatoire, notaire.be indique que la réforme a supprimé cette obligation : les parties restent libres d’en prévoir un, ou non.

Emphytéose et bail, deux mondes différents

Malgré son nom, le bail emphytéotique n’est pas une location. Le bail, ou louage de choses, crée un droit personnel : le locataire tient ses droits du contrat qu’il a signé avec le bailleur, et les obligations d’entretien se répartissent entre eux.

Les baux d’habitation relèvent en outre de règles régionales : décret wallon du 15 mars 2018 en Wallonie, Code bruxellois du logement à Bruxelles. L’emphytéose, elle, relève du Code civil fédéral, identique dans tout le pays.

Les cousins de l’emphytéose

Plusieurs contrats ou droits se ressemblent par leur longue durée, mais obéissent à d’autres règles :

• le bail à ferme porte sur des terres agricoles exploitées par un agriculteur, avec une législation propre ; si vous vous demandez qu’est ce qu’un bail à ferme, notre article le détaille ;
• le bail commercial concerne un local où s’exerce un commerce de détail ; pour savoir c’est quoi un contrat de bail commercial, voyez notre guide dédié ;
• le droit de superficie, autre droit réel d’usage, confère la propriété de constructions sur le terrain d’autrui ;
• l’usufruit donne l’usage et les fruits d’un bien, souvent à vie, sans le droit de le transformer aussi librement.

En cas de litige locatif, on se tourne vers le juge de paix ; si vous ignorez encore c’est quoi un juge de paix, notre article vous présente son rôle. Pour une emphytéose, la juridiction compétente dépend de la nature et du montant du litige : l’avis du notaire ou d’un avocat s’impose avant toute procédure.

Comment naît une emphytéose

Le plus souvent, par un acte juridique : un contrat entre le propriétaire et l’emphytéote. Comme il constitue un droit réel immobilier, cet acte doit être transcrit dans les registres de la publicité foncière pour être opposable aux tiers (article 3.30), et seuls les actes authentiques, les jugements et les actes sous signature privée reconnus en justice ou devant notaire sont admis à la transcription (article 3.31). L’emphytéose se constitue donc en pratique devant notaire.

Le Code civil prévoit aussi une acquisition par prescription : le droit est alors censé établi pour nonante-neuf ans, sauf acte fixant une durée inférieure (article 3.170). C’est un cas rare.

Sur le plan fiscal, la constitution d’une emphytéose est soumise à un droit d’enregistrement, dont une loi-programme fédérale a porté le taux de 2 à 5 % à partir du 1er janvier 2024. Nous détaillons ce poste dans notre article sur le coût.

Pourquoi documenter l’état du bien au départ

La définition légale contient sa propre règle de fin : l’emphytéote ne peut rien faire qui diminue la valeur de l’immeuble. À l’extinction du droit, le constituant récupère le bien et indemnise, sauf clause contraire, les constructions et plantations réalisées (article 3.176). Pour trancher entre usure normale, perte de valeur et amélioration, il faut connaître l’état de départ.

La loi n’impose pas d’état des lieux pour une emphytéose, mais un constat détaillé, dressé par un expert indépendant et joint au dossier du notaire, fixe cette référence pour toute la durée du droit.

En résumé : un bail emphytéotique est un droit réel de longue durée sur l’immeuble d’autrui, défini par l’article 3.167 du Code civil. Il donne à l’emphytéote un usage presque complet du bien, en échange de toutes les charges, et prend fin en rendant au propriétaire un immeuble dont la valeur ne doit pas avoir diminué.