Bail : définition, pluriel (baux) et types de bail

Le mot « bail » revient dans chaque location, mais sa définition, son pluriel et ses nombreuses variantes posent souvent question. Ce guide de nos guides location et bail fait le point sur le sens juridique du mot en Belgique, sur son orthographe et sur les grands types de bail. Pour rédiger concrètement un contrat, reportez-vous à notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Le bail, définition

En droit belge, le bail est un contrat de louage de choses. L’article 1709 de l’ancien Code civil, toujours applicable, le définit ainsi : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. »

Quatre éléments se dégagent de cette définition :

1. deux parties : le bailleur, qui donne la chose en location, et le preneur, ou locataire, qui la prend ;
2. une jouissance : le preneur peut utiliser la chose, il n’en devient pas propriétaire ;
3. une durée : le bail est conclu « pendant un certain temps », même s’il peut être à durée indéterminée dans certains régimes ;
4. un prix : le loyer, que le preneur s’oblige à payer.

L’article suivant, l’article 1710, définit à part le louage d’ouvrage, contrat par lequel une partie s’engage à faire quelque chose pour l’autre moyennant un prix convenu. Le bail, au sens courant, désigne le premier.

En langage courant, le bail désigne aussi le document écrit qui constate le contrat. On dira « signer le bail » ou « relire son bail ». Le droit distingue pourtant le contrat lui-même, qui peut exister sans écrit dans certains régimes, et l’écrit qui le prouve. Les législations régionales sur le logement imposent aujourd’hui un bail écrit pour les baux d’habitation.

Bail au pluriel, des baux

Le pluriel de bail est baux. Le mot appartient au petit groupe des noms en -ail qui font leur pluriel en -aux, comme travail et travaux, émail et émaux ou vitrail et vitraux. On écrit donc :

• un bail, des baux ;
• un bail commercial, des baux commerciaux ;
• un bail à ferme, des baux à ferme ;
• un bail d’habitation, des baux d’habitation.

La forme « bails » est fautive, tout comme « des bails commerciaux ». Le mot se retrouve dans les textes officiels : la brochure bruxelloise s’intitule ainsi « Les baux d’habitation à Bruxelles ».

Synonymes et traductions

Selon le contexte, on rencontre plusieurs mots voisins :

Ces traductions aident à comprendre un document, mais ne transposent pas le droit : un « lease » anglais ne suit pas les règles d’un bail belge. Si un locataire ne parle pas la langue du bail, mieux vaut lui fournir une traduction, en gardant clairement une version de référence.

Les types de bail dans l’ancien Code civil

L’article 1711 de l’ancien Code civil subdivise le louage en espèces particulières : on appelle « bail à loyer » le louage des maisons et celui des meubles, et « bail à ferme » celui des héritages ruraux ; il cite aussi le bail à cheptel, pour les animaux. Ce vocabulaire ancien a été largement dépassé par des lois spéciales, mais il explique encore les termes employés aujourd’hui.

Le socle commun reste l’ancien Code civil, dont les règles générales du louage s’appliquent à défaut de règle particulière. Le livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, a été adopté par la loi du 22 juillet 2026 et entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice ; d’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage restent applicables.

Les principaux types de bail en Belgique

Le bail d’habitation

C’est le bail d’un bien destiné à servir de logement. Depuis la régionalisation, il dépend de la région où se trouve le bien : en Wallonie, le décret du 15 mars 2018 ; à Bruxelles, le Code bruxellois du logement ; en Flandre, un décret flamand. La brochure wallonne distingue cinq régimes : le bail de droit commun, le bail de résidence principale, le bail de colocation, le bail étudiant et le bail glissant. Le bail de résidence principale, le plus fréquent, connaît encore des variantes de durée : bail de neuf ans, bail de courte durée, bail de plus de neuf ans et bail à vie.

Le bail commercial

Il vise la location d’un immeuble affecté principalement à un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan en contact direct avec le public. Régi par la loi du 30 avril 1951, il dure au moins neuf ans et offre au commerçant un droit au renouvellement. Pour savoir c est quoi un contrat de bail commercial et quand la loi s’applique, consultez notre guide dédié.

Le bail à ferme

Il porte sur des biens ruraux, terres ou bâtiments, exploités par un agriculteur. Il obéit à une législation propre, distincte de celle du bail d’habitation, avec par exemple un droit de préemption du preneur en cas de vente. Pour comprendre qu’est ce qu’un bail à ferme et ce qui le distingue des autres baux, voyez notre guide spécifique.

Le bail de droit commun

Tout bail qui ne relève d’aucun régime particulier suit les règles générales de l’ancien Code civil : un garage ou un emplacement de parking loué seul, un local de stockage, des bureaux sans accueil de clientèle. Pour un bien non résidentiel loué seul, l’article 1730 de l’ancien Code civil impose un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs ; en Wallonie, cet article n’est abrogé que pour le bail d’habitation.

L’emphytéose, un faux bail

On parle couramment de « bail emphytéotique », mais l’emphytéose n’est pas une location. L’article 3.167 du Code civil la définit comme « un droit réel d’usage conférant un plein usage et une pleine jouissance d’un immeuble par nature ou par incorporation appartenant à autrui ». Sa durée est comprise entre quinze et nonante-neuf ans. Selon notaire.be, la redevance périodique, le canon, n’est plus obligatoire depuis la réforme du droit des biens.

Le vocabulaire du bail

Lire un bail suppose de connaître quelques mots qui reviennent dans tous les contrats :

Le mot « renon » est d’usage courant en Belgique pour désigner le congé. Dans un bail, les deux termes coexistent, et les textes régionaux emploient surtout « congé » et « préavis ».

Ces notions prennent un contenu différent selon le type de bail. La garantie locative d’un bail d’habitation est plafonnée par les règles régionales, alors que celle d’un bail commercial se négocie ; le congé d’un bail de résidence principale est strictement encadré, celui d’un bail de droit commun beaucoup moins.

Ce qui reste commun à tous les baux

Quel que soit le régime, quelques constantes demeurent. Le bailleur délivre la chose et en assure la jouissance paisible ; le preneur paie le loyer, utilise le bien selon sa destination et le restitue à la fin du bail. Et partout, la preuve de l’état du bien à l’entrée conditionne les discussions à la sortie : c’est le rôle de l’état des lieux, obligatoire et contradictoire pour le bail d’habitation en Wallonie et à Bruxelles, comme pour le bien non résidentiel loué seul. La version consolidée de l’ancien Code civil sur Justel reste la référence pour les règles générales.

En résumé : un bail, des baux ; un contrat de louage défini par l’article 1709 de l’ancien Code civil, décliné en régimes particuliers selon le bien et la région, et à distinguer de l’emphytéose, qui est un droit réel.