Bail commercial : définition

Boutique de vêtements, boulangerie, salon de coiffure, cordonnerie : lorsque vous louez les murs où vous recevez vos clients, vous signez en principe un bail commercial. Mais qu’est-ce qu’un bail commercial, exactement, et pourquoi le mot compte-t-il autant ? Ce guide de nos guides location et bail donne la définition belge, ses trois critères, ses effets et ses limites. Pour le régime complet (durée, loyer, fin du bail), lisez notre dossier sur le bail commercial en Belgique.

La définition du bail commercial dans la loi

Le bail commercial est défini par la loi du 30 avril 1951, insérée dans l’ancien Code civil, au livre III, titre VIII, dans une section consacrée aux « règles particulières à certains baux à loyer ». Pour l’orthographe, les synonymes et les traductions, voyez notre fiche sur le bail commercial au pluriel et en néerlandais.

L’article 1er de cette loi dispose que tombent sous son application « les baux d’immeubles ou de parties d’immeubles qui, soit de manière expresse ou tacite dès l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord exprès des parties en cours du bail, sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public » (texte consolidé sur Justel).

En d’autres termes, c’est quoi un contrat de bail commercial ? C’est un bail ordinaire, un louage de chose, auquel la loi ajoute des règles impératives dès que le local sert principalement à vendre au détail ou à exercer un artisanat devant la clientèle.

Les trois critères à vérifier

Une affectation principale

L’activité commerciale doit être l’usage principal des lieux. Un logement dans lequel le locataire exerce, à titre accessoire, une petite activité de vente ne devient pas pour autant un bail commercial. À l’inverse, un magasin avec une petite réserve reste un bail commercial pour l’ensemble.

Un commerce de détail ou un artisanat

La loi vise le commerce de détail, c’est-à-dire la vente au consommateur, et l’activité de l’artisan : coiffeur, boucher, réparateur, couturier. Un grossiste, une société de services ou un cabinet de profession libérale ne répondent pas, en principe, à ce critère.

Un contact direct avec le public

La clientèle doit venir dans les lieux. C’est ce critère qui explique la protection particulière du bail commercial : l’emplacement fait la clientèle, et le déménagement forcé d’un commerce peut lui faire perdre une partie de sa valeur.

Le moment où l’affectation est fixée

L’affectation commerciale peut résulter du contrat, être tacite dès l’entrée dans les lieux, ou être convenue expressément en cours de bail. Le simple fait qu’un preneur transforme de lui-même un bureau en magasin, sans accord exprès du bailleur, ne suffit donc pas à faire naître un bail commercial. En cas de désaccord sur la qualification, c’est le juge de paix qui examine l’usage réel des lieux ; pour comprendre son rôle, voyez notre article « c’est quoi un juge de paix ».

Ce que la qualification change

Si le bail est commercial, plusieurs règles s’imposent aux parties, même si le contrat dit autre chose.

• Une durée de neuf ans au moins (article 3). Le preneur peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat, avec un préavis de six mois donné par exploit d’huissier ou par lettre recommandée. Le bailleur ne le peut que si le contrat l’y autorise, pour exploiter lui-même un commerce dans les lieux ou le faire exploiter par certains proches, avec un préavis d’un an.
• Une révision du loyer (article 6). À l’expiration de chaque triennat, chaque partie peut demander au juge de paix de revoir le loyer si, par suite de circonstances nouvelles, la valeur locative normale s’écarte d’au moins 15 % du loyer en cours.
• Un droit de transformer (article 7). Le preneur peut effectuer les transformations utiles à son entreprise dont le coût ne dépasse pas trois années de loyer, en avertissant d’abord le bailleur avec plans et devis ; le bailleur dispose de trente jours pour s’y opposer.
• Une cession avec le fonds de commerce (article 10). Une interdiction de céder le bail ne peut pas empêcher une cession faite en même temps que celle du fonds de commerce, sauf lorsque le bailleur ou sa famille habite une partie de l’immeuble.
• Un droit au renouvellement (article 13). Le preneur peut obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour continuer le même commerce, trois fois au maximum, pour neuf ans chaque fois. Les délais et la procédure sont détaillés dans notre article bail commercial : renouvellement, repris dans les articles liés.
• Une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, qui varie selon le motif du refus : selon notaire.be, d’un à trois ans de loyer, voire davantage dans certains cas.

Sans bail commercial, les parties restent sous les règles générales du louage de l’ancien Code civil, beaucoup plus souples : durée libre, bail écrit qui cesse de plein droit à son terme, sous-location permise si elle n’est pas interdite.

Le logement loué avec le commerce

Parmi les requêtes fréquentes figure celle de l’« appartement sous bail commercial ». La réponse se trouve à l’article 4 : la durée légale du bail commercial s’applique au bail des locaux destinés à l’habitation qui font partie de l’ensemble contenant l’établissement commercial, lorsque le bailleur est le même. Elle s’applique aussi aux locaux accessoires nécessaires au commerce, même loués à un autre bailleur, si le bail mentionne expressément cette affectation.

Concrètement, l’appartement situé au-dessus d’une boutique et loué avec elle suit la durée du bail commercial. Si ce logement est pris en location en cours de bail, sa durée peut être limitée à celle qui reste à courir pour l’établissement principal.

Les baux exclus de la loi

L’article 2 écarte certains baux du régime commercial, même lorsque les trois critères sont réunis. Les versions régionales de la loi, en Wallonie et à Bruxelles, excluent notamment :

• les baux conclus par écrit pour un an au plus ;
• les baux portant sur des immeubles exempts ou exonérés de l’impôt foncier en vertu de la loi du 7 mars 1924 ;
• les baux consentis par les administrateurs provisoires des biens d’autrui ;
• certains baux d’immeubles à revenus modiques ;
• certains baux d’immeubles expropriés ou acquis pour cause d’utilité publique.

Le premier cas correspond au bail commercial de courte durée, pensé pour les magasins éphémères. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er mai 2018, prévoit que si le preneur reste dans les lieux au-delà d’un an sans opposition écrite du bailleur dans le mois, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de sa prise de cours initiale.

Une matière régionale

Depuis la régionalisation de la matière, le texte consolidé publié sur Justel comporte des articles distincts pour la Région wallonne, la Région de Bruxelles-Capitale et la Région flamande. Quelques exemples, pour la Wallonie :

• la loi s’applique aussi aux baux conclus dans le cadre d’un contrat de partenariat commercial au sens du Code de droit économique ;
• toute clause destinant exclusivement les lieux loués à l’exploitation d’une enseigne déterminée est réputée non écrite ;
• la fin du bail de commun accord peut être constatée par un acte écrit présenté à l’enregistrement, là où la version de base exige un acte authentique ou une déclaration devant le juge.

Vérifiez donc toujours la version applicable dans la Région où se trouve le local.

Bail commercial, bail à ferme, bail emphytéotique

Le bail commercial se distingue d’autres contrats aux noms proches.

Pour les deux derniers, lisez nos articles « qu’est-ce qu’un bail à ferme » et « qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ». Quant aux différences avec le bail de bureau ou le bail professionnel, elles font l’objet de notre article bail commercial : différences avec les autres baux, repris dans les articles liés.

À quoi sert d’enregistrer le bail commercial

L’enregistrement est une formalité fiscale, qui relève du SPF Finances. Il présente aussi un intérêt pratique pour le bailleur : un bail enregistré acquiert une date certaine, opposable aux tiers. La loi hypothécaire en tient compte : selon son article 20, le privilège du bailleur sur le prix de ce qui garnit les lieux loués couvre, pour une maison, deux années échues, l’année courante et la suivante, et même tout ce qui est à échoir si le bail est authentique ou a date certaine. En Wallonie, l’enregistrement intervient aussi dans la fin de commun accord, on l’a vu.

L’état des lieux, point de départ du bail

Sur neuf ans ou davantage, un commerce se transforme : vitrine, enseigne, faux plafonds, éclairage, comptoirs, installations techniques. À la sortie, il faudra distinguer l’usure normale, les transformations autorisées par l’article 7 et les dégâts. L’ancien Code civil prévoit, à défaut d’état des lieux détaillé, que le preneur est présumé avoir reçu les lieux dans l’état où ils se trouvent à la fin du bail, sauf preuve contraire. Notre guide sur l’état des lieux d’un local commercial détaille ce qu’il faut y décrire.

En résumé : un bail commercial se reconnaît à l’usage des lieux, pas à son titre. Si le local accueille principalement un commerce de détail ou un artisanat ouvert au public, la loi de 1951 s’applique, avec ses neuf ans, ses triennats et son droit au renouvellement.