Bail à ferme : définition

Un propriétaire loue une prairie à l’agriculteur voisin, une famille confie ses terres à un exploitant, un fermier reprend une étable avec les champs qui l’entourent : dans chacun de ces cas, la question se pose tôt ou tard de savoir si l’on est face à un bail à ferme. Ce guide de nos guides location et bail répond simplement à la question « qu’est-ce qu’un bail à ferme », sans entrer dans tous les détails du régime, que vous trouverez dans notre article de référence sur le bail à ferme.

La définition légale du bail à ferme

Le bail à ferme est d’abord un louage de choses. Le Code civil définit ce contrat comme celui « par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » (article 1709). Le bail à ferme en est une variante particulière, organisée par la loi du 4 novembre 1969, qui s’applique aux baux de biens immeubles affectés principalement à l’exploitation agricole du preneur.

On peut donc retenir une définition simple : le bail à ferme est la location d’un bien immeuble, terre ou bâtiment, que le preneur affecte principalement à son activité agricole, en échange d’un loyer appelé fermage. Le texte consolidé de la loi sur Wallex précise que la sylviculture, c’est-à-dire la production de bois, n’est pas visée.

Les quatre éléments à vérifier

Pour savoir si votre contrat est un bail à ferme, vérifiez la présence de ces quatre éléments :

Le mot « principalement » compte : un corps de logis loué avec des terres peut relever du bail à ferme si l’ensemble sert d’abord l’exploitation. À l’inverse, une maison louée avec un petit jardin reste un bail d’habitation.

Un nom qui ne décide de rien

Le bail à ferme est un régime d’ordre protecteur. Les parties ne peuvent pas y échapper en choisissant un autre intitulé : si les éléments du bail à ferme sont réunis, le juge applique la loi, même à un contrat appelé « convention d’occupation » ou « bail de résidence principale ». La conséquence est concrète : la durée minimale, le plafond du fermage et les règles de congé s’imposent, et une clause contraire est écartée.

C’est pourquoi il faut identifier la nature du contrat avant de signer. Un propriétaire qui pense conclure une location souple de quelques années peut se retrouver lié pour neuf ans au moins, avec des prolongations de plein droit.

Ce qui n’est pas un bail à ferme

Le guide pratique publié par la Région wallonne pour les propriétaires privés recense plusieurs conventions qui échappent à la loi, parmi lesquelles :

• le prêt à usage (commodat), essentiellement gratuit : sans prix, il n’y a pas de louage, mais réclamer une contrepartie expose à une requalification ;
• les contrats de culture occasionnels entre agriculteurs, conclus pour un an au plus ;
• les terrains laissés au personnel comme accessoire d’un contrat de travail ;
• l’élevage ou l’engraissement industriels sans exploitation de terres ;
• la sylviculture, exclue par la loi elle-même.

Le bail de chasse n’est pas non plus un bail à ferme : il porte sur le droit de chasser sur un territoire, et non sur l’exploitation agricole du sol. Une même parcelle peut d’ailleurs être louée à un agriculteur et faire l’objet, séparément, d’un droit de chasse.

Les autres baux à ne pas confondre

Le bail à ferme côtoie d’autres contrats de longue durée. Le bail commercial vise un immeuble affecté à un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan en contact direct avec le public ; nous l’expliquons dans l’article qu’est ce qu’un bail commercial. L’emphytéose, elle, n’est pas un bail au sens strict mais un droit réel qui confère un très large usage de l’immeuble d’autrui, pour une durée de quinze à quatre-vingt-dix-neuf ans ; voyez qu’est ce qu’un bail emphytéotique.

Le vocabulaire du bail à ferme

Le bail à ferme a son propre lexique, que l’on retrouve dans les contrats et les courriers :

• bailleur : celui qui donne le bien en location, le plus souvent le propriétaire ;
• preneur ou fermier : l’exploitant qui loue le bien ;
• fermage : le loyer, plafonné par la loi ; on parle aussi de bail de fermage ;
• bail rural : autre nom du bail à ferme ;
• congé : l’acte par lequel une partie met fin au bail, dans les cas prévus par la loi ;
• cession privilégiée : la cession du bail par le preneur à ses descendants, possible sans l’accord du bailleur dans certains types de baux ;
• préemption : le droit du preneur d’acheter en priorité le bien loué mis en vente.

En Flandre, le contrat s’appelle pacht et le fermage pachtprijs : ce sont les termes des textes flamands.

Une loi fédérale devenue régionale

La loi du 4 novembre 1969 forme, dans le Code civil, la section consacrée aux « règles particulières aux baux à ferme ». La matière relève aujourd’hui des Régions, et le lieu où se trouve le bien détermine le texte applicable.

• Wallonie : la loi de 1969 telle que réformée par le décret du 2 mai 2019, en vigueur depuis le 1er janvier 2020. Notaire.be a résumé les principaux changements dans son article sur la réforme du bail à ferme en Wallonie : écrit obligatoire, état des lieux, bail de courte durée et bail de fin de carrière.
• Flandre : le Vlaams Pachtdecreet. Le département flamand de l’agriculture rappelle que le bail doit y être écrit, contenir un état des lieux, et qu’il ne peut durer moins de neuf ans.
• Bruxelles-Capitale : la loi de 1969 dans sa version fédérale.

La définition de base reste commune : un bien loué pour une exploitation agricole. Ce sont les modalités (écrit, types de baux, cessions) qui diffèrent.

Les formalités en Wallonie

Pour un bail conclu depuis le 1er janvier 2020 en Wallonie, trois formalités accompagnent la définition :

1. Un écrit, reprenant au minimum l’identité des parties, la date de prise de cours, la durée, la désignation cadastrale et le revenu cadastral non indexé de chaque parcelle, avec la région agricole.
2. Un état des lieux d’entrée détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs, avant l’entrée en jouissance ou au cours des trois premiers mois d’occupation, annexé au bail et soumis à enregistrement.
3. La notification du bail et de l’état des lieux à l’Observatoire du foncier agricole.

L’état des lieux n’est pas une simple formalité. Selon l’article 45 de la loi, à défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin de l’occupation, et cette présomption est irréfragable pour les éléments du contenu minimal fixé par le Gouvernement. Autrement dit, sans état des lieux, le bailleur ne pourra plus prouver une dégradation de ces éléments.

Le rôle du juge de paix

Le bail à ferme donne un rôle central au juge de paix. La loi lui confie plusieurs décisions en cours de bail : autoriser certains travaux ou constructions du preneur, désigner un expert pour dresser l’état des lieux lorsque les parties ne s’accordent pas dans les trois mois, recevoir une renonciation à l’indemnité de sortie. Il tranche aussi les contestations de congé. Pour comprendre cette juridiction de proximité, lisez notre article c’est quoi un juge de paix.

Pourquoi cette définition compte

Savoir si l’on est face à un bail à ferme change tout pour les deux parties :

• pour le preneur, c’est la garantie d’une occupation longue, d’un fermage plafonné, d’un droit de préemption et, dans certains baux, de la possibilité de céder le bail à ses enfants ;
• pour le bailleur, c’est un engagement de long terme, dont il ne peut sortir que par un congé fondé sur un motif légal, dans des délais souvent de plusieurs années.

Le choix du type de bail à la signature (classique, longue durée, carrière, fin de carrière ou courte durée) détermine la durée réelle du contrat. En résumé, un bail à ferme n’est pas une location comme les autres : identifiez-le dès le départ, rédigez-le par écrit et dressez un état des lieux d’entrée soigné, qui servira de référence jusqu’à la fin de l’occupation.