Bail notarié : définition

Qu’est-ce qu’un bail authentique, et en quoi diffère-t-il du contrat que la plupart des bailleurs et locataires signent entre eux ? Ce guide de nos guides location et bail en donne la définition, les effets et les limites, en droit belge, pour un logement situé en Wallonie ou à Bruxelles. Pour savoir s’il vaut la peine de passer chez le notaire, lisez ensuite notre article sur le bail notarié, qui fait le tour des avantages et des cas pratiques.

Définition du bail authentique

Un bail authentique est un contrat de location établi sous la forme d’un acte authentique, c’est-à-dire reçu par un officier public compétent. Pour un bail, cet officier public est en pratique un notaire : c’est pourquoi on parle indifféremment de bail authentique, de bail notarié ou d’acte notarié de bail.

Le mot « authentique » ne qualifie pas le contenu du bail, mais la manière dont il est passé. Le notaire rédige et reçoit l’acte, puis en conserve l’original, appelé minute ; les parties en reçoivent des copies. Le tarif légal des notaires range d’ailleurs parmi les devoirs couverts par ses honoraires la rédaction de l’acte, son inscription au répertoire, la garde de la minute et son dépôt dans la Banque des actes notariés (tarif annexé à l’arrêté royal du 16 décembre 1950, article 2).

Le contraire, le bail sous seing privé

Le bail « sous seing privé » est rédigé et signé par les seules parties, sans officier public. C’est la forme de loin la plus courante pour un logement. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 impose que tout bail soit établi par écrit, avec des mentions minimales (article 3) ; il n’exige pas d’acte notarié pour autant. Les Régions publient d’ailleurs des modèles de bail que les parties complètent elles-mêmes.

Une forme, pas un type de bail

Le bail authentique n’est pas une catégorie de bail à côté du bail de résidence principale, du bail étudiant ou du bail commercial. Chacun de ces baux peut être conclu sous seing privé ou devant notaire. Les règles de fond ne changent pas avec la forme : durée, congés, garantie, indexation et état des lieux restent régis par le texte applicable, régional pour un bail d’habitation.

Il en va de même pour d’autres contrats. Si vous vous demandez qu’est-ce qu’un bail à ferme, sachez qu’il obéit à sa propre loi, qu’il soit notarié ou non. Et pour un commerçant qui se demande c’est quoi un contrat de bail commercial, la forme authentique n’écarte pas non plus les règles propres aux baux commerciaux.

Ce que change l’acte authentique

La forme authentique produit des effets juridiques que le bail sous seing privé n’a pas, ou pas immédiatement. Notaire.be en retient trois.

La date certaine dès la signature

Le bail authentique « acquiert une date certaine dès sa signature ». La date certaine rend le bail opposable aux tiers, qui ne peuvent plus en ignorer l’existence ni la date. Un bail sous seing privé, lui, ne l’acquiert qu’à son enregistrement ou au décès d’une des parties. À Bruxelles, le Code bruxellois du logement précise que l’enregistrement « confère date certaine au contrat et le rend opposable aux tiers » (article 228/2). L’écart entre les deux formes se réduit donc dès que le bail sous seing privé est enregistré.

La force exécutoire

Le bail notarié « a la force d’un titre exécutoire ». En cas de loyers impayés, le bailleur peut s’adresser directement à un huissier, sans avoir besoin d’une décision de justice. Avec un bail sous seing privé, il doit d’abord obtenir un jugement, en principe devant le juge de paix : si vous vous demandez c’est quoi un juge de paix, notre guide explique son rôle dans les litiges locatifs.

L’accès à la transcription

Seuls certains actes peuvent être transcrits au bureau Sécurité juridique de l’administration, l’ancien bureau des hypothèques : le Code civil n’y admet que les jugements, les actes authentiques et les actes sous seing privé reconnus en justice ou devant notaire (article 3.31). Selon notaire.be, les baux de plus de neuf ans et les baux à vie doivent être transcrits, et « nécessitent obligatoirement le recours à un notaire ».

Bail authentique et bail sous seing privé, côte à côte

Le bail authentique en Wallonie et à Bruxelles

Le bail d’habitation relève aujourd’hui des Régions : décret du 15 mars 2018 en Wallonie, Code bruxellois du logement à Bruxelles. Le bail authentique y apparaît surtout à propos de la vente du bien loué.

• En Wallonie, l’article 40 du décret du 15 mars 2018 prévoit que si le bailleur vend le bien, « l’acquéreur ne peut expulser le preneur qui a un bail authentique ou dont la date est certaine », sauf si le bail réserve ce droit. L’article 44 ajoute que si le bail n’est pas fait par acte authentique ou n’a point de date certaine, l’acquéreur n’est tenu d’aucuns dommages et intérêts. Le texte est consultable dans sa version consolidée sur Wallex.
• À Bruxelles, le Code bruxellois du logement prévoit que le nouveau propriétaire est subrogé pour l’avenir aux droits et obligations du bailleur, et répute non écrite toute clause qui réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation (article 229, dans sa version consolidée sur Justel).

Au niveau fédéral, les règles générales du louage figurent encore dans l’ancien Code civil. Le livre 7 du nouveau Code civil, consacré aux contrats spéciaux, a été adopté par la loi du 22 juillet 2026 ; selon le SPF Justice, il entrera en vigueur le 1er septembre 2027. D’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage restent applicables.

Comment se passe un bail authentique en pratique

Concrètement, un bail authentique suit quelques étapes simples, qui le distinguent d’un contrat signé à la maison :

1. La prise de contact : bailleur et locataire, ou l’un d’eux, s’adressent à un notaire et lui communiquent les éléments du bail (parties, bien, loyer, durée, charges, garantie).
2. Le projet d’acte : le notaire rédige un projet, que les parties relisent. Le tarif légal range d’ailleurs les conférences, conseils, consultations et projets parmi les devoirs couverts par ses honoraires.
3. Le décompte : selon notaire.be, les parties reçoivent un décompte avant la signature, et les taxes, honoraires et frais de dossier sont payés avant la signature de l’acte.
4. La signature : l’acte est signé devant le notaire, qui en garde la minute.
5. Les formalités : enregistrement du bail et, pour un bail de plus de neuf ans ou à vie, transcription.

Pour le bail comme pour l’état des lieux, prévoyez les annexes à l’avance : un état des lieux d’entrée dressé avant l’arrivée du locataire peut être joint au dossier sans retarder la signature.

Synonymes et traductions

Dans les textes et la pratique, on rencontre plusieurs expressions :

• bail authentique, bail notarié, acte notarié de bail, bail passé devant notaire : synonymes ;
• bail sous seing privé, bail privé : la forme opposée.

En néerlandais, on parle couramment de « notariële huurovereenkomst » ou d’« authentieke huurovereenkomst », par opposition à l’« onderhandse huurovereenkomst ». En allemand, de « notarieller Mietvertrag ». En anglais, de « notarial lease ». Ces équivalents sont usuels ; dans un dossier, c’est le texte de l’acte et la loi applicable qui comptent.

Ce que le bail authentique ne fait pas

L’acte authentique sécurise la forme du contrat, pas son exécution concrète :

1. Il ne remplace pas l’état des lieux d’entrée, obligatoire et contradictoire en Wallonie comme à Bruxelles. En Wallonie, l’article 27 du décret prévoit un état des lieux d’entrée détaillé ; l’expert désigné ensemble est payé à parts égales, celui désigné par une seule partie reste à sa charge.
2. Il ne dispense pas de l’enregistrement, qui vaut pour tous les baux d’habitation.
3. Il ne valide pas une clause contraire aux règles régionales impératives : une clause illégale reste illégale, même signée chez le notaire.

En résumé : un bail authentique est un bail reçu par un notaire. Il ne change pas les droits et devoirs du bailleur et du locataire, mais il leur donne une date certaine immédiate et un titre exécutoire, et il devient indispensable dès que le bail dépasse neuf ans ou est conclu à vie.