Bail notarié

Signer son bail chez le notaire plutôt que sur un coin de table : l’idée rassure, mais elle a un coût et n’est utile que dans certains cas. Ce dossier de nos guides location et bail explique ce qu’est un bail notarié, ce qu’il apporte réellement et quand il devient obligatoire. Pour les règles générales de rédaction et les mentions à prévoir, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Bail sous seing privé et bail authentique

En Belgique, un bail de location peut prendre deux formes :

• le bail sous seing privé, rédigé et signé par le bailleur et le locataire eux-mêmes, souvent sur la base d’un modèle officiel régional. C’est de loin la forme la plus courante ;
• le bail authentique, reçu par un officier public, en pratique un notaire. On parle alors de bail notarié.

La forme ne change pas les règles de fond. Un bail de résidence principale reste soumis au décret wallon du 15 mars 2018 en Wallonie et au Code bruxellois du logement à Bruxelles, qu’il soit signé chez le notaire ou non : durée, garantie, état des lieux, congés et indexation obéissent aux mêmes textes. Il en va de même pour un bail pour appartement meublé, qui reste un bail d’habitation.

Seule différence de rédaction relevée dans le modèle bruxellois : pour un bail qui fait l’objet d’un acte authentique, il faut ajouter le numéro de registre national des parties (ou, à défaut, leur numéro d’identification à la sécurité sociale) et tous leurs prénoms.

Premier avantage, la date certaine

La date certaine rend le bail opposable aux tiers, qui ne peuvent plus prétendre en ignorer l’existence. Selon la brochure juridique de Bruxelles Logement, qui s’appuie sur l’article 8.22 du Code civil, « un bail authentique, notamment celui établi par un notaire, a toujours date certaine ». Un bail sous seing privé, lui, n’acquiert date certaine qu’à partir :

• du jour de son enregistrement ;
• du jour du décès de l’une des parties qui l’a signé ;
• du jour où son existence est constatée dans un acte authentique.

En pratique, l’écart se réduit dès que le bail sous seing privé est enregistré, ce qui est obligatoire dans les deux mois de sa signature. Le bail notarié protège surtout pendant la période qui précède l’enregistrement.

Deuxième avantage, la force exécutoire

C’est l’atout principal du bail notarié. Selon notaire.be, « le bail notarié a la force d’un titre exécutoire ». Concrètement, si le locataire cesse de payer son loyer, le bailleur n’a pas besoin d’introduire d’abord une procédure devant le juge de paix pour obtenir un titre : il peut s’adresser directement à un huissier pour récupérer ce qui lui est dû.

Avec un bail sous seing privé, le bailleur doit d’abord obtenir un jugement. Le gain de temps peut donc être réel en cas d’impayés. Il ne dispense toutefois pas le bailleur de respecter les règles régionales qui protègent le locataire.

Quand le bail notarié devient obligatoire

Pour un bail ordinaire, de neuf ans au plus, le passage chez le notaire reste un choix. Selon notaire.be, en revanche, les baux de plus de neuf ans et les baux à vie doivent être transcrits au bureau des hypothèques, ce qui impose le recours au notaire.

Le modèle bruxellois de bail de résidence principale le traduit dans sa clause d’enregistrement : « Si le bail est conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou à vie, il fera l’objet d’un acte authentique passé devant le ou les notaires […] dans les quatre mois de la signature des présentes. » Les parties cochent qui supporte les frais, droits et honoraires du notaire : le bailleur ou le preneur.

Le bail notarié et la vente du bien loué

La vente du bien est le cas où la forme du bail compte le plus. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 prévoit que si le bailleur vend la chose louée, « l’acquéreur ne peut expulser le preneur qui a un bail authentique ou dont la date est certaine » (article 40). À l’inverse, lorsque le bail n’est ni authentique ni doté d’une date certaine, l’article 44 prévoit que l’acquéreur n’est tenu d’aucuns dommages et intérêts envers le preneur. Le texte est consultable dans sa version consolidée sur Wallex.

À Bruxelles, la brochure juridique rappelle que le bailleur doit informer le candidat-acquéreur que le bien est loué et lui remettre une copie du bail, et que le nouveau propriétaire est subrogé dans les droits et obligations du bailleur. Pour un bail de plus de neuf ans, c’est la transcription, et donc l’acte authentique, qui le rend opposable à l’acquéreur pour toute sa durée.

Enregistrement et coût

L’obligation d’enregistrer un bail d’habitation vaut pour tous les baux : le bailleur doit y procéder dans les deux mois de la signature, gratuitement lorsque le logement est affecté exclusivement à l’habitation, selon le SPF Finances. Le modèle bruxellois précise que, même en cas d’acte authentique, les frais d’enregistrement sont à charge du bailleur. Demandez au notaire s’il accomplit lui-même la formalité. L’enjeu n’est pas théorique : à Bruxelles, tant qu’un bail n’est pas enregistré après le délai de deux mois, le loyer ne peut être ni indexé ni révisé à la hausse, et le locataire est dispensé des délais de congé et des indemnités de résiliation anticipée. Entre le bailleur et le locataire, un bail non enregistré garde toutefois la même valeur qu’un bail enregistré : c’est vis-à-vis des tiers que la date certaine fait la différence.

Nous n’avons pas trouvé de barème officiel publié pour un bail notarié d’habitation : les frais, droits et honoraires du notaire dépendent de l’acte. Demandez un devis avant de vous engager, et comparez-le avec l’avantage attendu.

Le bail notarié et l’état des lieux d’entrée

L’acte notarié authentifie les engagements des parties, pas l’état du logement. L’état des lieux d’entrée reste donc obligatoire, en Wallonie comme à Bruxelles : il est dressé contradictoirement, pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, puis annexé au bail. Sans état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.

Qu’il soit dressé avant ou après la signature chez le notaire, dans le délai prévu, il doit être daté et signé par les deux parties, ou par leurs représentants, et suffisamment précis pour servir de comparaison à la sortie : description pièce par pièce, relevé des compteurs, photos.

Dans quels cas le bail notarié vaut la peine

Pour un bail de neuf ans ou moins, bien rédigé et enregistré rapidement, le bail sous seing privé suffit dans la grande majorité des cas. Le passage chez le notaire se justifie surtout dans trois situations :

1. Un bail de plus de neuf ans ou un bail à vie, pour lequel il est obligatoire en vue de la transcription.
2. Un bailleur qui veut sécuriser le recouvrement des loyers, grâce au titre exécutoire.
3. Une vente du bien envisagée, lorsque le locataire veut être certain que son bail sera opposable à l’acquéreur dès la signature.

Rappel utile : l’indexation du loyer ne peut avoir lieu que si le bail écrit a été enregistré et si un certificat PEB a été remis au locataire, rappelle notaire.be. Le bail notarié n’y change rien.

Garant, permis et autres points à régler

Le bail peut aussi être garanti par une caution personnelle, l’une des formes de garantie prévues à Bruxelles pour les baux récents. Si la personne qui se porte garante veut ensuite se dégager, consultez notre guide comment se retirer garant d’un bail. Enfin, l’acte notarié ne dispense pas le bailleur de vérifier que le logement est conforme et, selon le cas, couvert par un permis de location à Bruxelles ou un permis de location région wallonne.

En résumé : le bail notarié n’est pas un autre type de bail, mais une autre forme. Il sécurise la date et l’exécution du contrat, s’impose pour les baux de longue durée et laisse intactes les obligations de base : état des lieux d’entrée et enregistrement.