Promesse de bail : valeur et engagement

« Je vous le réserve, on signe le bail la semaine prochaine. » Beaucoup de locations commencent ainsi, par une promesse orale, un document d’une page ou un échange d’e-mails. Que vaut cet engagement si l’une des parties change d’avis ? Ce guide de nos guides location et bail explique la portée d’une promesse de bail, selon les règles générales du Code civil et celles des Régions. Pour la forme et le contenu du bail qui doit suivre, reportez-vous à notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Ce qu’est une promesse de bail

Une promesse de bail est un accord par lequel une personne s’engage à donner ou à prendre un logement en location, à des conditions déterminées, avant la signature du bail lui-même. On parle aussi de « compromis de bail », par analogie avec le compromis de vente, ou de « réservation ». Le mot importe moins que le contenu : qui s’engage, à quoi, et jusqu’à quand.

Aucun texte régional sur le bail d’habitation n’organise la promesse de bail. Elle relève donc du droit commun des contrats, c’est-à-dire du livre 5 du Code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2023.

Promesse unilatérale ou réciproque

• La promesse unilatérale : seul le futur bailleur s’engage. L’article 5.25 la définit comme le contrat par lequel une partie donne à son bénéficiaire le droit de décider de conclure avec elle un contrat « dont les éléments essentiels et substantiels sont établis et pour la formation duquel il ne manque plus que le consentement du bénéficiaire ». Le candidat reste libre ; le bailleur, lui, est lié pendant le délai prévu.
• La promesse réciproque : le futur bailleur s’engage à louer et le candidat à prendre le logement. Les deux sont liés, et si les conditions essentielles sont fixées, l’accord ressemble fort à un bail déjà conclu.

Ce que vaut l’engagement

Le livre 5 pose des règles simples. « Le contrat est formé par l’acceptation d’une offre » (article 5.18). Une offre est une proposition « qui contient tous les éléments essentiels et substantiels du contrat visé et qui implique la volonté de l’offrant d’être lié par le contrat en cas d’acceptation » (article 5.19). Elle reste irrévocable pendant le délai qu’elle fixe ou, à défaut, pendant un délai raisonnable.

Pour une location, on retient en général le logement et le loyer comme éléments essentiels ; la durée, la date d’entrée ou les charges peuvent l’être aussi selon les circonstances. Une annonce précise suivie d’un « d’accord, je le prends » peut donc déjà former un contrat.

Wallonie et Bruxelles, deux approches de l’écrit

Une fois le contrat formé, les règles régionales prennent le relais.

• En Wallonie, l’article 3 du décret du 15 mars 2018 impose que « tout bail est établi par un écrit », avec des mentions minimales. La partie la plus diligente peut, après une mise en demeure restée sans suite pendant huit jours, contraindre l’autre à dresser, compléter ou signer une convention écrite, et demander que le jugement vaille bail écrit. Le texte précise que la compétence du juge est limitée par l’existence préalable d’un contrat oral.
• À Bruxelles, un bail verbal est valable. Chaque partie peut exiger un écrit par lettre recommandée ou exploit d’huissier ; à défaut d’exécution dans les huit jours, le juge peut contraindre l’autre à signer, et le jugement peut valoir bail écrit, selon la brochure juridique de Bruxelles Logement.

Dans les deux Régions, une promesse réciproque complète peut donc aboutir, devant le juge de paix, à un bail en bonne et due forme.

Promesse de bail par mail

Beaucoup de promesses se font aujourd’hui par e-mail ou par messagerie. Le Code civil n’y fait pas obstacle :

• le livre 8 définit l’écrit « quels que soient le support et les modalités de transmission », et la signature comme un signe tracé « à la main, par voie électronique ou par un autre procédé » (livre 8 du Code civil) ;
• pour un contrat conclu par voie électronique, l’article 5.21 prévoit qu’il est formé au moment où l’acceptation parvient à l’offrant ;
• l’acceptation peut être « toute déclaration ou autre comportement » qui exprime l’accord, mais elle ne peut pas être déduite d’un simple silence, sauf exception (article 5.20).

Un e-mail qui accepte sans réserve une proposition complète peut donc former le contrat. À l’inverse, une réponse qui ajoute ou modifie un élément essentiel (« d’accord, mais à 50 euros de moins ») rejette l’offre et devient une nouvelle offre.

Si vous voulez seulement discuter, dites-le : une mention comme « sous réserve de la signature d’un bail écrit » montre que vous n’avez pas la volonté d’être lié dès maintenant. Gardez aussi à l’esprit que l’article 8.9 exige un écrit signé pour prouver un acte juridique portant sur une somme ou une valeur de 3 500 euros ou plus.

Si l’une des parties se rétracte

Les conséquences dépendent de ce qui a été promis.

Même au stade des négociations, l’article 5.17 prévoit qu’en cas de rupture fautive, la personne lésée doit être remise dans la situation où elle se serait trouvée sans négociations ; lorsque la « confiance légitime que le contrat serait sans aucun doute conclu » a été suscitée, la réparation peut aller jusqu’aux avantages attendus du contrat non conclu.

Frais et indemnité de réservation

Une promesse peut prévoir une indemnité si l’une des parties renonce, mais aucun texte n’en fixe le montant. Écrivez-la clairement, avec son montant et les cas où elle est due, et restez raisonnable : en cas de désaccord, c’est le juge de paix qui tranchera. En Wallonie, l’article 25/1 du décret répute non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location, sauf s’il en est le commanditaire : des « frais de dossier » d’agence réclamés au candidat sont donc à examiner de près.

L’argent versé à la réservation

Aucun texte régional n’organise d’acompte de réservation. Si une somme est versée, écrivez son montant, sa nature (avance sur le premier loyer ou indemnité), et le cas où elle est restituée si le bail n’est pas signé.

Ne confondez pas cette somme avec la garantie locative. En Wallonie, celle-ci est plafonnée à deux mois de loyer quelle que soit sa forme depuis le 1er juin 2023 ; à Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, elle est de deux mois au plus et prend l’une des cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement.

Les conditions à prévoir dans la promesse

Une promesse sert souvent à attendre un événement. Écrivez-le comme une condition, avec sa date limite :

• l’accord d’un garant : si le bailleur exige une caution personnelle, le contrat de bail avec garant devra la prévoir, et la promesse peut dépendre de son accord ;
• la libération du logement par l’occupant actuel ;
• le mobilier : si le logement est loué meublé, précisez l’inventaire prévu, comme pour tout bail pour appartement meublé ;
• les documents : certificat PEB, annexe explicative régionale, modèle de bail choisi.

Côté candidat, gardez en tête ce que le bailleur peut demander. En Wallonie, l’annexe au modèle de bail de résidence principale énumère les données qu’il peut solliciter pour sélectionner un candidat : identité, moyen de contact, adresse, date de naissance, composition de ménage, état civil s’il est marié ou cohabitant légal, montant des ressources et preuve du paiement des trois derniers loyers ; aucune autre donnée ne peut être exigée sans finalité légitime et motifs sérieux. À Bruxelles, la brochure de Bruxelles Logement fixe elle aussi une liste limitée.

Pour la rédaction pas à pas, notre modèle promesse de bail commente chaque clause.

Après la promesse, le vrai bail

Une fois les conditions remplies, signez rapidement le bail écrit, avec l’annexe explicative régionale obligatoire. Dressez ensuite l’état des lieux d’entrée, contradictoire et détaillé : en Wallonie, pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, un expert désigné ensemble étant payé à parts égales. Le bailleur enregistre enfin le bail et l’état des lieux ; en Wallonie comme à Bruxelles, un bail non enregistré permet au locataire, après une mise en demeure restée sans suite pendant un mois, de partir sans préavis ni indemnité.

En résumé

La promesse de bail est un contrat à part entière. Unilatérale, elle lie le futur bailleur ; réciproque et complète, elle peut valoir bail. Un e-mail suffit parfois à s’engager, et une rétractation peut coûter des dommages et intérêts. Écrivez ce qui est promis, fixez un délai, réglez le sort de l’argent versé, puis passez sans tarder au bail, à l’état des lieux et à l’enregistrement.