Modèle : promesse de bail (gratuit)

Vous avez trouvé le logement, ou le locataire, mais le bail ne peut pas être signé tout de suite : le logement n’est pas encore libre, un garant doit confirmer, un dossier doit être complété. La promesse de bail sert à fixer cet accord en attendant. Ce guide de nos guides location et bail propose une trame commentée plutôt qu’un fichier à télécharger, qui ne tiendrait compte ni de votre Région ni de votre situation. Pour la portée juridique de cet engagement, lisez aussi notre article promesse de bail : valeur et engagement.

Ce qu’est une promesse de bail

Une promesse de bail est un écrit par lequel une personne s’engage à donner ou à prendre un logement en location, à des conditions déterminées, avant la signature du contrat de bail lui-même. Elle peut prendre deux formes :

• la promesse unilatérale : seul le futur bailleur s’engage, par exemple à réserver le logement au candidat pendant quelques jours, le temps pour celui-ci de décider ;
• la promesse réciproque : le futur bailleur s’engage à louer et le candidat à prendre le logement, aux conditions convenues.

Nous n’avons trouvé aucun texte régional ni fédéral qui organise spécifiquement la promesse de bail, ni de modèle officiel. Elle relève donc des règles générales des contrats, et sa portée dépend beaucoup de sa rédaction.

Ce que la promesse engage vraiment

Pour la vente, l’ancien Code civil pose une règle célèbre : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (article 1589). Aucun article équivalent ne vise expressément le bail, mais la logique est proche : plus la promesse est complète et réciproque, plus elle ressemble à un accord définitif.

Deux éléments renforcent ce risque :

• à Bruxelles, un bail verbal est valable, et chaque partie peut exiger un écrit par recommandé ou par exploit d’huissier ; à défaut, le juge peut contraindre l’autre à signer un contrat écrit, selon la brochure juridique de Bruxelles Logement ;
• en Wallonie, le décret du 15 mars 2018 prévoit que « tout bail est établi par un écrit », avec des mentions minimales ; une promesse qui reprend déjà ces éléments peut prêter à confusion.

Concrètement, une promesse réciproque qui fixe le logement, le loyer, la durée et la date d’entrée pourrait être considérée comme un engagement ferme de conclure le bail, voire comme le bail lui-même. C’est au juge de paix qu’il revient de trancher en cas de litige, au vu des termes du document et des circonstances.

Le modèle de promesse de bail, clause par clause

Voici la trame que nous recommandons. Adaptez chaque clause, et supprimez celles qui ne vous concernent pas.

Les clauses qui évitent les litiges

Trois points font la différence en cas de désaccord :

1. Le délai : une promesse sans date limite laisse chacun dans l’incertitude. Fixez un délai court pour signer le bail.
2. Les conditions suspensives : si l’engagement dépend d’un événement (garant, départ de l’occupant actuel, obtention d’un document), écrivez-le, avec la conséquence prévue si l’événement ne se produit pas.
3. L’argent : si le candidat verse une somme, précisez s’il s’agit d’une avance sur le premier loyer et dans quel cas elle est restituée. Ne l’appelez pas « garantie » : la garantie locative a des formes et un plafond fixés par chaque Région et se constitue au moment du bail.

Les vérifications avant de signer

Une promesse se signe vite, souvent le jour de la visite. Prenez pourtant quelques minutes pour vérifier les points suivants, selon votre rôle.

Côté candidat locataire

• Le logement promis est bien celui visité : adresse, étage, cave ou emplacement de parking compris ou non.
• Le loyer et les charges sont chiffrés : un loyer « à discuter » ou des charges « à préciser » ouvrent la porte aux litiges.
• La durée du bail envisagé est claire : un bail de neuf ans ou un bail de courte durée n’offrent pas les mêmes protections.
• Le délai de signature est réaliste : si vous attendez l’accord d’un garant ou d’une banque, prévoyez une condition et une date.
• Le sort de l’argent versé est écrit : sans mention, une somme remise « pour réserver » peut devenir difficile à récupérer.

Côté futur bailleur

• Le logement sera libre à la date promise : si l’occupant actuel n’est pas encore parti, faites de son départ une condition.
• Le logement est prêt à être loué : les exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement doivent être respectées à l’entrée du locataire.
• Les documents à remettre sont disponibles : certificat PEB, annexe explicative régionale, modèle de bail choisi.
• Une seule promesse à la fois : promettre le même logement à deux candidats expose à un litige avec celui qui n’obtiendra pas le bail.

Ce que le futur bailleur peut demander, et ce qu’il ne peut pas demander

À Bruxelles, la brochure de Bruxelles Logement fixe une liste fermée. Avant la visite, le bailleur peut demander les nom et prénom du candidat et un moyen de le contacter. À l’appui de la candidature, il peut demander le montant des ressources, sans en exiger l’origine, et la composition du ménage. Pour rédiger et conclure le bail, il peut demander un document d’identité et l’état civil. Tout autre document ne peut pas être exigé, et une amende administrative peut sanctionner une discrimination constatée.

Pour la Wallonie, nous n’avons pas trouvé de liste équivalente dans les sources consultées : limitez-vous à ce qui est nécessaire pour apprécier la candidature et rédiger le bail. Dans les deux Régions, la promesse de bail ne doit donc pas devenir un moyen de récolter des informations que la loi interdit de demander.

Promesse de bail et autres documents

La promesse se distingue d’autres écrits avec lesquels on la confond parfois :

• le bail lui-même, qui contient toutes les mentions obligatoires et son annexe explicative régionale ;
• la convention d’occupation précaire, accord écrit sur un hébergement temporaire, justifié par un motif déterminé, qui n’est pas un bail ;
• les modèles de bail spécifiques, par exemple un contrat de bail meublé modèle ou un modèle de sous-location, dont notre bail de sous location exemple commente les clauses.

Si le logement est loué pour quelques semaines seulement, un état des lieux reste utile : voyez notre modèle d’état des lieux d’une location de courte durée gratuit.

Après la promesse, le vrai bail

Une fois les conditions remplies, signez rapidement le bail. Selon notaire.be, le bail d’habitation est un acte écrit contenant au moins l’identité des parties, la date de prise de cours et la désignation des locaux loués, et son enregistrement, à charge du bailleur, doit intervenir dans les deux mois de la signature. Le bail est accompagné de l’annexe explicative régionale obligatoire, puis de l’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement.

Pour une location simple, entre particuliers, un état des lieux simplifié peut sembler suffire ; pour une location de longue durée, une description détaillée, pièce par pièce, avec photos datées, reste la meilleure protection pour les deux parties.

En résumé

La promesse de bail est un outil utile pour réserver un logement, à condition d’être rédigée avec précision. Elle engage réellement celui qui la signe, parfois autant qu’un bail. Utilisez la trame ci-dessus, fixez un délai court, puis passez sans tarder au contrat de bail complet, à l’état des lieux d’entrée et à l’enregistrement.