Modèle de contrat de bail gratuit en Flandre

Un contrat de bail pour un logement situé en Région flamande ne se rédige pas sur le modèle wallon ou bruxellois : il relève du Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018. Ce guide de nos guides location et bail explique ce que la Flandre met réellement à votre disposition, les mentions que le décret impose et la manière de remplir chaque clause. Pour les principes communs à toute la Belgique, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

La Flandre ne publie pas de contrat type

C’est la première surprise pour qui cherche un « modèle bail région flamande ». La Wallonie a arrêté des modèles-types de bail à valeur indicative et Bruxelles publie ses propres modèles, mais la Flandre a fait un autre choix.

L’arrêté du Gouvernement flamand du 7 décembre 2018, qui exécute le décret depuis le 1er janvier 2019, prévoit :

• une brochure explicative (vulgariserende toelichting) sur le bail de résidence principale, établie et mise en ligne par l’administration flamande du logement ;
• une liste des petites réparations à charge du locataire (annexe 1) ;
• une liste des frais qui peuvent être mis à charge des parties (annexe 2) ;
• un formulaire type par lequel l’institution financière confirme la garantie bancaire (annexe 3) ;
• des règles équivalentes pour le bail étudiant (brochure et annexe 4).

Il ne contient en revanche aucun contrat de bail type. La page officielle de la Flandre sur la conclusion d’un bail énumère les mentions obligatoires et renvoie à la brochure, sans proposer de formulaire à télécharger.

Les « modèles gratuits » que l’on trouve en ligne sont donc des documents privés. Ils peuvent être utiles, à condition de vérifier qu’ils suivent bien le décret flamand et non l’ancienne loi fédérale ou le droit d’une autre Région.

Les mentions exigées par l’article 8

Le bail doit être écrit et signé par les deux parties, chacune recevant un exemplaire original. Selon l’article 8 du décret, il mentionne au minimum :

1. l’identité des parties : nom, deux premiers prénoms, adresse et numéro de registre national pour une personne physique ; dénomination, siège et numéro d’entreprise pour une personne morale ;
2. la date de début du bail ;
3. la durée exacte ;
4. la désignation des locaux et parties d’immeuble loués ;
5. le montant du loyer ;
6. les règles relatives aux frais et charges ;
7. une référence à la brochure explicative prévue par l’article 10 du décret.

Selon l’article 10, cette brochure aborde notamment les normes de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, le caractère impératif des règles, la garantie, la durée, la révision du loyer, l’entretien, l’obligation d’assurance incendie, les possibilités de mettre fin au bail, le changement de propriétaire et le règlement des litiges.

Remplir le bail, clause par clause

La durée

Le site de la Flandre distingue quatre formules : le bail de courte durée de trois ans au plus, prolongeable une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans dépasser trois ans au total (article 21) ; le bail de neuf ans, formule de base ; le bail de plus de neuf ans ; le bail à vie, qui prend fin au décès du locataire (article 23). Pour ces deux dernières formules, la page officielle renvoie au notaire. Sans congé trois mois avant l’expiration d’un bail de courte durée, celui-ci est réputé conclu pour neuf ans.

Le loyer et les charges

Indiquez le loyer de base, sans y mêler les charges. Le site de la Flandre précise que le loyer peut être indexé chaque année selon l’indice santé. Pour les charges, choisissez entre un forfait et des provisions, et décrivez leur répartition si le logement fait partie d’un immeuble.

La garantie locative

Selon l’article 37 du Vlaams Woninghuurdecreet, « de waarborg mag niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan drie maanden huur ». Le locataire choisit la forme : compte individualisé à son nom, garantie bancaire, garantie bancaire obtenue par l’intermédiaire du CPAS, ou caution personnelle avec l’accord du bailleur. Pour une garantie bancaire, le formulaire type de l’annexe 3 de l’arrêté d’exécution sert de confirmation.

L’état des lieux d’entrée, une annexe obligatoire

L’article 9 du décret flamand impose un état des lieux détaillé, dressé contradictoirement pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au bail et enregistré avec lui. Selon le site officiel, si les parties font appel à un expert, chacune en paie la moitié.

Les trames proposées dans nos guides sur l’état des lieux simplifié et le modèle d’état des lieux d’une location de courte durée gratuit montrent comment décrire un logement pièce par pièce. Pour un bail flamand, veillez cependant à ce que le document soit bien détaillé, comme l’exige le décret : une description trop sommaire ne protège ni le bailleur ni le locataire.

Un logement conforme et un bail enregistré

Le bien loué doit répondre aux exigences de conformité du Vlaamse Codex Wonen, auxquelles renvoie l’article 12 du décret. Vérifiez-le avant de signer.

Parmi les thèmes que la brochure explicative doit couvrir, l’article 10 cite aussi l’obligation d’assurance incendie. Prévoyez donc dans le bail une clause qui précise qui assure quoi, et demandez la preuve de l’assurance au moment de la remise des clés. Conservez enfin ensemble le bail signé, l’état des lieux, la preuve de la garantie et celle de l’enregistrement : ce sont les pièces que l’on vous demandera en cas de litige.

Une fois signé, le bail est enregistré par le bailleur dans les deux mois de la signature. Selon le site de la Flandre, l’enregistrement est gratuit et se fait en ligne via MyRent ou au bureau compétent du SPF Finances ; si le bailleur ne le fait pas, le locataire peut s’en charger.

Les documents qui entourent le bail

Selon les situations, d’autres écrits complètent le bail. Si le logement est réservé avant la signature, un modèle promesse de bail formalise l’engagement réciproque. Si le locataire souhaite sous-louer une partie du bien, un bail de sous location exemple montre ce qu’il faut prévoir ; en Flandre comme ailleurs, vérifiez d’abord ce que le décret et le bail principal autorisent.

Les erreurs fréquentes dans un bail flamand

Plusieurs erreurs reviennent dans les contrats rédigés à partir d’un modèle trouvé en ligne :

• une garantie calculée selon une autre Région : un modèle wallon ou bruxellois limite la garantie à deux mois ; ce n’est pas faux pour le locataire, mais ce n’est pas la règle flamande, qui autorise jusqu’à trois mois ;
• une deuxième prolongation d’un bail de courte durée : en Flandre, une seule prolongation écrite est possible, dans la limite de trois ans au total ;
• l’oubli du numéro de registre national ou du numéro d’entreprise dans l’identification des parties, exigé par l’article 8 ;
• l’absence de renvoi à la brochure explicative du Gouvernement flamand, alors qu’elle fait partie des mentions obligatoires ;
• un état des lieux sommaire ou signé plus d’un mois après l’entrée, alors que le décret exige un état des lieux détaillé, dans le premier mois d’occupation au plus tard.

Relisez aussi les clauses qui dérogeraient aux règles impératives du décret, par exemple sur la durée ou la résiliation : elles ne seront pas appliquées. Les frais de rédaction d’un bail sont abordés dans nos articles liés.

Flandre, Bruxelles, Wallonie, ce qui change

En résumé : en Flandre, il n’existe pas de modèle de contrat de bail gratuit publié par le Gouvernement, mais le décret fixe précisément ce que le contrat doit contenir. Avec ces mentions, la référence à la brochure explicative, un état des lieux détaillé et l’enregistrement dans les deux mois, votre bail est complet.