Modèle de contrat de bail gratuit à Bruxelles

Vous louez un appartement ou une maison en Région de Bruxelles-Capitale et cherchez un contrat de bail Bruxelles en PDF, prêt à remplir ? La Région publie elle-même des modèles gratuits. Ce guide de nos guides location et bail vous indique où les trouver, lequel choisir et comment les compléter. Pour les principes communs à toute la Belgique, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Les modèles officiels de la Région bruxelloise

Le Code bruxellois du logement charge le Gouvernement d’établir des modèles de contrat de bail. Selon la brochure juridique de Bruxelles Logement, « les parties sont invitées à utiliser ce modèle par facilité. Ceci n’est toutefois pas obligatoire pour autant que le Code et les autres réglementations applicables soient respectés ».

La page contrat de bail, modèles et annexe de be.brussels propose sept modèles, chacun en PDF et en Word :

• bail classique, en version résidence principale et en version droit commun ;
• bail de colocation, dans les deux versions, accompagné du pacte de colocation, qui doit notamment contenir un inventaire des meubles et de leur provenance ;
• bail étudiant, dans les deux versions ;
• bail glissant, en version résidence principale, réservé aux personnes morales autorisées à le conclure.

Le format Word permet de compléter le document à l’écran ; le PDF convient à une impression et à un remplissage à la main. Dans tous les cas, l’annexe explicative établie par le Gouvernement doit obligatoirement être jointe au contrat.

Quel modèle choisir

Le choix entre résidence principale et droit commun est décisif. Le bail de droit commun est conclu pour une durée librement convenue, tandis que la durée des baux de résidence principale, étudiants et glissants est fixée impérativement par le Code.

Votre logement est situé ailleurs ? Les règles et les modèles diffèrent : voyez notre modèle bail région flamande ou notre modèle de bail Wallonie.

Compléter le modèle, clause par clause

Le modèle de résidence principale annonce la couleur dès sa première page : il s’agit « d’un modèle indicatif et donc non obligatoire », qui reprend les clauses issues du Code et d’autres dispositions courantes. Les clauses purement indicatives, que les parties peuvent modifier librement, figurent en grisé ; des cases à cocher marquent les choix à faire.

Certaines clauses sont réputées non écrites même si elles figurent dans le contrat, comme l’interdiction faite au locataire de se domicilier dans les lieux ou, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’interdiction pure et simple de détenir un animal de compagnie.

Ce que la réforme de novembre 2024 a changé

La version du modèle de bail classique de résidence principale que nous avons consultée date du 1er juillet 2024, avant la réforme qui s’applique aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024. Deux points demandent une attention particulière :

• La garantie locative. Le modèle propose un compte individualisé (maximum deux mois de loyer) ou une garantie bancaire (maximum trois mois de loyer). Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie ne peut excéder deux mois de loyer, quelle que soit sa forme, et prend l’une des cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement : compte individualisé, garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, garantie bancaire constituée progressivement, sûreté réelle, ou caution personnelle.
• Les informations précontractuelles. Le bailleur doit communiquer au futur locataire plusieurs informations avant la conclusion du bail, dont la liste a été étendue pour les baux récents ; la brochure juridique de Bruxelles Logement les reprend en détail.

Si une version plus récente du modèle est publiée sur be.brussels, utilisez-la ; sinon, adaptez la clause de garantie avant de signer.

Les modèles de colocation, étudiant et glissant

Les autres modèles suivent la même logique que le bail classique, avec leurs particularités :

• Le bail de colocation s’accompagne d’un pacte de colocation, qui organise les relations entre colocataires. La Région précise que ce pacte doit contenir un inventaire des meubles et de leur provenance : qui a apporté quoi, et qui le reprend en partant.
• Le bail étudiant vise le logement loué par un étudiant pour ses études ; selon la page de la Région, sa durée ne dépasse pas douze mois. Il existe en version résidence principale et droit commun.
• Le bail glissant n’existe qu’en version résidence principale et ne peut être conclu que par les personnes morales autorisées par le Code.

Pour chacun, l’annexe explicative correspondante doit être jointe au contrat. Vérifiez sur be.brussels que vous téléchargez bien l’annexe qui accompagne le modèle choisi.

Les erreurs à éviter en remplissant le modèle

• Laisser des cases vides. Chaque choix non coché (durée, forme de la garantie, charges forfaitaires ou réelles) sera source de discussion ; complétez tout ou biffez ce qui ne s’applique pas.
• Oublier le loyer de référence. Le contrat mentionne le loyer de référence du logement ou l’intervalle de loyers autour de celui-ci, tel qu’il ressort du site loyers.brussels.
• Reprendre la garantie de trois mois proposée par le modèle de juillet 2024 pour un bail conclu depuis le 1er novembre 2024.
• Ajouter des clauses interdites, comme l’interdiction de se domicilier ou l’interdiction pure et simple d’un animal de compagnie : elles sont réputées non écrites.
• Signer sans état des lieux ou avec un état des lieux sommaire du type « le bien est en bon état » : la brochure juridique de la Région rappelle qu’un état des lieux doit être détaillé.

L’état des lieux d’entrée, annexe obligatoire

Le modèle prévoit que les parties dressent contradictoirement un état des lieux détaillé, à l’amiable ou par un expert, pendant que les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au bail et doit être enregistré. En cas de recours à un expert désigné de commun accord, les frais sont partagés. À défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend.

La Région propose aussi un modèle d’état des lieux, non obligatoire ; nous le présentons dans notre guide modèle d’état des lieux à Bruxelles gratuit. Pour un bien situé en Wallonie, consultez notre modèle d’état des lieux en Wallonie gratuit.

Signer et enregistrer le bail

Le bail est signé en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties ayant des intérêts distincts, plus un exemplaire destiné à l’enregistrement. Le bailleur doit le faire enregistrer dans les deux mois de la signature, avec ses annexes et l’état des lieux d’entrée. Selon le SPF Finances, l’enregistrement d’un bail d’habitation est gratuit et, depuis le 1er janvier 2025, les baux d’habitation situés à Bruxelles s’enregistrent auprès du SPF Finances et auprès de la Région.

Tant que le bail n’est pas enregistré après ce délai, le loyer ne peut pas être indexé ni révisé à la hausse, et le locataire est dispensé des délais de congé et des indemnités. Pour un bail de plus de neuf ans ou à vie, le modèle prévoit en outre un acte authentique passé devant notaire dans les quatre mois de la signature.

En résumé : le modèle officiel bruxellois est gratuit, complet et disponible en PDF comme en Word ; il suffit de choisir la bonne version, de la compléter avec soin et de corriger la clause de garantie tant qu’elle n’a pas été mise à jour.