Avenant au contrat de bail : modèle et cas d’usage

Un contrat de bail n’est pas figé le jour de sa signature. En cours de location, bailleur et locataire peuvent convenir de changer une clause, d’ajouter un local ou de prolonger une durée : ils le font par un avenant. Ce guide de nos guides location et bail explique ce qu’est un avenant, dans quels cas il s’impose, ce qu’il ne peut jamais faire, et propose une trame de modèle. Pour la structure complète d’un bail et ses mentions obligatoires, partez de notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Ce qu’est un avenant au bail

L’avenant est un écrit qui modifie ou complète un contrat déjà conclu. Il ne remplace pas le bail : il s’y ajoute. Les clauses qu’il ne vise pas restent applicables telles quelles, et l’avenant se lit toujours avec le contrat d’origine.

Le bail est un contrat : l’ancien Code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel une partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un prix. Comme tout contrat, il ne se modifie que par l’accord de ceux qui l’ont signé. Concrètement, un avenant valable suppose :

• l’accord du bailleur et de chaque locataire (en colocation, de tous les colocataires) ;
• un écrit daté et signé par toutes les parties ;
• une référence précise au bail qu’il modifie ;
• une rédaction claire de la clause modifiée, idéalement avec l’ancienne et la nouvelle version.

Le mot désigne aussi, en pratique, des documents voisins : l’avenant à l’état des lieux, qui actualise le constat des lieux, et l’avenant au pacte de colocation, qui règle les relations entre colocataires. Ce sont des écrits distincts de l’avenant au bail lui-même.

Les cas d’usage les plus fréquents

Prolonger un bail de courte durée

C’est le cas le plus encadré par les textes. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 prévoit que le bail de courte durée « ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions », sans que la durée totale dépasse trois ans ; il précise que cet écrit « peut consister en un avenant ». À Bruxelles, la brochure régionale de janvier 2025 indique que le bail de courte durée peut être prorogé une fois, par écrit, « soit dans le bail, soit dans un document postérieur (une lettre signée par les deux parties, un avenant…) », sans dépasser trois ans et sans modifier les conditions du bail initial, notamment le loyer.

Accueillir un nouveau colocataire

En Wallonie, le décret impose qu’à l’arrivée de tout nouveau colocataire, « les parties concluent un avenant au bail », et met l’obligation d’enregistrer cet avenant à charge du nouveau colocataire. Les colocataires dressent en outre un avenant à l’état des lieux, à chaque départ et à chaque arrivée, et un avenant au pacte de colocation.

Ajouter ou retirer un local

Une cave, un emplacement de parking ou un grenier mis à disposition en cours de bail doivent être décrits : sans écrit, la question de savoir s’ils sont loués, et à quel prix, se posera tôt ou tard. L’avenant désigne précisément le local, sa situation et, le cas échéant, la contrepartie convenue.

Acter des travaux ou un changement important des lieux

Si les lieux loués ont été sensiblement modifiés après l’état des lieux d’entrée, le décret wallon permet à chaque partie d’exiger « qu’un avenant à l’état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs ». L’avenant au bail, lui, fixe ce qui a été convenu : qui réalise les travaux, à quelles conditions, et ce qu’il advient des aménagements à la fin du bail.

Préciser une clause ou corriger une erreur

Une adresse incomplète, des charges mal décrites, un compte de paiement qui change : l’avenant permet de corriger le contrat sans le refaire. Une simple mention manuscrite sur un seul exemplaire, sans signature de toutes les parties, ne vaut pas avenant.

Ce qu’un avenant ne peut pas faire

Un avenant a la même force qu’une clause du bail, ni plus ni moins. Il ne peut donc pas écarter les règles impératives des législations régionales sur le bail d’habitation.

• Les protections du bail de résidence principale : durée de principe de neuf ans, congés encadrés, indemnités, restent applicables, quoi qu’en dise l’avenant.
• Le plafond de la garantie locative : en Wallonie, la garantie est plafonnée à deux mois de loyer quelle que soit sa forme depuis le 1er juin 2023 ; à Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, elle est aussi limitée à deux mois de loyer. Un avenant ne peut pas relever ce plafond.
• Les animaux à Bruxelles : une clause interdisant purement et simplement les animaux n’y est plus valable ; l’ajouter par avenant n’y change rien.
• Les procédures légales : l’indexation, la révision du loyer, la cession du bail ou le congé suivent les formes prévues par les textes. Un avenant peut constater un accord, il ne remplace pas ces procédures.

Pour une modification du contrat de bail qui touche au loyer, soyez particulièrement prudents : à Bruxelles, la révision du loyer obéit désormais à l’article 240 du Code bruxellois du logement, avec le loyer de référence pour repère ; en Wallonie, l’article 58 du décret garde la « valeur locative normale » comme repère.

Enregistrer l’avenant

En Wallonie, la brochure du Service public de Wallonie Logement est claire : « Les avenants au bail, c’est-à-dire les modifications apportées au bail pendant la location, doivent également être enregistrés. » Il en va de même des sous-locations et des cessions de bail.

À Bruxelles, les baux d’habitation sont soumis depuis le 1er janvier 2025 à un enregistrement régional (article 228/1 du Code bruxellois du logement) : le dépôt se fait sur la plateforme IRISrent, et l’obligation repose sur le bailleur, dans les deux mois de la conclusion du contrat. Pour un avenant, vérifiez auprès du Service régional de l’enregistrement des baux la démarche à suivre ; la brochure bruxelloise sur les baux d’habitation détaille la procédure pour le bail lui-même.

Trame de modèle d’avenant au contrat de bail

Il n’existe pas de modèle officiel d’avenant. Les modèles régionaux de bail, comme le modèle de bail Wallonie ou le modèle de contrat de bail gratuit à Bruxelles, restent la base ; l’avenant se rédige à partir d’eux. Voici une trame à adapter.

Quelques conseils de rédaction :

1. Numérotez les avenants : au fil des années, un bail peut en compter plusieurs ; la numérotation évite toute confusion.
2. Citez l’ancienne clause : écrire « l’article 5 est remplacé par le texte suivant » vaut mieux que « le loyer est modifié ».
3. Prévoyez autant d’exemplaires que de parties, plus un si l’avenant doit être enregistré.
4. Joignez les annexes utiles : un avenant qui ajoute un garage sans le décrire ne protège personne.

Bail d’habitation, bail commercial, bail à ferme

La logique est la même pour tous les baux, mais les règles diffèrent. Pour un bail commercial, certains accords ne se font pas par simple avenant : la loi sur les baux commerciaux exige, pour mettre fin au bail de commun accord avant son terme, un acte authentique ou une déclaration devant le juge, et en Wallonie un écrit présenté à l’enregistrement. Le bail à ferme a aussi ses propres règles. Si le bien est situé en Flandre, ce sont encore d’autres textes, présentés dans nos guides régionaux.

Et l’état des lieux dans tout cela

Un avenant qui change les lieux loués sans actualiser l’état des lieux laisse un trou dans le dossier. À la sortie, on comparera l’état du bien à l’état des lieux d’entrée : si une pièce, un équipement ou un local a été ajouté entre-temps sans constat, personne ne pourra prouver dans quel état il a été remis. En Wallonie, le décret prévoit expressément l’avenant à l’état des lieux après des modifications importantes, rédigé contradictoirement et à frais communs, et la version consolidée du décret sur Wallex en fixe les règles.

En résumé : l’avenant au contrat de bail est l’outil normal pour faire évoluer une location, à condition d’être signé par tous, de respecter les règles impératives, d’être enregistré quand la loi l’exige et d’être accompagné, si les lieux changent, d’un constat à jour.