Sous-location : modèle gratuit

La sous-location est le contrat par lequel un locataire loue à son tour tout ou partie du logement qu’il occupe, tout en restant lié à son propre bailleur. Ce guide de nos guides location et bail rappelle les règles à respecter en Wallonie et à Bruxelles, puis propose un modèle de contrat commenté, clause par clause. Pour les principes communs à tous les baux, voyez d’abord notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Sous-louer, ce que cela implique

Dans une sous-location, trois personnes sont en présence : le bailleur, propriétaire du logement ; le locataire principal, qui reste son seul cocontractant ; et le sous-locataire, qui ne traite qu’avec le locataire principal. Le bail principal continue de produire tous ses effets : le locataire principal paie toujours son loyer, répond de l’état du logement et doit respecter les clauses de son propre contrat.

C’est ce qui distingue la sous-location de la cession de bail, dans laquelle le locataire transfère l’ensemble de ses droits et obligations à un nouveau locataire, qui le remplace face au bailleur. Si vous souhaitez quitter définitivement le logement et passer la main, un contrat cession de bail est plus adapté qu’une sous-location.

Le décret wallon rappelle d’ailleurs que le preneur est tenu des dégradations et des pertes causées par les personnes de son habitation ou par ses sous-locataires (article 18). Autrement dit, le locataire principal assume, face au bailleur, les dégâts laissés par son sous-locataire.

Les règles en Wallonie

Le décret wallon du 15 mars 2018 est clair : « la sous-location est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur » (article 47 de la version consolidée sur Wallex). Le modèle officiel de bail de résidence principale reprend la même clause.

Lorsque l’accord est donné, le même article encadre la sous-location :

• la durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir ;
• le locataire principal doit informer préalablement le sous-locataire de sa qualité et de l’étendue de ses droits ;
• si le bailleur met fin au bail principal, le locataire principal notifie par recommandé une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant sa réception, en lui signalant que la sous-location prendra fin à la même date ;
• si le locataire principal met fin anticipativement à son bail, il donne au sous-locataire, dans les huit jours de son propre congé, un congé de trois mois au moins par recommandé, avec une copie du congé donné au bailleur, et lui paie une indemnité équivalente à trois mois de loyer.

Un locataire qui n’affecte pas le logement à sa résidence principale ne peut pas le sous-louer, en tout ou en partie, pour qu’il serve de résidence principale au sous-locataire. Des exceptions existent pour certains organismes, comme les opérateurs immobiliers et certaines associations, qui sous-louent à des personnes en situation sociale difficile.

Le bail de résidence principale

Si le locataire principal vit dans le logement, l’article 60 ajoute une limite : il ne peut pas donner la totalité du bien en sous-location. Il peut en sous-louer une partie, avec l’accord du bailleur, à condition que le reste demeure sa résidence principale. Si la partie sous-louée devient la résidence principale du sous-locataire, leurs relations suivent le régime de la résidence principale, sous réserve des règles de durée et de congé de l’article 47.

Le bail étudiant

Le régime étudiant prévoit une règle propre : l’étudiant éloigné de son lieu d’études pendant plus d’un mois, dans le cadre de ses études, peut sous-louer son logement. L’accord du bailleur est présumé s’il n’a pas manifesté son refus dans les deux mois de la notification du projet par recommandé. Le bien loué par ou pour un étudiant ne peut être sous-loué qu’à un étudiant.

Les règles à Bruxelles

La brochure juridique de la Région bruxelloise indique que le locataire peut, en principe, sous-louer avec l’accord exprès ou implicite du bailleur, donc même non écrit. Un accord tacite peut se déduire, par exemple, de l’acceptation de loyers payés par le sous-locataire. Le projet de contrat de sous-location est envoyé par recommandé au bailleur au moins quinze jours avant sa conclusion, avec les données d’identification du sous-locataire, dans le respect des règles de non-discrimination.

Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, le locataire principal doit en outre communiquer au sous-locataire, avant la sous-location, une copie du bail, les informations précontractuelles reçues et l’état des lieux d’entrée. Comme en Wallonie, la durée ne peut excéder celle du bail principal, le sous-locataire doit être informé de l’étendue de ses droits, et il doit être averti dans les quinze jours si le bailleur met fin au bail principal.

Le locataire qui occupe le logement comme résidence principale ne peut pas le sous-louer en totalité, mais seulement une partie, en continuant à y vivre. S’il met fin au bail principal avant son terme, il donne au sous-locataire un congé de trois mois, accompagné d’une copie du congé adressé au bailleur, et lui paie une indemnité de trois mois de loyer. À la fin du bail principal, le sous-locataire ne peut pas demander de prorogation pour circonstances exceptionnelles.

Si vous envisagez plutôt de louer une chambre à des voyageurs pour quelques nuits, ce n’est plus une sous-location classique : à Bruxelles, l’hébergement touristique doit être enregistré dès lors qu’il est proposé contre rémunération pour une nuit à 90 jours.

Le modèle de contrat de sous-location commenté

Aucun modèle officiel de contrat de sous-location n’est publié par les Régions dans les sources que nous avons consultées. Le modèle ci-dessous reprend les mentions que les textes rendent nécessaires. Il n’a pas de valeur officielle : remplacez chaque élément entre crochets et adaptez-le à votre situation, en particulier à la Région où se trouve le logement.

Contrat de sous-location

Entre [nom, prénoms, date de naissance, domicile], locataire principal, ci-après « le sous-bailleur », et [nom, prénoms, date de naissance, domicile actuel], ci-après « le sous-locataire ».

Article 1. Bail principal. Le sous-bailleur est locataire du logement situé [adresse] en vertu d’un bail conclu le [date] avec [nom du bailleur], pour une durée de [durée], prenant fin le [date]. Le bailleur a donné son accord à la présente sous-location le [date] ; une copie de cet accord est annexée. Le sous-bailleur informe le sous-locataire qu’il n’est pas propriétaire et que ses droits dépendent du bail principal.

Article 2. Objet. Le sous-bailleur donne en sous-location [désignation précise : chambre, étage, pièces], avec l’usage des parties suivantes : [cuisine, salle de bains, jardin…]. Le sous-bailleur conserve sa résidence principale dans le reste du logement [si c’est le cas].

Article 3. Durée. La sous-location prend cours le [date] et prend fin le [date], au plus tard à la date de fin du bail principal.

Article 4. Loyer et charges. Le loyer mensuel est de [montant] euros, payable le [jour] de chaque mois sur le compte [numéro]. Les charges sont [forfaitaires ou provisionnelles] : [détail].

Article 5. Garantie. [Forme, montant et conditions de restitution, dans le respect des règles régionales applicables.]

Article 6. État des lieux. Un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire de la partie sous-louée est dressé le [date] et annexé au présent contrat.

Article 7. Obligations du sous-locataire. Le sous-locataire respecte les obligations du bail principal dont il a reçu copie, en particulier [règlement d’ordre intérieur, animaux, tabac…].

Article 8. Fin du bail principal. Si le bail principal prend fin, la sous-location prend fin à la même date ; le sous-bailleur en informe le sous-locataire dans les délais légaux.

Article 9. Assurance. [Assurance du sous-locataire et du sous-bailleur.]

Fait à [lieu], le [date], en autant d’exemplaires que de parties. [Signatures]

Les clauses à surveiller

Si le sous-locataire veut réserver la chambre avant sa signature, notre modèle promesse de bail peut servir de base à un engagement préalable.

L’état des lieux de la partie sous-louée

Le locataire principal reste responsable, face au bailleur, de l’état de tout le logement. Il a donc tout intérêt à faire dresser un état des lieux d’entrée de la partie sous-louée, distinct de celui du bail principal, puis un état des lieux de sortie au départ du sous-locataire. Pour une sous-location de quelques semaines, notre modèle d’état des lieux d’une location de courte durée gratuit est adapté ; pour une chambre peu meublée, un modèle d’état des lieux simplifié gratuit peut suffire.

Les locaux professionnels

Les règles de ce guide concernent le logement. Pour un bureau ou un commerce, la sous-location dépend d’abord du contrat et, pour un commerce, de la loi propre au bail commercial : relisez la clause de sous-location de votre bail avant de rédiger quoi que ce soit, et faites relire le contrat par un professionnel du droit si l’enjeu est important.

En résumé : une sous-location régulière repose sur l’accord du bailleur, une durée qui ne dépasse pas le bail principal, un sous-locataire informé de ses droits et un contrat écrit accompagné d’un état des lieux. Le modèle ci-dessus vous donne la trame ; les règles régionales en fixent les limites.