Bail meublé : modèle gratuit

Vous cherchez un exemple de bail de location meublé à télécharger ? Bonne nouvelle : les Régions publient gratuitement des modèles officiels. Moins bonne nouvelle : aucun n’est spécifiquement conçu pour le meublé. Ce guide de nos guides location et bail explique comment partir du bon modèle et l’adapter, clause par clause. Pour les règles de fond (régime applicable, durée, fiscalité des meubles), reportez-vous à notre dossier consacré au bail meublé.

Pas de modèle officiel propre au meublé

En Wallonie comme à Bruxelles, la location meublée est soumise aux règles du bail d’habitation : il n’existe donc pas de contrat meublé imposé ni de modèle officiel intitulé « bail meublé ». Les Gouvernements régionaux ont en revanche établi des modèles de bail à valeur indicative, gratuits, que les parties peuvent utiliser sans obligation. Ils reprennent les clauses impératives des textes et des clauses courantes de la pratique.

C’est le point de départ le plus sûr. Un contrat trouvé au hasard sur internet, souvent conçu pour la France, risque de contenir des règles qui ne s’appliquent pas en Belgique : durées, montant de la garantie, dépôt de garantie remis en mains propres… Mieux vaut un modèle belge officiel complété avec soin.

Choisir le bon modèle officiel

À Bruxelles, la page modèles de bail et annexe de be.brussels propose, en PDF et en Word :

• le bail classique, en version résidence principale et en version droit commun ;
• le bail de colocation, dans les deux versions, avec le pacte de colocation ;
• le bail étudiant, dans les deux versions ;
• le bail glissant, en version résidence principale.

En Wallonie, le Service public de Wallonie Logement publie les modèles établis par l’arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018, dont le modèle de bail de résidence principale et son annexe. Dans les deux Régions, l’annexe explicative doit obligatoirement être jointe au contrat.

Si la signature du bail est précédée d’un engagement réciproque, voyez aussi notre modèle promesse de bail. Et si le locataire souhaite relouer une partie du meublé, il faudra l’accord du bailleur et un contrat de sous location Belgique modèle.

Adapter le modèle au logement meublé

Le modèle officiel sert aussi bien pour un logement vide que pour un meublé. Pour un meublé, trois ajouts sont nécessaires.

La mention « loué meublé »

Le modèle bruxellois de résidence principale prévoit, dans la description du bien, une ligne pour « mentionner si le bien est loué meublé ». Complétez-la en renvoyant à l’inventaire annexé, plutôt que d’y énumérer les meubles. Le modèle wallon ne comporte pas cette rubrique : ajoutez une phrase dans la désignation des lieux ou dans une clause complémentaire.

La part du loyer relative aux meubles

Le même modèle bruxellois contient une clause prévue « en cas de location meublée », qui ventile le loyer : un pourcentage pour les meubles, un pourcentage pour l’immeuble. Cette ventilation a une portée fiscale : selon le SPF Finances, « sauf autre mention dans le contrat de location », le loyer brut du mobilier est fixé forfaitairement à 40 % du loyer total. Une répartition réaliste, écrite dans le bail, remplace ce forfait. Dans le modèle wallon, ajoutez une clause équivalente à la rubrique du loyer.

Le renvoi à l’inventaire du mobilier

Une phrase suffit : « Le bien est loué meublé. Les meubles et équipements mis à disposition du preneur sont décrits dans l’inventaire intégré à l’état des lieux d’entrée, annexé au présent bail. » Vous pouvez y ajouter quelques règles pratiques :

• le preneur ne déplace pas les meubles hors du logement sans l’accord du bailleur ;
• le preneur signale sans délai toute panne d’un appareil fourni ;
• le remplacement d’un appareil hors d’usage du fait de l’âge revient au bailleur ;
• l’inventaire est vérifié contradictoirement lors de l’état des lieux de sortie.

Rédiger l’inventaire du mobilier

L’inventaire n’a pas de modèle officiel propre, mais l’état des lieux d’entrée est obligatoire et doit être détaillé. Le plus simple est d’y intégrer le mobilier, pièce par pièce, sous forme de tableau :

Pour une location de quelques jours ou semaines, le principe est le même : consultez notre modèle d’état des lieux d’une location de courte durée gratuit. À la fin du bail, l’inventaire se vérifie ligne par ligne ; en Wallonie, notre modèle état des lieux de sortie Wallonie montre comment consigner les différences.

Ce qui ne change pas par rapport à un bail vide

Adapter le modèle au meublé ne permet pas d’alléger les règles du bail d’habitation. Quel que soit le modèle choisi, le contrat reste écrit et reprend les mentions minimales imposées par la Région : identité des parties, date de prise de cours, durée, désignation de tous les locaux loués, loyer hors charges, charges et leur mode de calcul, compteurs, informations sur la performance énergétique. L’annexe explicative établie par le Gouvernement régional doit toujours être jointe.

La durée dépend du type de bail, pas des meubles. Un meublé loué à titre de résidence principale reste un bail de neuf ans, sauf bail de courte durée de trois ans au plus. Écrire « bail meublé d’un an » sur un contrat de résidence principale ne suffit pas à en faire un bail d’un an : la durée doit correspondre à l’une des formules prévues par le modèle.

L’état des lieux d’entrée reste obligatoire et contradictoire. Il se dresse pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, puis s’annexe au bail. Sans lui, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, ce qui vaut aussi pour les meubles décrits ou non décrits.

Les erreurs fréquentes avec un modèle trouvé en ligne

Beaucoup d’exemples de bail meublé qui circulent en ligne ont été rédigés pour la France ou pour une autre Région belge. Les erreurs les plus courantes :

• une durée d’un an présentée comme la règle du meublé, alors qu’en Wallonie et à Bruxelles c’est l’usage du logement qui fixe le régime ;
• un « dépôt de garantie » versé au bailleur, alors que la garantie locative prend en Belgique l’une des formes prévues par les textes régionaux ;
• l’absence de l’annexe explicative régionale, pourtant obligatoire ;
• un inventaire séparé, non daté et non signé, qui n’aura guère de valeur en cas de litige ;
• une clause interdisant la domiciliation, sans effet à Bruxelles, où elle est réputée non écrite.

Les clauses à corriger dans les modèles officiels

Les modèles officiels ne sont pas toujours à jour des dernières réformes. Deux points méritent une vérification systématique :

• La garantie locative. Le modèle bruxellois de juillet 2024 mentionne encore une garantie bancaire de trois mois de loyer maximum. Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, la garantie ne peut excéder deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement. En Wallonie, le modèle officiel, plus ancien, parle aussi de trois mois pour la garantie bancaire, alors que le plafond est de deux mois pour toutes les formes depuis le 1er juin 2023.
• Les informations propres à Bruxelles. Depuis le 1er novembre 2024, d’autres informations doivent être communiquées au locataire, comme le loyer de référence ; la brochure juridique de Bruxelles Logement les détaille.

Signer et enregistrer

Le bail est signé en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties, plus un exemplaire pour l’enregistrement. Le bailleur l’enregistre dans les deux mois de la signature, avec ses annexes et l’état des lieux d’entrée ; l’opération est gratuite pour un logement affecté exclusivement à l’habitation.

En résumé : un bon bail meublé se construit à partir du modèle officiel gratuit de votre Région, complété de trois clauses sur le mobilier et d’un inventaire détaillé, intégré à l’état des lieux d’entrée.