Bail de garage ou de parking : modèle gratuit

Vous louez un garage fermé, un box ou un emplacement de parking à un particulier, et vous cherchez un modèle de bail gratuit à imprimer ? Avant de remplir un formulaire trouvé en ligne, souvent français, vérifiez quel régime s’applique à votre location. Ce guide de nos guides location et bail vous l’explique, puis commente les clauses d’un contrat de garage adapté au droit belge. Pour les règles générales, lisez aussi notre article sur le bail de garage ou de parking.

Garage loué seul ou avec le logement

Tout part d’une distinction simple, que Droits Quotidiens formule de la même façon pour la Wallonie et pour Bruxelles :

• le garage est loué seul, dans un contrat distinct : « les règles de droit commun s’appliquent au contrat de bail du garage ». Ce ne sont pas les règles du bail de résidence principale ni celles du bail d’habitation, puisqu’« un garage n’est pas un logement principal » ;
• le garage est compris dans le bail du logement de résidence principale : les règles du bail de résidence principale s’appliquent aussi au garage.

Cette distinction a des conséquences concrètes. Si le garage fait partie du bail du logement, il suit la durée, le préavis, la garantie et l’indexation de ce bail : on ne peut pas le reprendre séparément comme un contrat indépendant. Pour la garantie, par exemple, le plafond de deux mois de loyer s’applique alors à l’ensemble, en Wallonie depuis le 1er juin 2023 et à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024. S’il fait l’objet d’un contrat séparé, même avec le même propriétaire, c’est le droit commun du Code civil qui s’applique, avec une grande liberté contractuelle.

Pourquoi il n’existe pas de modèle officiel

Les Régions publient des modèles de bail pour le logement : résidence principale, droit commun, colocation, bail étudiant. Le modèle wallon de bail de droit commun est ainsi « destiné à usage d’habitation », et les modèles bruxellois visent eux aussi le logement. Aucun ne vise un garage ou une place de parking loué seul.

Pour un garage indépendant, le contrat se construit donc à partir des règles générales du louage de choses du Code civil. Elles sont peu nombreuses, ce qui laisse beaucoup de place au contrat : raison de plus pour l’écrire avec précision.

Les clauses d’un bail de garage, commentées

Usage, durée et préavis

Le Code civil impose au preneur deux obligations principales : user de la chose louée « en bon père de famille », suivant la destination prévue, et payer le prix aux termes convenus (article 1728). Décrivez donc l’usage autorisé : stationnement d’un véhicule, éventuellement d’une moto ou d’une remorque, rangement de quelques objets, et interdisez ce qui ne l’est pas, comme une activité de garage mécanique ou le stockage de produits dangereux.

Pour la durée, dans la version du Code civil publiée sur Wallex, un bail écrit à durée déterminée cesse de plein droit à l’expiration du terme ; si le preneur reste dans les lieux sans opposition, le bail est reconduit aux mêmes conditions. Un bail à durée indéterminée est censé fait au mois, avec un congé d’un mois. Pour un garage situé à Bruxelles, et quel que soit le lieu, le plus sûr est d’écrire dans le contrat la durée, la reconduction et le préavis de chaque partie, avec sa forme : lettre recommandée, par exemple.

Loyer, garantie et charges

Le loyer se négocie librement. Si vous souhaitez l’indexer, écrivez la formule et l’indice retenus. Pour la garantie, un garage loué seul ne suit pas les règles de la résidence principale : forme et montant sont à convenir, mais restez raisonnable et prévoyez les conditions de restitution. Précisez aussi qui paie l’électricité d’une porte motorisée, l’entretien des parties communes d’un parking collectif et le précompte immobilier.

Sous-location et cession

Selon l’article 1717 du Code civil, le preneur peut sous-louer ou céder son bail si cette faculté ne lui a pas été interdite. Si vous ne voulez pas qu’un inconnu utilise votre garage, écrivez une interdiction ou soumettez toute sous-location à votre accord écrit. Si elle est admise, notre bail de sous location modèle en présente la trame.

L’état des lieux du garage

Le Code civil le prévoit pour les baux : les parties dressent un état des lieux détaillé, contradictoirement et à frais communs (article 1730). Sans état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans le même état que celui où il le rend (article 1731). Pour un garage, notez notamment :

• la porte, sa serrure et sa motorisation, avec le nombre de télécommandes ;
• le sol : taches d’huile, fissures, revêtement ;
• les murs et le plafond : traces d’humidité, écaillage, chocs ;
• l’éclairage, les prises et le compteur éventuel ;
• le marquage au sol et les accès, pour un emplacement de parking.

Notre modèle d’état des lieux d’un garage ou parking gratuit reprend ces points. Pour une location de quelques semaines, par exemple pendant des travaux, un modèle d’état des lieux d’une location de courte durée gratuit suffit souvent.

L’enregistrement du bail de garage

Selon le SPF Finances, les baux de places de parking font partie des contrats à enregistrer. Pour un bien qui n’est pas affecté exclusivement à l’habitation, le bailleur dispose de quatre mois à partir de la signature, et un droit d’enregistrement de 0,2 % s’applique, calculé sur le total des loyers et des charges. Un garage compris dans le bail de la résidence principale est, lui, enregistré avec ce bail.

Les erreurs fréquentes

• Recopier un modèle français : les règles de préavis, de garantie ou d’enregistrement qu’il mentionne ne sont pas celles du droit belge.
• Ajouter un garage au bail du logement sans y penser : il suit alors les règles de la résidence principale et ne peut plus être repris séparément.
• Laisser l’usage dans le vague : sans clause, il devient difficile de reprocher au locataire d’y entreposer des matériaux ou d’y bricoler.
• Oublier les télécommandes et badges : leur nombre et leur coût de remplacement doivent figurer au contrat ou à l’état des lieux.
• Ne pas enregistrer : l’enregistrement d’un bail de parking reste une obligation du bailleur, même pour un petit loyer.
• Se passer d’état des lieux : c’est la seule preuve objective de l’état du garage au départ.

Les étapes pour louer un garage

1. Choisir le régime : contrat séparé ou garage ajouté au bail du logement.
2. Rédiger le contrat avec les clauses du tableau ci-dessus. Si le locataire n’est pas encore prêt à signer, un modèle promesse de bail peut réserver l’emplacement.
3. Dresser l’état des lieux d’entrée et remettre les clés et télécommandes contre signature.
4. Enregistrer le bail dans les quatre mois.
5. À la sortie, comparer l’état du garage à l’état des lieux d’entrée et restituer la garantie.

En résumé : un bail de garage belge n’a pas de modèle officiel, mais il tient en quelques clauses bien choisies. Vérifiez d’abord si le garage est loué seul ou avec le logement, écrivez l’usage, la durée et le préavis, faites un état des lieux photographié et enregistrez le contrat.