Bail de garage ou de parking

Louer un garage, un box fermé ou un simple emplacement de parking paraît anodin. Pourtant, la première question à se poser n’est pas le montant du loyer, mais le régime juridique du contrat. Un garage loué seul et un garage compris dans le bail d’un appartement ne suivent pas les mêmes règles. Ce guide de nos guides location et bail fait le point pour la Wallonie et Bruxelles. Pour les principes généraux de tout contrat de location, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Garage loué seul ou avec le logement, deux régimes

Tout part de la façon dont le garage est loué. Droits Quotidiens, le service d’information juridique en langage clair, distingue deux situations, avec la même réponse en Wallonie et à Bruxelles.

Le garage loué seul

Lorsque vous louez uniquement un garage, dans un contrat distinct, ce sont « les règles de droit commun » qui s’appliquent, c’est-à-dire « les règles de la location qui n’est pas un logement », celles du Code civil. Un garage n’étant pas un logement, ni les règles du bail de résidence principale ni celles du bail d’habitation ne le concernent (Droits Quotidiens, Wallonie).

Cela se comprend à la lecture des textes régionaux. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 définit le bail d’habitation comme la location d’un logement ou d’une habitation légère ; le garage n’y apparaît pas comme un objet de location autonome. À Bruxelles, le Code bruxellois du logement définit le logement comme l’immeuble ou la partie d’immeuble utilisé ou affecté à l’habitation d’un ou de plusieurs ménages. Un box ou une place de parking ne répond pas à ces définitions.

Droits Quotidiens précise aussi que vous pouvez avoir deux propriétaires différents : l’un pour votre logement, l’autre pour votre garage. Les deux contrats vivent alors leur vie séparément.

Le garage compris dans le bail du logement

Si le garage est compris dans le contrat de bail de votre logement, la solution change : « les règles du bail de résidence principale s’appliquent aussi au garage, s’il fait partie de votre logement principal » (Droits Quotidiens, Bruxelles). Le garage suit alors le sort du logement : même durée, mêmes règles de congé, même garantie.

Le réflexe est donc simple : relisez votre contrat. Si le garage figure dans la désignation des lieux loués de votre bail d’habitation, il en fait partie. S’il fait l’objet d’un contrat à part, c’est un bail de garage de droit commun.

Ce que change le droit commun pour un bail de garage

Les règles régionales du bail d’habitation protègent surtout le locataire qui y établit sa vie : durée de neuf ans en principe, congés encadrés, garantie plafonnée, état des lieux obligatoire. Un garage loué seul n’entre pas dans ce cadre. Le Code civil fixe des règles générales, souvent supplétives, c’est-à-dire applicables quand le contrat ne dit rien. Le contrat a donc un poids beaucoup plus grand.

Concrètement, c’est dans le contrat de bail garage que se fixent la durée, les conditions pour y mettre fin, le montant et la forme de la garantie, l’éventuelle indexation du loyer et la répartition des frais. Plus le contrat est précis, moins il y a de place pour l’interprétation.

Dans l’autre sens, si vous louez un garage avec votre appartement, dans le même contrat, vous ne pouvez pas être privé des protections du bail de résidence principale pour cette partie du bien. C’est une bonne raison, côté locataire, de vérifier que le garage est bien mentionné dans le bail. À Bruxelles, le Code impose d’ailleurs que le bail d’habitation contienne « la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble » qui en sont l’objet ; en Wallonie, la désignation des lieux loués figure aussi parmi les mentions minimales du bail.

Rédiger un bail de location de garage

Un bail de garage n’a pas besoin d’être long, mais il doit être complet. Voici les clauses que nous vous conseillons de prévoir.

• Les parties : identité complète du bailleur et du locataire.
• La désignation : adresse, numéro du box ou de l’emplacement, étage du parking, accès (porte sectionnelle, barrière, badge, télécommande), éventuellement plan annexé.
• L’usage autorisé : stationnement d’un véhicule, rangement, interdiction éventuelle de stocker des produits inflammables ou d’y exercer une activité.
• La durée : durée déterminée ou indéterminée, date de prise de cours, conditions de reconduction.
• Le loyer et les charges : montant, date et mode de paiement, charges éventuelles (électricité commune, entretien de la porte, quote-part de copropriété).
• L’indexation : si vous souhaitez indexer le loyer, prévoyez-le expressément.
• La garantie : montant, forme et conditions de restitution.
• Le préavis : délai et forme pour mettre fin au contrat, de part et d’autre.
• Les clés et télécommandes : nombre remis, restitution en fin de bail, coût d’un remplacement.
• L’état des lieux : description de l’état d’entrée, annexée au contrat.

Un contrat de location de garage en Belgique ne dépend pas d’un modèle officiel régional, contrairement au bail d’habitation. Nous publierons un modèle commenté dans ce dossier ; en attendant, la liste ci-dessus sert de trame.

Le garage dans une copropriété

Dans un immeuble en copropriété, le règlement d’ordre intérieur peut encadrer l’usage des garages et des emplacements : accès, horaires, interdictions de stockage. Le bailleur a intérêt à en remettre une copie au locataire et à y renvoyer dans le contrat.

L’enregistrement du bail de garage

C’est souvent la surprise des bailleurs. Le SPF Finances range la location d’une place de parking parmi les baux conclus à d’autres fins que l’habitation. Dans ce cas, le bailleur doit faire enregistrer le contrat « dans les quatre mois qui suivent la signature du contrat », et l’enregistrement n’est pas gratuit : un droit de 0,2 % est dû, avec un minimum de 50 €, calculé sur le montant total du loyer et des charges imposées au locataire pour toute la durée du bail (SPF Finances, enregistrement d’un bail).

Lorsqu’un bien est loué en partie comme habitation et en partie à d’autres fins, le SPF Finances décrit deux possibilités : un contrat unique, sur lequel des droits sont dus pour les deux parties, ou deux contrats distincts. Dans ce second cas, le contrat qui concerne exclusivement l’habitation est enregistré gratuitement, et seuls les droits du contrat relatif aux autres fins sont payés.

Faire un état des lieux du garage

Un garage se dégrade vite et discrètement : traces d’huile ou de pneus sur le sol, éraflures sur les murs et les montants, porte déformée par un choc, moteur de porte fatigué, éclairage hors service. Sans description de l’état d’entrée, il devient très difficile, à la sortie, de savoir ce qui existait déjà.

Pour un garage loué seul, ce ne sont pas les règles régionales du logement qui s’appliquent, mais l’article 1730 de l’ancien Code civil, qui vise les baux d’immeubles autres que les baux à ferme : les parties dressent « impérativement » un état des lieux détaillé, contradictoirement et à frais communs, pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation, et une clause contraire est nulle. Pour un garage compris dans le bail du logement, il est décrit dans l’état des lieux d’entrée du logement, au même titre qu’une cave ou un grenier.

Les points à décrire, avec photos datées :

1. la porte : état, fonctionnement, serrure, motorisation, nombre de télécommandes ;
2. le sol : fissures, taches, revêtement ;
3. les murs et le plafond : éraflures, humidité, peinture ;
4. l’éclairage, les prises et, le cas échéant, le compteur ;
5. les accessoires : étagères, crochets, borne de recharge, arrêt de roue.

Nos guides pratiques détaillent la méthode pour dresser l’état des lieux d’un garage, parking ou box et proposent un modèle d’état des lieux d’un garage ou parking gratuit à imprimer.

Mettre fin au bail de garage

Pour un garage loué seul, la fin du contrat dépend d’abord de ce qu’il prévoit : terme d’un bail à durée déterminée, préavis convenu pour un bail à durée indéterminée. D’où l’importance d’une clause claire sur le délai et la forme du préavis, envoyé de préférence par recommandé pour en garder la preuve. Nous détaillons les délais et la manière de procéder dans notre guide consacré au bail garage préavis, et le cas d’un départ avant le terme dans bail de garage ou de parking : rupture anticipée du bail.

Pour un garage compris dans le bail du logement, la question se règle avec le bail d’habitation : le congé donné pour le logement vaut pour l’ensemble des lieux loués. Retirer le garage du contrat en cours de bail suppose l’accord des deux parties, formalisé par un avenant signé.

À la sortie, un état des lieux contradictoire, comparé à celui d’entrée, permet de régler rapidement la restitution de la garantie et des télécommandes.

En résumé : identifiez d’abord le régime de votre bail de garage ou de parking, rédigez un contrat précis, enregistrez-le dans les délais et décrivez l’état du garage à l’entrée comme à la sortie.