Résilier un bail de garage ou de parking

Mettre fin à la location d’un garage, d’un box ou d’une place de parking paraît simple. La réponse dépend pourtant d’une question préalable : le garage est-il loué seul, ou compris dans le bail de votre logement ? Ce guide de nos guides location et bail détaille le préavis applicable dans chaque cas, en Wallonie et à Bruxelles. Pour les délais des baux d’habitation, voyez notre article de référence sur le préavis de location en Belgique.

Garage loué seul ou avec le logement

Droits Quotidiens, le service d’information juridique en langage clair, donne la même réponse pour la Wallonie et pour Bruxelles.

• Le garage loué seul, dans un contrat distinct : ce sont « les règles de droit commun » qui s’appliquent, et non celles du bail de résidence principale ni du bail d’habitation. Un garage n’est pas un logement.
• Le garage compris dans le bail du logement : « les règles du bail de résidence principale s’appliquent aussi au garage, s’il fait partie de votre logement principal ».

Le premier réflexe est donc de relire votre contrat. Si le garage figure dans la désignation des lieux loués du bail d’habitation, il en fait partie. S’il fait l’objet d’un contrat séparé, parfois avec un autre propriétaire, c’est un bail de droit commun. Les deux régimes sont présentés en détail dans notre guide du bail de location de garage.

Le garage loué seul, les règles du Code civil

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 a abrogé les articles du Code civil sur le louage uniquement « pour ce qui relève du bail d’habitation ». Un garage loué seul n’étant pas une habitation, ce sont les articles de l’ancien Code civil qui s’appliquent, en Wallonie comme à Bruxelles. Quatre articles règlent l’essentiel de la fin du contrat.

Ces règles sont largement supplétives : elles s’appliquent quand le contrat ne dit rien. Si votre bail de garage prévoit un préavis de deux ou trois mois, une date de sortie fixe ou une indemnité, c’est en principe cette clause qui s’applique.

Un bail sans durée, un congé d’un mois

Le cas le plus fréquent est la location d’un box « au mois », sans durée précisée. Le bail est alors censé fait au mois : le locataire comme le propriétaire peuvent y mettre fin à tout moment par un congé d’un mois, sans avoir à se justifier et sans indemnité, sauf clause contraire.

Le Code civil ne précise pas le point de départ de ce mois. Pour les baux d’habitation, le décret wallon et le Code bruxellois le fixent au premier jour du mois qui suit l’envoi du congé ; pour un garage, rien n’impose cette règle, mais la suivre évite les discussions. Exemple : un congé envoyé le 20 mai fait courir le préavis le 1er juin, et le garage est rendu au plus tard le 30 juin.

Un bail écrit à durée déterminée

Si le contrat fixe une durée, par exemple un an, il prend fin automatiquement à son terme, sans préavis. Attention à la reconduction : si le locataire continue à occuper le garage sans opposition du propriétaire, le bail repart pour la même durée. Un congé envoyé avant le terme évite ce piège, puisque la tacite reconduction ne peut plus être invoquée après un congé.

Avant le terme, un bail à durée déterminée ne se rompt que si le contrat le prévoit ou si les deux parties s’entendent. Nous détaillons ces situations dans l’article du dossier consacré à la rupture anticipée, accessible dans le sommaire.

La location d’un garage sans bail écrit

Beaucoup de garages se louent sur une simple poignée de main. Une location sans écrit n’en est pas moins un bail : c’est un bail verbal. N’ayant pas de terme écrit, il se traite comme un bail à durée indéterminée, censé fait au mois, qui prend fin par un congé d’un mois.

La difficulté est surtout de preuve : montant du loyer, date de début, nombre de télécommandes remises, état du garage à l’entrée. Le congé doit donc être daté de manière certaine. Les particularités de cette situation sont traitées dans notre article sur le bail verbal de garage, proposé en bas de page.

Le garage compris dans le bail du logement

Lorsque le garage fait partie du bail de votre résidence principale, il suit le sort du logement. Le congé donné pour le logement vaut pour l’ensemble des lieux loués, avec les délais de ce bail :

• le locataire d’un bail de neuf ans peut partir à tout moment avec un congé de trois mois, et doit une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer s’il part pendant les trois premières années (article 55, § 5, du décret wallon ; article 237, § 5, du Code bruxellois) ;
• le bailleur ne peut mettre fin au bail que pour les motifs prévus (occupation personnelle, travaux, congé sans motif avec indemnité), avec un préavis de six mois.

Il n’est pas possible de rendre le garage seul par un simple courrier. Retirer le garage du bail en cours suppose l’accord des deux parties, formalisé dans un avenant signé qui adapte la désignation des lieux et le loyer. Le même raisonnement vaut pour une colocation : si le garage est compris dans le bail commun, voyez comment résilier un bail de colocation.

Envoyer le renon

Le Code civil n’impose pas de forme pour le congé d’un garage loué seul. Nous vous conseillons pourtant la forme prévue pour les baux d’habitation en Wallonie par l’article 30 du décret : envoi recommandé, exploit d’huissier de justice, ou remise en main propre contre signature du double daté. C’est la date de réception qui fera foi en cas de désaccord.

Votre lettre mentionne :

• vos coordonnées et celles de l’autre partie ;
• l’adresse du garage et, le cas échéant, le numéro du box ou de l’emplacement ;
• la date du bail, écrit ou verbal ;
• votre volonté d’y mettre fin et la date de fin calculée ;
• une proposition de rendez-vous pour l’état des lieux et la remise des clés et télécommandes.

Pour un garage compris dans le bail du logement, c’est le renon du logement qui s’applique, avec ses propres règles de forme ; à Bruxelles, les couples mariés ou cohabitants légaux reçoivent et envoient le congé séparément, rappelle la brochure juridique de la Région.

La garantie et l’enregistrement

Pour un garage loué seul, la garantie n’est pas encadrée par les règles régionales du bail d’habitation : son montant, sa forme et les conditions de sa restitution dépendent du contrat. Le SPF Finances range par ailleurs la location d’une place de parking parmi les baux conclus à d’autres fins que l’habitation : le bail doit être enregistré par le bailleur dans les quatre mois de la signature, avec un droit de 0,2 %, minimum 50 €, calculé sur le total des loyers et charges de la durée du bail (SPF Finances). La fin du bail ne change rien à ces règles, mais un contrat enregistré facilite la preuve de sa date.

Rendre le garage

Un garage se dégrade discrètement : taches d’huile, traces de pneus, éraflures sur les montants, porte faussée par un choc, motorisation fatiguée, éclairage hors service. À la sortie, la comparaison avec l’état d’entrée règle la question des dégâts et de la garantie. Les points à contrôler et la méthode sont décrits dans notre guide de l’état des lieux d’un garage, parking ou box.

Les deux fiches de Droits Quotidiens, pour la Wallonie et pour Bruxelles, résument la distinction entre les deux régimes.

En résumé : pour résilier un bail de garage ou de parking loué seul, un congé d’un mois suffit si le bail n’a pas de durée, et le bail s’arrête à son terme s’il en a une ; un garage compris dans le bail du logement se résilie avec celui-ci.