Bail de garage ou de parking : rupture anticipée du bail

Un garage, un box ou une place de parking se loue souvent pour une durée fixe : un an, trois ans, parfois davantage. Quand un déménagement, la vente d’une voiture ou la reprise du bien par le propriétaire change la donne, la question se pose : peut-on sortir du bail avant la date prévue ? Ce guide de nos guides location et bail répond pour la Wallonie et Bruxelles. Les règles générales du préavis, bail par bail, sont présentées dans notre article de référence pour résilier un bail de garage ou de parking.

Une question préalable, le type de bail

Tout dépend d’abord du contrat. Droits Quotidiens, le service d’information juridique en langage clair, distingue deux situations.

• Le garage loué seul, dans un contrat distinct du logement : ce sont « les règles de droit commun » qui s’appliquent, c’est-à-dire les articles de l’ancien Code civil sur le louage. Un garage n’est pas un logement.
• Le garage compris dans le bail du logement : il suit les règles du bail de résidence principale, qui prévoient leurs propres délais et indemnités.

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 n’a abrogé les articles du Code civil sur le louage que pour ce qui relève du bail d’habitation, comme l’indique la version consolidée publiée sur Justel. À Bruxelles, le Code bruxellois du logement règle lui aussi le bail d’habitation, et non la location d’un garage seul. Le garage loué seul reste donc régi, dans les deux Régions, par l’ancien Code civil. Le nouveau livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, n’entrera en vigueur que le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice : d’ici là, ce sont bien les anciens articles qui s’appliquent.

Bail sans durée ou bail à durée déterminée

La notion de « rupture anticipée » n’a de sens que pour un bail à durée déterminée.

Sans durée fixée, le bail d’un garage est censé fait au mois et il peut y être mis fin moyennant un congé d’un mois (article 1736). Il n’y a pas de terme à anticiper : le locataire comme le bailleur peuvent donner congé à tout moment, sans motif ni indemnité, sauf clause contraire du contrat. C’est aussi le régime d’une location sans écrit.

Avec une durée fixée par écrit, le bail « cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé » sans qu’un congé soit nécessaire (article 1737). La contrepartie est simple : avant ce terme, aucune des parties ne peut en sortir seule, sauf si le contrat le prévoit. Le contrat valablement conclu s’impose aux deux signataires.

Attention à l’échéance : si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur à la fin d’un bail écrit à durée déterminée, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée (article 1738). Un congé signifié avant le terme évite cette reconduction (article 1739).

Trois voies pour sortir avant le terme

Une clause de résiliation dans le contrat

Les articles du Code civil sur le louage sont largement supplétifs : ils s’appliquent quand le contrat ne dit rien. Beaucoup de baux de garage prévoient une faculté de résiliation anticipée, par exemple un préavis de un à trois mois, parfois assortie d’une indemnité. Si une telle clause existe, c’est elle qui s’applique, dans ses conditions exactes : qui peut l’utiliser, à partir de quand, avec quel délai et quelle forme. Relisez-la avant tout courrier.

L’accord des deux parties

À défaut de clause, le bailleur et le locataire peuvent toujours convenir de mettre fin au bail avant le terme. Cet accord se formalise par écrit, signé des deux, et précise la date de fin, le sort du dernier loyer, la remise des clés et des télécommandes, l’état des lieux de sortie et la restitution de la garantie. Pour un bailleur qui trouve rapidement un nouveau locataire, c’est souvent la solution la plus simple.

La résolution par le juge de paix

Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut du bailleur ou du preneur de remplir ses engagements (article 1741). Des loyers impayés, un usage contraire au contrat ou, côté bailleur, un garage inutilisable faute d’entretien peuvent justifier une demande de résolution. C’est le juge de paix qui la prononce : l’article 1762bis répute non écrite la clause résolutoire expresse, celle qui prévoirait une fin automatique du bail en cas de manquement.

En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci doit payer le loyer pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts (article 1760).

Les situations particulières

La vente du garage

La vente ne met pas fin au bail d’un garage loué seul si le bail est authentique ou a une date certaine : l’acquéreur ne peut alors pas expulser le locataire, à moins que le bail ne lui ait réservé ce droit (article 1743). Pour un bail sous signature privée, l’enregistrement est le moyen le plus courant d’obtenir une date certaine. Pour un logement vendu en cours de bail, les règles sont différentes : voyez notre guide sur la rupture de bail pour vente Belgique.

Le décès d’une partie

Pour un garage loué seul, le contrat de louage n’est pas résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur (article 1742). Les héritiers du locataire reprennent donc le bail et peuvent, selon le cas, donner le congé d’un mois ou négocier une fin anticipée avec le bailleur.

La perte du garage

Si le garage est détruit ou devient inutilisable, par exemple après un effondrement ou un incendie, le bail se résout par la perte de la chose louée (article 1741). Faites constater la situation par écrit et prévenez sans délai votre assureur.

Le garage compris dans le bail du logement

Lorsque le garage figure dans la désignation des lieux d’un bail de résidence principale, il suit les règles de ce bail, et non celles du Code civil.

Le congé vaut pour l’ensemble des lieux loués : il n’est pas possible de rendre le garage seul par un simple courrier. Retirer le garage d’un bail en cours suppose un avenant signé qui modifie la désignation des lieux et le loyer. Le même raisonnement vaut pour un logement loué équipé : notre guide bail meublé : rupture anticipée du bail détaille ce cas. Les délais bruxellois sont repris dans la brochure juridique de la Région de Bruxelles-Capitale ; le texte wallon est publié sur Wallex.

Le calendrier d’une sortie anticipée

1. Relire le contrat : durée, clause de résiliation, préavis, indemnité, forme imposée.
2. Choisir la voie : clause du contrat, proposition d’accord ou, en cas de manquement, recours au juge de paix.
3. Écrire à l’autre partie par un moyen qui prouve la date, recommandé ou remise contre accusé de réception.
4. Formaliser l’accord éventuel dans un document signé des deux parties.
5. Vider et nettoyer le garage, rassembler clés, badges et télécommandes.
6. Dresser l’état des lieux de sortie et le comparer à celui d’entrée.
7. Régler la garantie selon ce que prévoit le contrat.

L’état des lieux, avant et après

Pour un garage loué seul, l’article 1730 de l’ancien Code civil impose un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs ; une clause contraire est nulle. Cette règle n’a été abrogée en Wallonie que pour le bail d’habitation. À la sortie, surtout quand le bail se termine plus tôt que prévu, la comparaison avec cet état d’entrée évite l’essentiel des discussions sur les taches d’huile, les éraflures, la porte ou sa motorisation, et sur les retenues sur la garantie. La fiche wallonne de Droits Quotidiens rappelle la distinction entre garage loué seul et garage compris dans le bail du logement.

En résumé : un bail de garage sans durée se termine par un congé d’un mois ; un bail à durée déterminée ne se rompt avant son terme que par une clause du contrat, un accord des deux parties ou une décision du juge de paix, et un garage compris dans le bail du logement suit les règles de celui-ci.