Rupture anticipée du bail

Casser un bail de location avant son terme est possible en Belgique, pour le locataire comme pour le bailleur, mais selon des règles différentes : le locataire peut toujours partir moyennant préavis et, parfois, indemnité, tandis que le bailleur ne peut rompre le bail que pour des motifs précis. Ce guide de nos guides location et bail complète notre article sur le préavis de location en Belgique, qui détaille le calcul des délais.

Les règles citées sont celles du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation et du Code bruxellois du logement. Elles visent le bail d’habitation, en particulier le bail de résidence principale.

Comment rompre un bail de location quand on est locataire

Dans un bail de neuf ans

Le preneur peut mettre fin au bail « à tout moment » moyennant un congé de trois mois. Il n’est jamais tenu de motiver son congé : changer d’emploi, acheter une maison ou s’installer en couple ne change rien aux règles. Pendant les trois premières années seulement, il doit au bailleur une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon qu’il part au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année (article 55, § 5, du décret wallon ; article 237, § 5, du Code bruxellois). À partir de la quatrième année, aucune indemnité n’est due.

Le préavis donné à tout moment prend cours le premier jour du mois qui suit l’envoi du congé. Pendant ces trois mois, le loyer reste dû. À Bruxelles, la brochure officielle précise que l’indemnité ne doit pas être payée au moment du congé : elle entre dans le décompte final des sommes dues par chacune des parties.

Dans un bail de courte durée

Un bail de trois ans au plus peut aussi être rompu par le locataire à tout moment, avec un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer, en Wallonie comme à Bruxelles. Exception bruxelloise : un bail de moins de six mois « ne peut être résilié anticipativement » ; il prend fin, sans préavis, à la date convenue.

Dans un bail étudiant

En Wallonie, l’étudiant peut partir à tout moment avec un préavis de deux mois, qui ne peut être donné après le 15 mars ; il doit alors trois mois de loyer, sauf exceptions prévues par le décret, comme l’abandon des études, la cession du bail ou le décès d’un parent (article 81). À Bruxelles, le préavis est de deux mois, sans indemnité.

Meublé, colocation, commerce

Un logement loué meublé soulève des questions propres, traitées dans bail meublé : rupture anticipée du bail. Un local commercial, lui, n’est pas loué par un bail d’habitation : ses règles de rupture sont expliquées dans notre guide sur le bail commercial.

Casser le bail de location quand on est bailleur

Le bailleur n’a pas la même liberté. Dans un bail de neuf ans, le décret wallon et le Code bruxellois ne lui ouvrent que trois voies, que le bail peut d’ailleurs exclure ou limiter.

Rompre un bail pour loger sa famille

L’occupation peut être celle du bailleur lui-même, de son conjoint ou cohabitant légal, de ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs, de ses ascendants, de ses frères, sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces, ainsi que de ceux de son conjoint. Pour les collatéraux du troisième degré, le préavis ne peut expirer avant la fin des trois premières années. À Bruxelles, l’occupation doit commencer dans l’année qui suit la fin du préavis et durer au moins deux ans ; à défaut, sans circonstance exceptionnelle, le locataire a droit à dix-huit mois de loyer.

Dans un bail de courte durée

Le bailleur ne peut rompre un bail de courte durée qu’après la première année de location, et uniquement pour occuper personnellement le logement ou y loger un proche, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer. Il ne peut ni invoquer des travaux ni donner congé sans motif, même contre indemnité.

La réponse du locataire, le contre-préavis

Quand le bailleur donne congé, le locataire peut partir avant la fin du préavis de six mois, avec un congé d’un mois et sans aucune indemnité, même pendant les trois premières années. Le bailleur reste tenu de réaliser le motif annoncé et de payer les indemnités éventuelles.

Rupture de bail pour vente en Belgique

La vente du logement loué n’est pas, à elle seule, un motif de congé : elle ne figure pas parmi les trois voies ouvertes au bailleur. Ce qui compte, c’est la situation du bail au moment de la vente.

• À Bruxelles, le nouveau propriétaire est subrogé pour l’avenir dans les droits et obligations du bailleur. Le vendeur doit informer le candidat acquéreur que le bien est loué et lui fournir une copie du bail ; une clause autorisant l’expulsion du locataire en cas de vente est « réputée non écrite ». Le locataire d’un bail de résidence principale bénéficie en outre d’un droit d’information avant la mise en vente et, pour un bail de neuf ans ou plus, d’un droit de préférence sous conditions.
• En Wallonie, selon l’annexe officielle au bail, l’acquéreur reprend l’ensemble des droits et obligations du bailleur si le bail a une date certaine antérieure à la vente, ce qu’apporte notamment l’enregistrement. Sinon, deux cas : si le locataire occupe le bien depuis moins de six mois, l’acquéreur peut mettre fin au bail sans motif ni indemnité ; depuis six mois au moins, il peut y mettre fin par un congé de trois mois notifié dans les trois mois de la vente, aux conditions prévues pour le bailleur.

Le modèle de bail wallon et son annexe explicative et la brochure juridique bruxelloise sur le bail détaillent ces hypothèses.

Quitter le logement sans préavis ni indemnité

Un bail non enregistré change la donne pour le locataire. L’enregistrement est une obligation du bailleur, gratuite dans les deux mois de la signature.

• En Wallonie, le locataire peut quitter les lieux à tout moment, sans préavis ni indemnité, si une mise en demeure d’enregistrer le bail dans un délai d’un mois est restée sans suite.
• À Bruxelles, passé le délai de deux mois et tant que le bail n’est pas enregistré, le locataire est dispensé des délais de congé et des indemnités. La Région rappelle que l’enregistrement est une condition pour bénéficier des durées de préavis du Code bruxellois.

Les étapes pour rompre un bail sans litige

1. Relisez le contrat : type de bail, date de début, clauses qui excluent ou limitent le congé du bailleur, enregistrement.
2. Calculez la date de fin : premier jour du mois qui suit l’envoi du congé, plus la durée du préavis, et l’indemnité selon l’année en cours.
3. Envoyez le congé par un moyen qui prouve sa date, et à chacun des époux ou cohabitants légaux séparément lorsque le logement est celui d’un couple.
4. Organisez la sortie : chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés ; comparé à l’état des lieux d’entrée, il fixe ce qui sera retenu sur la garantie locative.

En résumé : le locataire peut toujours rompre le bail en payant le prix du préavis et, parfois, une indemnité ; le bailleur ne le peut que pour les motifs prévus ; la vente ne met pas fin au bail par elle-même.