Bail de colocation : rupture anticipée du bail

Une mutation professionnelle, une rupture, un projet d’achat : en colocation, il arrive souvent qu’un occupant doive partir alors que le bail court encore pour plusieurs années. La question de la colocation rupture de bail se pose alors avec une difficulté propre : les colocataires sont solidaires, et le départ de l’un ne doit ni le laisser tenu indéfiniment, ni faire peser sa part sur les autres sans règle. Ce guide de nos guides location et bail explique comment rompre un bail de colocation avant son terme en Wallonie et à Bruxelles. Pour la vue d’ensemble des congés, délais et lettres, voyez d’abord notre article pour résilier un bail de colocation.

Colocation et clause de solidarité, le point de départ

La rupture anticipée d’une colocation ne se comprend qu’à partir de la solidarité. En Wallonie, l’article 66 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation pose que « les colocataires sont solidairement tenus de l’ensemble des obligations qui découlent du bail » ; Wallex signale que la Cour constitutionnelle a validé cette disposition par son arrêt n° 23/2020. À Bruxelles, l’article 259 du Code bruxellois du logement prévoit de même que les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail.

L’annexe explicative du modèle wallon de bail de colocation traduit la règle en clair : si un ou plusieurs colocataires ne remplissent pas leurs obligations, les autres sont tenus de les exécuter. Concrètement, le bailleur peut réclamer la totalité du loyer à n’importe lequel des colocataires. C’est pourquoi un colocataire qui s’en va doit obtenir sa libération selon les règles légales : tant qu’il n’est pas libéré, sa solidarité continue.

Ces règles supposent une colocation au sens des textes régionaux : un seul bail signé par le bailleur et tous les colocataires, et un pacte de colocation entre eux. À Bruxelles, le régime de la colocation ne s’applique que si les parties y consentent (article 257). Si chacun a signé un bail distinct pour sa chambre, chaque occupant suit les règles de son propre contrat, et la question de la solidarité ne se pose pas de la même façon.

Un colocataire part seul avant la fin du bail

C’est le cas le plus fréquent de rupture anticipée. Les deux Régions organisent une sortie individuelle, mais avec des délais et des contreparties différents.

En Wallonie, trois mois de congé

L’article 68 du décret prévoit que le colocataire qui souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du bail « notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois ». Le congé peut être envoyé par recommandé, par exploit d’huissier ou remis en mains propres contre signature d’un double daté ; le préavis commence le premier jour du mois qui suit l’envoi.

À l’issue des trois mois, deux situations se présentent :

1. Un remplaçant est agréé par le bailleur et les colocataires restants : le sortant est libéré sans indemnité. L’agrément ne peut être refusé que pour de justes motifs.
2. Aucun remplaçant n’est agréé : le sortant est tout de même libéré à l’issue des trois mois, moyennant une indemnité équivalente à trois fois sa part dans le loyer, versée à ses colocataires.

Le remplaçant reprend les droits et obligations du sortant pour la durée du bail restante ; un avenant au bail est conclu, et c’est au nouveau colocataire de le faire enregistrer (article 69). Droits Quotidiens met en garde : tant que les avenants au bail, à l’état des lieux et au pacte ne sont pas signés, le colocataire sortant risque de rester lié au contrat et d’être appelé pour des loyers impayés après son départ.

À Bruxelles, deux mois de congé et une recherche active

L’article 260 du Code bruxellois permet à un colocataire, ou à une partie des colocataires, de sortir anticipativement du bail « à tout moment, moyennant un congé de deux mois ». Une copie du congé est notifiée aux autres colocataires par un écrit daté, en même temps que le congé au bailleur. Lorsqu’un congé peut être donné à tout moment, le préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui où il est donné (article 231).

Avant l’expiration de son congé, le sortant doit trouver un remplaçant selon les modalités du pacte, ou pouvoir démontrer une recherche active et suffisante. Le remplaçant accepte le pacte et présente des indices de solvabilité ; le bailleur et les colocataires restants ne peuvent le refuser que pour de justes et raisonnables motifs. Le sortant est délié pour l’avenir à la fin de son congé si le remplaçant a signé l’avenant au bail, ou s’il prouve sa recherche. À défaut, ses obligations pour l’avenir et sa solidarité s’éteignent automatiquement au plus tard six mois après l’expiration du congé.

Tous les colocataires rompent le bail ensemble

Quand le groupe entier veut partir avant l’échéance, la règle commune aux deux Régions est simple : le congé doit être signé par chacun des colocataires (article 67 du décret wallon, article 260, § 1er, du Code bruxellois). Les délais et indemnités sont ensuite ceux du bail applicable, ce qui nous rapproche des règles générales de la rupture anticipée du bail d’habitation.

En Wallonie, le modèle indicatif de bail de colocation de résidence principale, établi par le Gouvernement wallon, reprend ces règles :

Le même modèle précise, pour le bail de neuf ans, que lorsque le bailleur met fin au contrat, les colocataires peuvent à leur tour y mettre fin à tout moment avec un congé limité à un mois, sans devoir l’indemnité ; le bailleur reste tenu de réaliser le motif de son congé.

À Bruxelles, le renon collectif suit les règles du régime déterminé par l’article 258. Pour une colocation qui est aussi une résidence principale, Droits Quotidiens indique un préavis de trois mois, prenant cours le premier jour du mois suivant, signé par tous et envoyé par recommandé, avec une indemnité d’un mois de loyer pour un bail de courte durée, et de trois, deux ou un mois pendant les trois premières années d’un bail de neuf ans. Si aucun colocataire n’y a sa résidence principale, c’est le contrat qui fixe la sortie.

Quand c’est le bailleur qui rompt le bail

Le bailleur n’est pas démuni face aux départs successifs. Lorsque la moitié au moins des colocataires signataires du bail initial ont chacun donné leur congé, il peut mettre fin au bail avec un congé de six mois. En Wallonie, il doit le donner dans le mois qui suit la notification du dernier congé d’un colocataire (article 71) ; à Bruxelles, il le notifie par lettre recommandée (article 260, § 4).

Pour le reste, le bailleur d’une colocation de résidence principale dispose des congés du bail ordinaire. Le modèle wallon les reprend : pour un bail de neuf ans, congé de six mois pour occupation personnelle ou familiale, pour travaux importants ou, à l’expiration du premier ou du deuxième triennat, sans motif moyennant une indemnité de neuf ou six mois de loyer ; pour un bail de courte durée, congé de trois mois après la première année, pour occupation, avec une indemnité d’un mois de loyer. Si l’occupation annoncée n’est pas réalisée sans circonstance exceptionnelle, les colocataires ont droit à dix-huit mois de loyer.

Les pièges d’une rupture anticipée en colocation

Plusieurs erreurs reviennent souvent quand un colocataire veut partir vite :

• Prévenir seulement le bailleur : en Wallonie comme à Bruxelles, le congé doit aussi être notifié aux colocataires, en même temps.
• Partir sans avenant : sans avenant au bail et au pacte, le remplacement n’est pas formalisé, et le sortant reste exposé.
• Confondre les destinataires de l’indemnité : en Wallonie, l’indemnité de trois fois la part du loyer revient aux colocataires, pas au bailleur.
• Oublier la garantie locative : c’est le pacte de colocation qui fixe les conditions de constitution et de libération de la garantie entre colocataires ; relisez-le avant de négocier votre part.
• Appliquer les règles d’un autre bail : un bail de colocation ne se rompt pas comme un bail commercial, ni comme un bail étudiant signé chambre par chambre.

L’état des lieux lors du départ d’un colocataire

La rupture anticipée se règle aussi sur le terrain. En Wallonie, à chaque départ et à chaque arrivée, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux qui vise les parties privatives du sortant ou de l’entrant et les parties communes ; en cas de départ anticipé, il est établi aux frais du sortant, ou à frais partagés avec son remplaçant (article 70). À Bruxelles, le pacte peut imposer un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d’un colocataire, pour déterminer les responsabilités de chacun et ventiler les frais de réparation locative ; une adaptation formelle du pacte est signée (article 261).

Quand tout le groupe part, l’état des lieux de sortie se compare à l’état des lieux d’entrée, chambre par chambre et pour les espaces communs, et sert de base à la libération de la garantie locative. Dressé contradictoirement avant la remise des clés, il évite que les colocataires se renvoient la responsabilité d’une trace ou d’un dégât.

En résumé : rompre un bail de colocation avant son terme est possible, mais la solidarité impose de suivre la procédure. Seul, vous donnez trois mois de congé en Wallonie ou deux mois à Bruxelles et vous cherchez un remplaçant ; à plusieurs, chacun signe le congé ; dans tous les cas, avenants et état des lieux referment proprement votre part du contrat.